Capital immédiat
Le bouquet permet de financer un projet, transmettre une donation, racheter un crédit ou simplement disposer d'un capital sans attendre.
Bouquet · Mensualités fixes · Sans aléa de longévité
Vente à terme, le viager sans le pari sur la longévité
Vendre ou acheter un bien immobilier avec un capital initial à la signature et des mensualités étalées sur une durée fixe (10, 15 ou 20 ans). Pas d'aléa de durée, pas de risque de longévité, ni pour le vendeur ni pour l'acheteur.
Le principe en deux minutes
La vente à terme est une vente immobilière où le vendeur perçoit le prix de manière échelonnée sur une durée déterminée. Contrairement au viager, le nombre de mensualités est fixé à la signature. Si le vendeur décède avant le terme, ses héritiers continuent à percevoir les mensualités jusqu'à la dernière. Le coût total est connu de tout le monde dès le départ.
Comme le viager, la vente à terme peut être libre (l'acheteur prend possession dès la signature) ou occupée (le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation). Le contrat est inscrit chez le notaire et bénéficie des mêmes protections : privilège du vendeur, clause résolutoire en cas d'impayé.
C'est une formule encore peu connue mais très adaptée à deux profils. Un vendeur de 55 à 70 ans qui ne bénéficie pas encore du meilleur abattement fiscal viager. Un acheteur primo-accédant qui ne décroche pas un crédit bancaire dans le contexte de taux actuel.
Vente à terme vs viager : la différence en un coup d'œil
Durée du paiement
Vente à terme
Fixe (10, 15, 20 ans)
Viager
Aléatoire (jusqu'au décès)
Aléa
Vente à terme
Aucun
Viager
Oui (longévité)
Décès du vendeur avant terme
Vente à terme
Mensualités versées aux héritiers
Viager
La rente s'arrête
Coût total connu
Vente à terme
Oui, dès la signature
Viager
Non, dépend de la longévité
Fiscalité vendeur
Vente à terme
Mensualités peu/pas imposées (paiement de prix)
Viager
Abattement 30 à 70% sur la rente selon âge
Profil vendeur idéal
Vente à terme
55-70 ans, transmission, revenu certain
Viager
70+ ans, complément retraite à vie
Profil acheteur idéal
Vente à terme
Primo-accédant sans crédit
Viager
Investisseur, pari longévité
Comment se déroule une vente à terme
Quatre étapes claires, balisées chez le notaire, qui sécurisent vendeur et acheteur du premier rendez-vous jusqu'à la dernière mensualité.
Estimation et accord sur le prix
Nous estimons la valeur vénale du bien selon les références du marché nord Montpellier. Vendeur et acheteur s'accordent sur le prix total convenu, le montant du bouquet (capital initial), la durée du paiement (10, 15 ou 20 ans le plus souvent) et la formule libre ou occupée.
Compromis et signature notariée
Le compromis fixe les termes définitifs : prix total, calendrier des mensualités, indexation éventuelle, clause résolutoire en cas d'impayé, privilège du vendeur. L'acte authentique est signé chez le notaire, qui inscrit le privilège au service de la publicité foncière.
Versement du bouquet et des mensualités
Le bouquet est versé à la signature, généralement entre 10 et 30% du prix total. Les mensualités sont prélevées chaque mois sur la durée convenue. Elles peuvent être indexées sur l'indice INSEE des prix à la consommation pour préserver le pouvoir d'achat du vendeur.
Transfert de propriété
En vente à terme libre, l'acheteur prend possession dès la signature. En vente à terme occupée, le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation pendant la durée convenue (5, 10, 15 ans), puis l'acheteur récupère la jouissance. La propriété juridique est transférée dès la signature dans les deux cas.
Calculez votre vente à terme
Estimation indicative du bouquet et des mensualités selon le prix, la durée et la formule libre ou occupée. Pour un calcul précis adapté à votre situation, demandez-nous une simulation détaillée.
Paramètres de la simulation
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450 000€
100 000€1 500 000€
15 ans
5 ans25 ans
20 %
Le bouquet est le capital versé à la signature. Le solde est étalé en mensualités fixes sur la durée convenue.
