Encadrement des loyers à Montpellier : ce qui change après le 23 novembre 2026

Depuis juillet 2022, un propriétaire qui loue un logement à Montpellier ne peut pas fixer librement son loyer : un plafond s'applique, quartier par quartier. Cette expérimentation arrive à son terme le 23 novembre 2026. Le 21 octobre, le Sénat a voté une prolongation de deux ans, que l'Assemblée nationale doit encore confirmer avant l'échéance. Voici ce qui pourrait changer pour vous, propriétaire ou locataire et ce qui restera en place quoi qu'il arrive.

L'essentiel en 30 secondes

• Le plafond en vigueur à Montpellier découle d'un arrêté préfectoral valable du 1er juillet au 23 novembre 2026.
• Le Sénat a voté le 21 octobre, par 325 voix contre 17, une prolongation de deux ans pour les seuls territoires déjà concernés, dont Montpellier. L'Assemblée nationale doit encore adopter ce texte avant le 23 novembre.
• Si le dispositif s'éteint, les loyers ne seront pas libres pour autant : à la relocation, le loyer reste bloqué au niveau de celui du locataire précédent, au moins jusqu'au 31 juillet 2027.
• Montpellier fait figure de bonne élève, avec 12% d'annonces au-dessus du plafond en 2026, contre 37% en moyenne dans les villes concernées.
• Côté bailleur, un loyer fixé aujourd'hui au-dessus du plafond reste contestable : mieux vaut ne pas parier sur la fin du dispositif.

Où en est le texte au Parlement ?

L'encadrement des loyers est né en 2018 avec la loi ELAN, sous la forme d'une expérimentation de cinq ans, prolongée une première fois par la loi 3DS. Neuf territoires l'appliquent : Paris, Lille, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Grenoble, le Pays basque et Montpellier. Sans nouvelle loi, tous sortent du dispositif en même temps, fin novembre 2026.

La prolongation passe par une proposition de loi du député Iñaki Echaniz « pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs », adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025. Les deux chambres ne partent pas du même endroit : les députés souhaitaient pérenniser l'encadrement et l'ouvrir à de nouvelles villes, les sénateurs préfèrent un sursis.

Le 14 octobre, la commission du Sénat a retenu, sur le rapport d'Amel Gacquerre :

• une prolongation de deux ans, jusqu'en novembre 2028, réservée aux territoires déjà engagés (aucune nouvelle ville ne pourrait entrer dans le dispositif) ;
• la possibilité, pour une commune ou une intercommunalité, d'en sortir avant le terme ;
• la faculté pour le préfet de déléguer le contrôle et les sanctions aux communes, qui percevraient alors les amendes ;
• des délais de contestation alignés sur un an pour le locataire, qu'il s'agisse de contester un complément de loyer (trois mois aujourd'hui) ou de demander une baisse de loyer (trois ans aujourd'hui).

Elle a en revanche supprimé le durcissement des sanctions voté par les députés.

En séance publique, le 21 octobre, les sénateurs ont adopté le texte par 325 voix contre 17, seul le groupe du Rassemblement national votant contre. Ils ont confirmé le choix de la commission : une prolongation de deux ans à périmètre constant, sans pérennisation ni ouverture à de nouvelles villes. Le gouvernement a soutenu cette version, même si le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a rappelé son opposition personnelle à l'encadrement et présenté ces deux années comme l'occasion de réunir des données pour une évaluation plus solide.

Le texte retourne maintenant à l'Assemblée nationale. Pour que le dispositif ne s'interrompe pas, les députés doivent l'adopter dans les mêmes termes avant le 23 novembre ; toute modification relancerait la navette, faute de temps. Iñaki Echaniz, auteur de la proposition de loi, demande un examen rapide, mais aucune date n'est encore fixée. Nous mettrons cet article à jour après le vote définitif.

Ce que dit la Cour des comptes

Le même jour, la Cour des comptes a publié un rapport d'évaluation demandé par l'Assemblée nationale et son constat est nuancé. L'encadrement concerne 1,2 million de locataires du parc privé sur 7,7 millions. Selon les travaux qu'elle cite, il aurait modéré les loyers de 2 à 4% en deux ans et demi, un chiffre que la Cour invite elle-même à interpréter avec prudence. À Paris, la hausse cumulée entre 2019 et 2025 aurait été réduite de 5%, alors qu'une étude menée hors de la capitale ne relève pas d'effet significatif.

Elle s'inquiète surtout de la fragilité de l'outil : les critères retenus (nombre de pièces, époque de construction, meublé ou non, secteur) n'expliquent que 48% des écarts de loyer au mètre carré, cinq arrêtés préfectoraux ont été annulés par la justice et les voies de recours restent complexes. Elle laisse deux options au législateur : prolonger en réformant en profondeur ou arrêter l'expérimentation et renforcer à la place l'indexation et l'encadrement à la relocation.

Le rapport ne s'attarde pas sur Montpellier. Pour juger du cas montpelliérain, ce sont donc les données locales qu'il faut regarder.

