Diagnostics immobiliers obligatoires à Montpellier
Avant de vendre ou de louer, la loi vous impose de remettre un dossier complet à votre acquéreur ou locataire. Les obligations ne sont pas les mêmes selon l'âge du bien, son type et sa commune. Nous vous expliquons tout - et nous nous occupons de coordonner avec notre prestataire.
Un dossier qui protège tout le monde
Le dossier de diagnostics techniques (DDT) est un ensemble de documents que le vendeur ou le bailleur doit annexer à l'acte de vente ou au bail. Il informe l'acquéreur ou le locataire sur l'état réel du bien - et protège le vendeur contre les recours ultérieurs.
L'acheteur ou le locataire sait à quoi s'en tenir
Performance énergétique, présence de plomb ou d'amiante, état des installations - tout est posé sur la table avant la signature. Pas de mauvaise surprise.
Le vendeur ou le bailleur est couvert
Un diagnostic réalisé par un professionnel certifié vous met à l'abri d'un recours pour vice caché. Sans DDT complet, l'acquéreur peut demander l'annulation de la vente ou une réduction du prix.
C'est obligatoire, point
Le notaire exigera le dossier complet avant de signer. Un bail sans DPE est désormais un motif de litige. Et depuis 2025, les passoires énergétiques (DPE G) sont interdites à la location.
Les 11 diagnostics immobiliers en détail
Chaque diagnostic a ses propres règles : durée de validité, conditions d'obligation, spécificités selon que vous vendez ou louez. Voici le tableau complet pour l'Hérault.
| Diagnostic | À quoi ça sert | Durée de validité | Obligation |
|---|---|---|---|
| DPE (diagnostic de performance énergétique) | Évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement. Classe le bien de A (très performant) à G (passoire énergétique).Nouveau coefficient de pondération climatique applicable en 2026 pour les petites surfaces (< 40 m²). | 10 ans | Vente + Location |
| Audit énergétique | Obligatoire en cas de vente d'un logement classé F ou G au DPE. Propose un parcours de travaux pour améliorer la performance énergétique. | 5 ans | Vente |
| Amiante | Recherche la présence d'amiante dans les matériaux et produits de construction. Concerne les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. | Illimité si négatif, 3 ans si positif (vente) | Vente + Location |
| Plomb (CREP) | Constat de risque d'exposition au plomb. Obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. | Illimité si négatif, 1 an (vente) / 6 ans (location) | Vente + Location |
| Électricité | Évalue l'état de l'installation électrique intérieure lorsqu'elle a plus de 15 ans. Vérifie la conformité et la sécurité. | 3 ans (vente) / 6 ans (location) | Vente + Location |
| Gaz | Évalue l'état de l'installation intérieure de gaz lorsqu'elle a plus de 15 ans. Détecte les risques de fuite et d'intoxication. | 3 ans (vente) / 6 ans (location) | Vente + Location |
| ERP (état des risques et pollutions) | Informe sur les risques naturels (inondation, séisme, feu de forêt), miniers, technologiques et de pollution des sols auxquels le bien est exposé. | 6 mois | Vente + Location |
| Termites | Recherche la présence de termites dans le bâtiment. L'Hérault est classé département à risque par arrêté préfectoral.L'Hérault est intégralement classé zone à risque termites. | 6 mois | Vente |
| Mérule | Recherche la présence de ce champignon destructeur du bois. Obligation limitée aux zones délimitées par arrêté préfectoral.Pas de zone à risque mérule déclarée dans l'Hérault à ce jour. | 6 mois | Vente |
| Loi Carrez | Mesure la surface privative d'un lot de copropriété (hors lots inférieurs à 8 m²). Ne concerne pas les maisons individuelles hors copropriété. | Illimité (sauf travaux) | Vente |
| Loi Boutin (surface habitable) | Mesure la surface habitable du logement, utilisée comme référence dans le bail. Obligatoire pour toute location à usage de résidence principale. | Illimité (sauf travaux) | Location |
Depuis le 1er juillet 2024, les logements avec un DPE vierge (sans étiquette) réalisé avant le 1er juillet 2021 doivent faire l'objet d'un nouveau DPE avant toute mise en vente ou en location.