Estimation indicative
Le montage de votre vente à terme
Bouquet à la signature
90 000€
Versé en une fois chez le notaire
Mensualité
2 000€
Pendant 180 mois
- Valeur vénale
- 450 000€
- Prix total convenu
- 450 000€
- Capital à étaler
- 360 000€
- Somme des mensualités
- 360 000€
Estimation à titre indicatif. Le prix définitif, la décote et l'indexation sont fixés par le notaire après expertise du bien et étude personnalisée. Nous vous remettons une simulation détaillée sur demande.
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Vente à terme
Pour les vendeurs
La vente à terme s'adresse en priorité à des propriétaires de 55 à 70 ans qui veulent mobiliser leur patrimoine sans perdre leur maison et sans pari sur la longévité.
À cet âge, le viager classique est moins intéressant. L'abattement fiscal sur la rente viagère plafonne à 50% jusqu'à 69 ans et n'atteint son maximum (70%) qu'à partir de 70 ans. Vendre en viager avant cette borne, c'est laisser une partie significative de l'avantage fiscal sur la table.
La vente à terme contourne ce plafond. Les mensualités sont qualifiées de paiement de prix, pas de revenu. Elles n'entrent donc pas dans l'assiette de l'impôt sur le revenu. Pour un vendeur de 60 ans, l'écart fiscal avec un viager peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros sur la durée du contrat.
C'est aussi la formule la plus simple à expliquer à des héritiers. Le coût total est connu dès la signature. Si le vendeur décède avant le terme, les mensualités sont versées aux héritiers jusqu'à la dernière. Pas d'aléa, pas de pari, pas de calcul d'espérance de vie.
Ce que la vente à terme apporte au vendeur
Revenu certain
Les mensualités sont fixes et garanties par le privilège du vendeur. Pas d'aléa de durée, contrairement à la rente viagère.
Fiscalité légère
Les mensualités ne sont pas considérées comme un revenu imposable. La résidence principale reste exonérée de plus-value.
Maintien à domicile
En vente à terme occupée, le vendeur conserve un droit d'usage pour une durée choisie. Il reste chez lui sans payer de loyer.
Transmission sécurisée
Si le vendeur décède avant le terme, les mensualités continuent vers les héritiers. Le contrat ne s'arrête pas avec la vie.
Choix de l'acheteur
Le vendeur valide le profil de son acheteur. Souvent un primo-accédant ou une famille du secteur, jamais une transaction anonyme.
Points de vigilance pour le vendeur
Le défaut de paiement de l'acheteur. Il est couvert par le privilège du vendeur (saisie possible) et par la clause résolutoire qui annule la vente. Les mensualités déjà perçues restent acquises au vendeur à titre d'indemnité.
L'indexation des mensualités. Sans indexation INSEE, la valeur réelle du paiement diminue avec l'inflation sur 15 ou 20 ans. Toujours prévoir une clause d'indexation dans le contrat.
Le choix de la durée. Trop longue, elle dilue les mensualités et fragilise le pouvoir d'achat. Trop courte, elle alourdit le coût mensuel pour l'acheteur et restreint le vivier.
Vente à terme
Pour les acheteurs
La vente à terme parle à deux profils dominants : le primo-accédant qui ne décroche pas un crédit bancaire dans le contexte de taux actuel, et l'investisseur qui cherche à acquérir sans passer par la banque.
Acheter en vente à terme, c'est acheter sans crédit bancaire. Pas de dossier à monter, pas d'assurance emprunteur, pas de taux d'usure, pas de capacité d'emprunt à justifier. Le vendeur est lui-même le créancier, et le notaire sécurise l'opération.
Le coût total est connu dès la signature. Pas de surprise sur la durée du contrat. Une vente à terme à 400000€ avec 80000€ de bouquet et 15 ans de mensualités à 1778€, c'est exactement ce que l'acheteur paiera, sans intérêt bancaire.
En vente à terme occupée, le bien est décoté de 20 à 40% selon la durée d'occupation. Cette décote permet d'acquérir un bien d'une valeur supérieure à ce qu'une banque aurait financé en crédit classique. La récupération de la jouissance est différée mais programmée.
Trois profils d'acheteurs typiques
Primo-accédant
Couple ou célibataire de 30 à 45 ans dont la capacité d'emprunt bancaire est limitée par les taux actuels. La vente à terme libre permet d'acheter sa résidence principale et de payer en mensualités, sans frais de dossier ni assurance emprunteur.
