Crédirentier
Le vendeur, celui qui reçoit la rente. Du latin credere, créancier de la rente. Souvent un senior propriétaire de sa résidence principale.
Viager occupé · Viager libre · Calcul Daubry
Le viager, sans les idées reçues
Vendre ou acheter en viager n'est ni un pari morbide ni une affaire de spécialistes. C'est un contrat ancien, encadré par le Code civil, qui peut servir une retraite plus sereine ou un projet patrimonial sans recours au crédit. Nous accompagnons des deux côtés, au nord de Montpellier.
Le viager, comment ça marche
Vendre en viager, c'est céder son bien à un acheteur (le débirentier) qui paie en deux temps : un capital comptant à la signature chez le notaire (le bouquet), puis une rente mensuelle versée jusqu'à la fin de la vie du vendeur (le crédirentier). En contrepartie, le vendeur reste le plus souvent dans le bien jusqu'à son décès. C'est ce qu'on appelle le viager occupé, le cas le plus fréquent.
Le viager est régi par les articles 1968 à 1983 du Code civil, son origine remonte au Code Napoléon de 1804. La signature passe par un acte authentique chez un notaire qui inscrit le privilège du vendeur et la clause résolutoire. Deux protections fortes en cas d'impayé. Le contrat repose sur un aléa réel sur la durée de vie du vendeur. Sans cet aléa, le contrat est requalifié en donation déguisée et peut être annulé.
En 2024, environ 5500 viagers ont été signés en France pour un chiffre d'affaires d'1,6 milliard d'euros. La part du viager occupé atteint 67% du marché. La rente moyenne est de 651€ par mois, le bouquet moyen avoisine 83000€, sur des biens valorisés en moyenne 295000€. Les viagers se concentrent dans les zones où la valeur foncière est élevée, ce qui inclut le nord de Montpellier.
Cette page existe pour démystifier le sujet. Nous expliquons les mots, les calculs, la fiscalité, les protections juridiques. Nous proposons aussi un calculateur fondé sur le barème Daubry et les tables INSEE 2024, pour que vous arriviez chez le notaire avec un ordre de grandeur en tête.
Le lexique du viager
Onze mots qu'il vaut mieux comprendre avant de signer.
Débirentier
L'acheteur, celui qui doit la rente. Devient propriétaire à la signature mais n'occupe pas le bien tant que le crédirentier vit, en viager occupé.
Bouquet
Le capital initial versé comptant à la signature. Représente en général 20 à 40% de la valeur occupée. Non imposable au revenu, exonéré de CSG-CRDS.
Rente viagère
Le revenu périodique (mensuel le plus souvent) versé par l'acheteur jusqu'au décès du crédirentier. Indexée chaque année sur l'IPC INSEE hors tabac. Bénéficie d'un abattement fiscal de 30 à 70% selon l'âge à la signature.
DUH (Droit d'Usage et d'Habitation)
Le droit pour le crédirentier de continuer à vivre dans le bien jusqu'à son décès. Articles 625 à 636 du Code civil. Ne permet pas de louer le bien, contrairement à l'usufruit.
Viager libre
L'acheteur prend possession du bien dès la signature. Pas de décote DUH. Concerne souvent une résidence secondaire ou un bien déjà inhabité.
Viager occupé
Le crédirentier conserve le DUH. La valeur de vente est décotée pour tenir compte de cette occupation. 67% du marché en 2024.
Nue-propriété
Ce que l'acheteur acquiert immédiatement en viager occupé : la propriété sans la jouissance. Il devient plein propriétaire au décès du crédirentier.
Privilège du vendeur
Sûreté inscrite au service de la publicité foncière qui place le crédirentier devant tout autre créancier en cas de défaut de paiement.
Clause résolutoire
Clause expresse qui permet au crédirentier de récupérer la pleine propriété si la rente n'est plus payée, sans procédure judiciaire longue.
Réversibilité
Clause prévoyant que la rente continue d'être versée au conjoint survivant en cas de décès. La rente initiale est plus faible si la réversibilité est totale.