Quatre ans d'encadrement à Montpellier : ce que montrent les chiffres

À Montpellier, l'encadrement s'applique depuis le 1er juillet 2022 sur le territoire de la seule commune. Le préfet de l'Hérault fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence au mètre carré pour chaque combinaison de secteur (cinq secteurs), de nombre de pièces, d'époque de construction et de type de location, vide ou meublée. Le loyer hors charges d'un nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, soit le loyer de référence augmenté de 20%.

Le taux de conformité de la ville figure parmi les meilleurs de France. Selon le baromètre publié en septembre 2026 par la Fondation pour le logement des défavorisés, qui analyse les annonces mises en ligne entre août 2025 et août 2026, 12% des annonces montpelliéraines dépassent le plafond, pour un dépassement moyen de 63€ par mois. Le taux était identique l'année précédente. À titre de comparaison, il atteint 46% à Paris, 43% à Grenoble, 26% à Lyon et Villeurbanne et 17% à Bordeaux. La moyenne nationale est de 37%.

Les petites surfaces sont plus exposées. Dans l'ensemble des villes étudiées, 92% des annonces pour des logements de 10 m² ou moins dépassent le plafond, devant les meublés (46%). Le sujet pèse à Montpellier, où les studios et les chambres pour étudiants y occupent une part importante du marché.

Quant aux loyers, ils progressent lentement. L'observatoire local des loyers de l'agglomération mesure un loyer médian de 13,7€ par m² en 2025 dans l'agglomération, en hausse de 0,2€ sur un an. Dans la commune de Montpellier, il varie de 12,3€ dans le secteur le moins cher à 14,8€ dans le plus cher. Le mètre carré d'un studio (16,6€ en médiane) reste bien plus élevé que celui d'un quatre pièces (11,1€).

Ces données décrivent le marché ; elles ne permettent pas d'isoler l'effet propre de l'encadrement à Montpellier, que personne n'a mesuré à ce jour.

Scénario 1 : l'encadrement est prolongé jusqu'en 2028

C'est désormais l'hypothèse la plus probable : le Sénat l'a votée à une large majorité, le gouvernement la soutient et les députés, qui souhaitaient aller plus loin, ont tout intérêt à éviter un arrêt du dispositif.

Pour un propriétaire montpelliérain, les règles resteraient les mêmes :

• le loyer de base du bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré ;
• un complément de loyer n'est possible que pour des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du secteur et jamais pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ;
• le préfet peut mettre en demeure le bailleur puis prononcer une amende allant jusqu'à 5000€ pour un particulier et 15000€ pour une société.

Sous réserve de la version définitive, deux évolutions issues du texte de la commission méritent l'attention. Le délai pour contester un complément de loyer passerait de trois mois à un an, si bien qu'un complément mal justifié resterait attaquable plus longtemps. La Ville de Montpellier pourrait aussi recevoir du préfet la charge des contrôles. Une sortie anticipée de la commune est théoriquement possible, mais aucune déclaration de la municipalité ne va dans ce sens à ce jour.

Scénario 2 : l'encadrement s'éteint le 23 novembre

Ce scénario est devenu moins probable, mais il reste possible si l'Assemblée ne vote pas le texte à temps ou le modifie. Si aucune loi n'est promulguée avant l'échéance, l'arrêté préfectoral cessera de produire ses effets. Le plafond par secteur et le complément de loyer disparaîtront pour les baux signés ensuite.

Les loyers ne deviendraient pas libres pour autant. Montpellier est en zone tendue et un décret distinct, reconduit jusqu'au 31 juillet 2027, encadre l'évolution des loyers à chaque changement de locataire. Pour un bailleur, cela se traduit ainsi :

• à la relocation, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent, éventuellement révisé selon l'indice de référence des loyers (IRL) s'il ne l'a pas été dans les douze derniers mois ;
• une hausse n'est possible que dans des cas limités : travaux d'amélioration importants réalisés depuis le dernier bail ou loyer manifestement sous-évalué par rapport au voisinage ;
• pour un logement classé F ou G, aucune hausse n'est possible, ni à la relocation ni par la révision annuelle. Un logement classé G n'est d'ailleurs plus considéré comme décent et ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025.

Pour les baux en cours, rien ne change : le loyer reste celui du contrat, révisé chaque année selon l'IRL si le bail le prévoit. Un bail signé pendant l'encadrement reste en principe régi par les règles en vigueur à sa signature : un locataire dont le loyer dépassait le plafond garde la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge. Pour un cas particulier, l'ADIL de l'Hérault (ADIL 34) répond gratuitement aux bailleurs comme aux locataires.

L'extinction ne provoquerait donc pas de rattrapage brutal. L'effet viendrait peu à peu, d'abord sur les logements mis en location pour la première fois ou après de lourds travaux, puis plus largement si le décret d'évolution n'était pas reconduit à l'été 2027.

Propriétaire : que faire d'ici décembre ?

Ne pas anticiper la fin du dispositif. Tant que l'arrêté est en vigueur, un bail signé au-dessus du plafond expose à une action en diminution du loyer et à une amende, même si l'encadrement disparaît quelques semaines plus tard.