Investisseur patrimonial
Cadre supérieur de 40 à 55 ans qui se constitue un patrimoine en complément de sa résidence principale. La vente à terme occupée permet d'acquérir un bien décoté à long terme, avec une trésorerie maîtrisée et une fiscalité allégée.
Famille du secteur
Famille du nord de Montpellier qui veut acheter localement sans passer par le crédit. La vente à terme s'inscrit dans une logique de transmission entre générations ou entre voisins, fréquente dans les villages comme Saint-Clément-de-Rivière ou Combaillaux.
Ce que la vente à terme apporte à l'acheteur
Pas de crédit bancaire
Aucun dossier bancaire, aucune assurance emprunteur, aucun frais de dossier. Le notaire sécurise la totalité de l'opération.
Coût total figé
Le prix de revient est connu à l'euro près dès la signature. Aucun intérêt bancaire. Aucune révision en hausse en cas de remontée des taux.
Décote en occupé
En vente à terme occupée, le bien est décoté de 20 à 40% par rapport à sa valeur vénale, en contrepartie de la durée d'occupation réservée au vendeur.
Frais de notaire réduits
Les frais de notaire sont calculés sur la valeur occupée, pas sur la valeur libre, en formule occupée. Économie de 15 à 35% sur ce poste.
Trésorerie maîtrisée
Mensualités fixes connues à l'avance. Visibilité parfaite sur le budget mensuel pendant toute la durée du contrat.
Acquisition sereine
Pas de pari sur la longévité du vendeur. Si celui-ci décède avant le terme, les mensualités continuent vers ses héritiers sans incidence sur l'acheteur.
Vente à terme libre ou occupée : que choisir
Les deux formules reposent sur le même principe : un bouquet à la signature et des mensualités fixes sur une durée convenue. La différence porte sur la jouissance immédiate ou différée du bien.
Jouissance du bien
Vente à terme libre
Acheteur dès la signature
Vente à terme occupée
Vendeur pendant la durée d'occupation
Décote sur la valeur
Vente à terme libre
Aucune
Vente à terme occupée
20 à 40% selon la durée d'occupation
Frais de notaire
Vente à terme libre
Calculés sur la valeur libre
Vente à terme occupée
Calculés sur la valeur occupée (réduits)
Profil acheteur
Vente à terme libre
Primo-accédant qui veut habiter
Vente à terme occupée
Investisseur patrimonial à horizon long
Profil vendeur
Vente à terme libre
Vendeur qui veut quitter le bien rapidement
Vente à terme occupée
Vendeur qui veut rester chez lui
Charges courantes
Vente à terme libre
Acheteur (taxe foncière, charges)
Vente à terme occupée
Réparties : grosses réparations à l'acheteur, courant au vendeur
Travaux d'entretien
Vente à terme libre
Acheteur
Vente à terme occupée
Vendeur (article 605 du Code civil)
Une fiscalité plus douce qu'on ne le pense
Pour les vendeurs
Pour le vendeur, les mensualités d'une vente à terme sont qualifiées de paiement de prix. Elles ne sont pas considérées comme un revenu et échappent donc à l'impôt sur le revenu. La plus-value éventuelle est calculée sur le prix total convenu (bouquet plus somme des mensualités). Si le bien est la résidence principale, la plus-value est exonérée.
Pour les acheteurs
Pour l'acheteur, les frais de notaire sont calculés sur la valeur occupée (en vente à terme occupée) ou sur la valeur libre (en vente à terme libre), comme pour un viager. Les mensualités ne sont pas déductibles des revenus. Côté IFI, mêmes règles que le viager : nue-propriété déclarée et capital restant à payer déductible.
Cadre juridique de la vente à terme
La vente à terme n'a pas d'article dédié dans le Code civil mais s'appuie sur le droit commun de la vente, le privilège du vendeur d'immeuble et la clause résolutoire. Voici les textes qui structurent l'opération.
Article 1582 du Code civil
Définit la vente comme une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose et l'autre à la payer. Fondement de la qualification de paiement de prix appliquée aux mensualités, qui les distingue d'une rente.
Articles 1650 et suivants
Encadrent l'obligation de paiement du prix par l'acheteur. La vente à terme aménage cette obligation en autorisant un paiement échelonné, à condition que le calendrier soit fixé dès l'acte authentique.