Calculez votre viager
Estimation indicative basée sur le barème Daubry 2024-2025 et les tables INSEE 2024. Pour un calcul officiel, votre notaire ajustera selon les clauses retenues (réversibilité, indexation, répartition des charges).
Vos paramètres
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450 000 €
100 000 €1 500 000 €
Le crédirentier
75 ans
30 %
Le bouquet est le capital versé comptant à la signature. Plus il est élevé, plus la rente mensuelle est faible. Le marché tourne autour de 25 à 35%.
Estimation
Le résultat
Bouquet
76 950 €
Versé à la signature
Rente mensuelle
1 257 €
Indexée chaque année
- Valeur vénale
- 450 000 €
- Décote DUH
- − 193 500 €
- Valeur occupée
- 256 500 €
- Rente annuelle
- 15 088 €
- Espérance de vie INSEE
- 15.1 ans
- Coefficient Daubry
- 11.9
Estimation indicative. Le barème Daubry officiel comporte 1956 combinaisons (réversibilité, viager sur deux têtes, clauses spécifiques) qui peuvent ajuster ce résultat. Faites valider par un notaire et un viagériste avant toute signature.
Discuter de mon projetComment se calcule un viager
Trois éléments font le calcul : la valeur vénale du bien, l'âge et le sexe du crédirentier, le ratio bouquet-rente choisi par les parties. Le métier s'appuie depuis 1995 sur le barème Daubry, créé par un notaire à partir de l'analyse de 20000 contrats viagers. Il est aujourd'hui utilisé par environ une étude notariale sur deux et par la majorité des viagéristes professionnels.
La méthode tient en quatre étapes. On part de la valeur vénale du bien, c'est-à-dire la valeur libre, comme s'il était vendu sans aléa. En cas de viager occupé, on retranche la décote du DUH, qui dépend de l'âge et du sexe : pour une femme de 75 ans, cette décote tourne autour de 43% de la valeur libre. On obtient alors la valeur occupée.
On choisit ensuite le bouquet, en pourcentage de la valeur occupée. Plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible. La pratique du marché tourne autour de 25 à 35%, mais les parties sont libres de fixer ce qu'elles veulent (article 1976 du Code civil). Enfin, le capital restant après le bouquet est divisé par le coefficient Daubry correspondant à l'âge et au sexe du crédirentier. Le résultat est la rente annuelle. Diviser par 12 donne la rente mensuelle.
Pour un couple, la rente est calculée sur l'espérance de vie de la tête la plus jeune, avec une majoration du coefficient pour la réversibilité. La rente continue jusqu'au décès du dernier survivant.
Une fois fixée, la rente est revalorisée en janvier de chaque année, en fonction de la variation de l'indice des prix à la consommation hors tabac publié par l'INSEE. Cette indexation protège le crédirentier de l'inflation.
Un exemple concret
Madame Robert, 75 ans, vit dans une maison à Saint-Gély-du-Fesc estimée à 380000€. Elle souhaite vendre en viager occupé pour conserver sa maison et compléter sa retraite.
Décote DUH (femme 75 ans) : 43%. Valeur occupée : 216600€. Bouquet à 30% : 64980€ versés à la signature. Capital à transformer en rente : 151620€. Coefficient Daubry femme 75 ans : 11,9. Rente annuelle : 12741€, soit 1062€ par mois, indexée chaque année.
Madame Robert reste chez elle, la taxe foncière passe à l'acheteur, les grosses réparations aussi. Sa rente est imposable à hauteur de 30% seulement (abattement de 70% à partir de 70 ans). Le bouquet n'est pas imposable. La plus-value est exonérée puisqu'il s'agit de sa résidence principale.
Viager
Vendre en viager après 65 ans
Le viager s'adresse en premier lieu à des seniors propriétaires de leur résidence principale. Les profils sont variés, mais une logique commune les rassemble : transformer une partie du patrimoine immobilier en revenu, tout en restant chez soi.