Vérifier votre loyer. Notre simulateur d'encadrement des loyers à Montpellier calcule le plafond applicable à votre logement selon son adresse, son nombre de pièces, son époque de construction et son type de location.

Documenter tout complément de loyer. Terrasse, vue dégagée, prestations rares : la justification doit être précise et figurer au bail. C'est le premier motif de contestation devant la commission départementale de conciliation.

Regarder le DPE. Pour un logement classé F ou G, ni complément de loyer ni hausse ne sont possibles. Une rénovation qui fait sortir le logement de ces classes lève cette interdiction, sans dispenser des conditions habituelles (caractéristiques exceptionnelles pour le complément, travaux importants pour une hausse à la relocation) et profite aussi à la valeur du bien.

Ces règles s'ajoutent à celles qui encadrent déjà la location meublée de courte durée, que la Ville a encore durcies récemment : nous les détaillons dans notre article sur la réglementation anti-Airbnb à Montpellier.

Locataire : quels sont vos droits aujourd'hui ?

Si votre bail a été signé depuis le 1er juillet 2022 pour un logement situé à Montpellier, il doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Deux recours existent :

• contester un complément de loyer, dans les trois mois suivant la signature du bail, d'abord devant la commission départementale de conciliation de l'Hérault, puis devant le juge ;
• demander une baisse de loyer si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré.

L'ADIL de l'Hérault renseigne gratuitement sur ces démarches. Les étudiants qui cherchent un studio pour la rentrée trouveront aussi des conseils pratiques dans notre guide pour préparer son dossier de location.

Notre lecture d'agence

Quand un logement que nous gérons se libère, nous ne fixons pas le nouveau loyer au jugé. Nous partons du loyer de référence majoré de l'adresse, que vous pouvez retrouver avec notre simulateur d'encadrement, puis nous le comparons au dernier loyer payé et à sa révision selon l'IRL. Le plus bas des deux plafonds s'applique, sauf travaux d'amélioration ou loyer manifestement sous-évalué. Le DPE vient ensuite : un logement classé F ne peut plus voir son loyer augmenter et nous le disons au propriétaire avant la mise en annonce.

Un loyer juste ne se résume pas à un plafond. Un appartement affiché au maximum autorisé reste parfois vacant plusieurs semaines, quand un loyer légèrement en dessous trouve preneur rapidement et retient plus longtemps son locataire. Sur une année, quelques semaines de vacance coûtent souvent plus que l'écart de loyer espéré.

Quel que soit le scénario retenu, fixer un loyer à Montpellier demande aujourd'hui de croiser trois cadres : le plafond tant qu'il existe, l'encadrement de l'évolution en zone tendue et les contraintes liées au DPE. C'est le travail que nous menons pour les propriétaires qui nous confient leur bien en gestion locative. Si vous hésitez encore, nous expliquons ce qu'apporte réellement une agence.

FAQ : encadrement des loyers à Montpellier

L'encadrement des loyers s'applique-t-il encore en décembre 2026 à Montpellier ?

Très probablement. Le Sénat a voté le 21 octobre une prolongation de deux ans, qui doit encore être adoptée par l'Assemblée nationale. L'arrêté actuel s'applique jusqu'au 23 novembre 2026 ; au-delà, l'encadrement se poursuivra si la loi est promulguée à temps, avec un nouvel arrêté préfectoral.

Puis-je augmenter mon loyer à la relocation si l'encadrement prend fin ?

Pas librement. Montpellier étant en zone tendue, le loyer d'un nouveau bail ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué. Cette règle s'applique jusqu'au 31 juillet 2027.

Quel est le loyer maximum à Montpellier ?

Il dépend du secteur, du nombre de pièces, de l'époque de construction et du caractère meublé ou non du logement. Notre simulateur donne le plafond exact pour votre adresse.

Montpellier peut-elle sortir de l'encadrement des loyers ?

Le texte de la commission du Sénat permettrait à une commune de sortir du dispositif avant son terme. La municipalité ne s'est pas exprimée en ce sens à ce jour.

Les communes autour de Montpellier sont-elles concernées ?

Non. Le plafond ne s'applique que sur la commune de Montpellier. Les communes voisines, comme Saint-Clément-de-Rivière ou Montferrier-sur-Lez, n'y sont pas soumises. Certaines d'entre elles peuvent en revanche relever de la zone tendue et donc de l'encadrement de l'évolution des loyers à la relocation.

Sources : AFP, « Le Sénat vote pour prolonger deux ans l'encadrement des loyers », 21 octobre 2026 ; Sénat, compte rendu de la commission des affaires économiques du 14 octobre 2026 ; Cour des comptes, « L'encadrement des loyers », octobre 2026 ; préfecture de l'Hérault, arrêté relatif à l'encadrement des loyers à Montpellier (1er juillet 2026) ; Fondation pour le logement des défavorisés, 6e baromètre de l'encadrement des loyers, septembre 2026 ; Observatoire local des loyers de l'agglomération de Montpellier, résultats 2025.