Et chez nous, il y a deux diagnostics supplémentaires
Au-delà du socle national, la Métropole de Montpellier et les intercommunalités voisines imposent des contrôles spécifiques sur l'assainissement. Selon l'adresse de votre bien, vous pourriez avoir une obligation de plus.
Assainissement collectif - obligatoire depuis janvier 2026
La Métropole de Montpellier exige désormais un contrôle de conformité du raccordement au réseau d'assainissement collectif avant toute vente. Ce diagnostic vérifie que les eaux usées du bien sont correctement raccordées au tout-à-l'égout et qu'aucun rejet non conforme (eaux pluviales dans le réseau, branchement inversé) n'existe. Le certificat est délivré par la Régie des Eaux de Montpellier Méditerranée Métropole.
SPANC - contrôle obligatoire avant vente
Pour les biens situés en zone d'assainissement non collectif (fosse septique, micro-station), le SPANC de votre intercommunalité réalise un contrôle de bon fonctionnement. Le rapport, de moins de 3 ans, est obligatoire pour toute vente. Le vendeur doit informer l'acquéreur de l'état de l'installation et des éventuels travaux à prévoir. Selon votre commune, le SPANC compétent est celui de Montpellier Méditerranée Métropole, du Grand Pic Saint-Loup, ou d'une autre intercommunalité de l'Hérault.
Communes concernées : Saint-Clément-de-Rivière, Prades-le-Lez, Saint-Gély-du-Fesc, Assas, Combaillaux, Montferrier-sur-Lez, Castelnau-le-Lez, Le Crès... Toutes les communes du nord de Montpellier sont soumises à l'un ou l'autre de ces dispositifs selon leur raccordement.
Un diagnostiqueur de confiance, honnête et rapide
Nous travaillons avec un diagnostiqueur partenaire que nous avons choisi pour une raison simple : il dit les choses telles qu'elles sont. Pas de rapport édulcoré, pas de mauvaise surprise après la signature.
Pourquoi nous lui faisons confiance
- Il nous dit les vrais problèmes sans rien cacher - c'est ce qui protège le vendeur comme l'acheteur
- Tarifs justes, sans supplément inutile
- Intervention rapide et rapports livrés sous 48h en général
- Certifié COFRAC, assuré en responsabilité civile professionnelle
Ce que nous faisons de ces rapports
- Nous relisons chaque diagnostic pour affiner notre estimation du bien
- Nous vous conseillons sur les travaux qui valent le coup avant la vente - et ceux qui ne changeront rien au prix
- Nous coordonnons le rendez-vous et vérifions que le dossier est complet avant la signature
Ce que dit la loi
L'article R. 271-3 du Code de la construction et de l'habitation interdit à l'agent immobilier de percevoir une commission, directe ou indirecte, de la part du diagnostiqueur. Nous n'y gagnons rien financièrement - cette règle garantit l'indépendance du diagnostic. Vous restez libre de choisir un autre prestataire si vous le souhaitez.
Pages et guides liés
Vous avez un projet de vente ou de location ?
Nous vous accompagnons de A à Z - y compris pour la coordination des diagnostics. Prenez contact, nous faisons le point ensemble.
Sources et références
- Code de la construction et de l'habitation, articles L. 126-23 à L. 126-35 (diagnostics obligatoires)
- Arrêté du 25 mars 2024 relatif au DPE des petites surfaces (coefficient de pondération)
- Ministère de la Transition écologique - Dossier de diagnostics techniques (DDT)
- ADIL 34 - Association Départementale d'Information sur le Logement de l'Hérault
- Régie des Eaux - Montpellier Méditerranée Métropole (contrôle assainissement collectif)
- SPANC Grand Pic Saint-Loup - Eau du Pic (assainissement non collectif)
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés - Ministère de la Transition écologique
Ces informations sont indicatives et ne remplacent pas un conseil juridique. La réglementation change souvent - vérifiez avec votre notaire ou l'ADIL 34 ce qui s'applique à votre cas. Dernière mise à jour : avril 2026.