La motivation la plus fréquente n'a rien d'idéologique. C'est un calcul de retraite. La pension moyenne en France tourne autour de 1500€, alors que les charges courantes d'un propriétaire à Montpellier (taxe foncière, copropriété, énergie, santé) absorbent une part croissante de cette somme. Vendre en viager permet de capter, du vivant du vendeur, la valeur d'un patrimoine qui dort.
Trois moments de vie reviennent dans nos rendez-vous. Le veuvage, où la maison familiale devient lourde et où un complément de revenu sécurise le quotidien. Le besoin de soins ou d'aide à domicile, qui peut se financer avec le bouquet. La volonté d'aider un enfant ou un petit-enfant pour un achat immobilier, des études ou un projet professionnel, sans attendre la succession.
Le cadre fiscal pousse dans le sens des seniors. À partir de 70 ans à la signature, seule 30% de la rente est imposable au barème de l'impôt sur le revenu, les 70% restants sont exonérés. La fraction imposable est figée à vie : signer après son 70e anniversaire reste un choix d'optimisation. Le bouquet n'est pas imposable au titre du revenu. Si le bien constitue la résidence principale, la plus-value est totalement exonérée (article 150 U du CGI).
Côté charges, l'acte transfère la taxe foncière au débirentier (sauf clause contraire) ainsi que les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil (toiture, gros murs, voûtes). Le crédirentier ne supporte plus que les charges courantes et l'entretien (article 605). Pour un propriétaire âgé qui voit la maison vieillir avec lui, c'est un soulagement réel.
Le viager protège enfin le conjoint via la clause de réversibilité. La rente continue à 100% jusqu'au décès du dernier survivant, sans droits de succession sur la rente. Pour un couple, c'est souvent l'argument décisif.
Les vrais avantages pour le vendeur
Complément de retraite à vie
La rente est versée jusqu'à la fin et indexée chaque année sur l'inflation.
Capital immédiat
Le bouquet (entre 20% et 40% de la valeur occupée) est disponible dès la signature.
Maintien à domicile
Le DUH garantit que le vendeur reste dans son bien jusqu'à la fin, sans démarche supplémentaire.
Fiscalité allégée après 70 ans
70% d'abattement sur la rente, plus-value exonérée si résidence principale, bouquet non imposable.
Charges transférées
Taxe foncière et grosses réparations basculent à la charge de l'acheteur.
Protection du conjoint
Avec la réversibilité, la rente continue jusqu'au décès du dernier survivant, hors succession.
Les risques à connaître
Décès rapide après la signature : les héritiers ne récupèrent que les sommes déjà perçues. La règle des 20 jours (article 1975 du Code civil) annule toutefois le contrat en cas de décès dans les vingt jours d'une maladie déjà connue à la signature.
Marché peu liquide : trouver le bon acheteur peut prendre 6 à 12 mois. Notre rôle est d'élargir cette recherche au-delà de Montpellier, vers les investisseurs nationaux et étrangers.
Réticence familiale : le sujet reste sensible. Nous accompagnons souvent les vendeurs dans la conversation avec leurs enfants pour éviter le malentendu.
Viager
Acheter en viager : la stratégie sans crédit
L'acheteur en viager est rarement spéculateur. Trois profils dominent dans notre portefeuille au nord de Montpellier : le cadre confirmé qui se constitue un patrimoine sans passer par la banque, le jeune actif qui accède à un bien au-dessus de sa capacité d'emprunt classique, et les sociétés spécialisées dans l'achat-rénovation-revente.
Acheter en viager occupé revient à acquérir un bien décoté de 30% à 50% par rapport à sa valeur vénale, sans assurance emprunteur, sans frais de dossier bancaire, et avec des frais de notaire calculés sur la valeur occupée et non sur la valeur libre. Pour un bien de 400000€ vendu en viager occupé à une crédirentière de 80 ans, on parle d'une économie de frais de notaire de 30 à 60% par rapport à une vente classique.