Article 2374 du Code civil
Reconnaît au vendeur d'immeuble un privilège qui garantit le paiement du prix. Inscrit au service de la publicité foncière, ce privilège permet la saisie du bien en cas d'impayé, avant tout autre créancier.
Clause résolutoire (article 1224)
Permet l'annulation automatique de la vente en cas de défaut de paiement. Les mensualités déjà perçues restent acquises au vendeur à titre d'indemnité d'occupation. Garantie majeure pour sécuriser le contrat.
L'acte authentique chez le notaire est obligatoire. Il fixe le prix total, le calendrier des mensualités, l'indexation éventuelle, le privilège du vendeur et la clause résolutoire. Comptez environ 7 à 8% de la valeur occupée pour les frais de notaire en formule occupée.
Questions fréquentes sur la vente à terme
Quelle différence concrète entre vente à terme et viager ?
La durée du paiement. En viager, les mensualités (la rente) sont versées jusqu'au décès du vendeur, sans terme connu. En vente à terme, la durée est fixée à la signature (10, 15 ou 20 ans) et les mensualités s'arrêtent à la dernière échéance. Si le vendeur décède avant le terme, les mensualités continuent vers les héritiers en vente à terme, alors qu'elles s'arrêtent en viager.
Quelle est la durée maximum d'une vente à terme ?
Il n'y a pas de plafond légal mais en pratique on observe des durées de 5 à 25 ans. Au-delà de 20 ans, les acheteurs deviennent rares et les indexations cumulées rendent le coût total imprévisible. La fourchette 10 à 15 ans est la plus courante dans nos dossiers nord Montpellier.
Que se passe-t-il si l'acheteur ne paie plus ses mensualités ?
La clause résolutoire prévue dans l'acte permet au vendeur de demander l'annulation de la vente. Le bien revient au vendeur, et les mensualités déjà perçues lui restent acquises à titre d'indemnité d'occupation. Le privilège du vendeur, inscrit chez le notaire, garantit en outre la saisie du bien avant tout autre créancier.
Les mensualités sont-elles indexées ?
Oui, dans la quasi-totalité des contrats que nous rédigeons. L'indexation est calée sur l'indice INSEE des prix à la consommation. Elle protège le vendeur contre l'érosion monétaire et reste juste pour l'acheteur, puisqu'elle ne traduit que l'inflation réelle. Sans indexation, sur 15 ans, le vendeur perd environ 25% de pouvoir d'achat.
La vente à terme est-elle adaptée si je suis encore actif ?
Oui. C'est même la formule la plus pertinente pour un vendeur de 55 à 70 ans, qui ne bénéficie pas encore du meilleur abattement viager (70% au-delà de 70 ans). Beaucoup de vendeurs en activité utilisent la vente à terme pour anticiper la retraite, mobiliser un patrimoine immobilier devenu trop grand, ou financer un projet sans passer par le crédit.
Peut-on vendre en vente à terme avec un crédit en cours ?
Oui, à condition que le bouquet versé à la signature permette de solder le prêt en cours, ou que l'établissement bancaire accepte une mainlevée partielle. Le notaire purge tous les privilèges existants au moment de la signature pour que l'acheteur acquière un bien libre de toute hypothèque.
Comment est traitée la fiscalité plus-value ?
La plus-value éventuelle est calculée sur le prix total convenu (bouquet plus somme des mensualités), pas sur le seul bouquet. Si le bien est la résidence principale du vendeur, l'exonération de plus-value s'applique. Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, les abattements pour durée de détention s'appliquent comme dans une vente classique.
Qui choisit la durée de paiement et le bouquet ?
Vendeur et acheteur s'accordent en amont, avec notre médiation. Le bouquet tourne généralement entre 10 et 30% du prix total. La durée dépend du profil du vendeur (besoin de revenu sur 10, 15 ou 20 ans) et de la capacité de paiement de l'acheteur. Notre rôle est de trouver un montage qui satisfait les deux parties et que le notaire validera.
Discutons de votre projet de vente à terme
Vendeur ou acheteur, chaque dossier est différent. Un rendez-vous d'une heure suffit à dégrossir la formule et à savoir si elle correspond à votre situation.
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