Le coût total dépend de la longévité du crédirentier. Le barème Daubry est calé sur l'espérance de vie moyenne, donc l'acheteur ne fait pas une mauvaise affaire si le crédirentier vit plus longtemps que prévu, sauf cas extrême. Tout le monde a en tête Jeanne Calment, qui a vécu jusqu'à 122 ans et ruiné son débirentier. Une longévité plus courte que la moyenne avantage mécaniquement l'acheteur.
Le viager s'intègre bien dans une logique patrimoniale long terme. Pour un cadre de 40 ans qui paie 1200€ par mois de rente, l'effort financier est comparable à un loyer ou à une mensualité de crédit, mais avec une fin certaine et une valeur d'actif qui se libère à terme. C'est aussi une porte d'entrée intéressante pour qui veut éviter l'endettement bancaire dans un contexte de taux élevés.
L'IFI mérite un mot. Pour un acheteur soumis à l'IFI, l'acquisition en viager occupé n'est déclarée qu'à hauteur de la nue-propriété (article 669 CGI). Pour un crédirentier de 80 ans, la nue-propriété représente 70% de la valeur du bien. Le capital représentatif de la rente restant à payer est par ailleurs déductible. La base IFI peut s'en trouver réduite de moitié, parfois davantage.
L'acheteur supporte la taxe foncière dès la signature et les grosses réparations au sens de l'article 606. Il n'a pas la jouissance immédiate du bien (en viager occupé), donc pas de revenus locatifs. La rente n'est pas déductible. C'est un investissement qui demande de la patience et une trésorerie disponible pour la rente mensuelle.
Trois profils d'acheteurs qu'on retrouve
Le cadre confirmé (40-55 ans)
Veut se constituer un patrimoine sans assurance emprunteur ni hypothèque. La rente mensuelle remplace une mensualité de crédit, mais avec une fin certaine et une valeur d'actif qui se libère à terme. Argument fort dans un contexte de taux élevés.
Le jeune actif (30-45 ans)
Accède à un bien d'une valeur supérieure à ce qu'une banque accepterait de financer en crédit. Un cadre de 35 ans peut viser une maison à 700000€ via un viager occupé là où son enveloppe bancaire plafonnerait à 450000€. La décote du DUH et l'absence de capital à mobiliser ouvrent l'horizon.
Les sociétés d'achat-rénovation
Acteurs structurés de l'investissement immobilier. Apprécient la décote initiale, la sécurité juridique du privilège du vendeur, et la latitude qu'offre la durée pour caler les travaux et la sortie au bon moment du marché. Profil particulièrement présent sur les biens prestige nord Montpellier.
Pourquoi un jeune acheteur s'y intéresse
Décote 30 à 50%
Le bien est acquis bien en dessous de sa valeur vénale, en viager occupé.
Pas de crédit bancaire
Bouquet en cash plus rente mensuelle, sans assurance emprunteur ni hypothèque.
Frais de notaire réduits
Calculés sur la valeur occupée, soit 30 à 60% de moins qu'une vente classique de même valeur vénale.
Avantage IFI
Nue-propriété déclarée plus capital de rente déductible, base IFI fortement allégée.
Pas de gestion locative
Le crédirentier entretient le bien comme s'il en était propriétaire, l'acheteur n'a rien à faire.
Rendement décorrélé
Performance liée à la longévité et au foncier, peu corrélée aux marchés actions ou obligations.
Viager libre ou viager occupé ?
Deux formules pour deux logiques différentes. Le tableau suivant aide à choisir.
Occupation du bien
Viager occupé
Le vendeur reste chez lui (DUH)
Viager libre
L'acheteur prend possession à la signature
Décote sur la valeur
Viager occupé
30 à 50% selon âge et sexe
Viager libre
Aucune (valeur vénale pleine)
Bouquet typique
Viager occupé
20 à 40% de la valeur occupée
Viager libre
20 à 40% de la valeur libre
Rente mensuelle
Viager occupé
Plus faible (capital plus bas)
Viager libre
Plus élevée (capital complet)
Taxe foncière
Viager occupé
À l'acheteur
Viager libre
À l'acheteur
Charges courantes
Viager occupé
Au vendeur (article 605)
Viager libre
À l'acheteur
Grosses réparations
Viager occupé
À l'acheteur (article 606)
Viager libre
À l'acheteur
Possibilité de louer
Viager occupé
Non (DUH personnel)
Viager libre
Oui (acheteur libre)
Part du marché 2024
Viager occupé
67%
Viager libre
33%
Profil typique
Viager occupé
Senior qui veut rester chez lui
Viager libre
Bien déjà inhabité, résidence secondaire
Côté fiscalité, qui paie quoi
Pour le vendeur (crédirentier)
Le bouquet n'est pas imposable au titre du revenu. Pas de CSG, pas de CRDS dessus. S'il y a une plus-value sur le bien, le bouquet entre dans la base de calcul, mais la plus-value est exonérée si le bien est la résidence principale, ce qui est le cas le plus fréquent.
La rente bénéficie d'un abattement progressif selon l'âge à l'entrée en jouissance, c'est-à-dire à la date du premier versement. Cet âge est figé à vie. Les chiffres exacts sont à l'article 158-6 du CGI :
- Moins de 50 ans : 30% d'abattement, 70% imposable
- 50 à 59 ans : 50% d'abattement, 50% imposable
- 60 à 69 ans : 60% d'abattement, 40% imposable
- 70 ans et plus : 70% d'abattement, 30% imposable
Sur la fraction imposable, on ajoute 17,2% de prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité). Côté IFI, le crédirentier d'un viager occupé ne déclare plus que la valeur du DUH, ce qui abaisse mécaniquement sa base imposable.
Pour l'acheteur (débirentier)
Les frais de notaire sont calculés sur la valeur occupée en viager occupé, pas sur la valeur vénale. Le taux global tourne autour de 7 à 8% (droits d'enregistrement, émoluments, débours, contribution de sécurité immobilière). Pas de TVA, puisqu'il s'agit d'une vente entre particuliers.
La taxe foncière est à la charge de l'acheteur dès la signature, sauf clause contraire. Les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil aussi. La rente versée n'est pas déductible des revenus, ce n'est ni une charge foncière ni une dépense locative.
Côté IFI, l'acheteur déclare la valeur de la nue-propriété (article 669 CGI). Pour un crédirentier de 80 ans, la nue-propriété représente 70% de la valeur du bien. Le capital représentatif de la rente restant à payer est déductible comme dette. La base IFI peut s'en trouver fortement réduite, parfois sous le seuil d'imposition.
Le cadre juridique en bref
Le viager n'est pas un produit financier, c'est un contrat civil. Quelques articles du Code civil méritent d'être lus avant la signature, votre notaire vous les expliquera dans le détail.
Article 1968
Définit la rente viagère et autorise sa constitution sur un immeuble. C'est la base légale de la vente immobilière en viager.
Article 1975
Le contrat est nul si la personne sur la tête de laquelle la rente est constituée meurt d'une maladie connue dans les vingt jours suivant la signature. Cette règle protège l'acheteur d'un aléa fictif.
Articles 1977 et 1978
Le défaut de paiement de la rente n'autorise pas seul la résolution. D'où l'utilité de la clause résolutoire expresse, à inscrire systématiquement dans l'acte authentique.
Articles 605 et 606
Le crédirentier supporte l'entretien courant, le débirentier supporte les grosses réparations (toiture, gros murs, charpentes). Les parties peuvent déroger contractuellement à cette répartition.
L'acte authentique chez le notaire est obligatoire. Le notaire inscrit le privilège du vendeur au service de la publicité foncière, calcule les frais d'enregistrement, et veille à l'aléa. Comptez environ 7 à 8% de la valeur occupée pour les frais de notaire en viager occupé.
Vente à terme : la cousine sans aléa
Si le viager vous attire mais que l'aléa de longévité vous gêne, la vente à terme mérite d'être étudiée.
Le principe est proche : un bouquet à la signature, puis des mensualités. La différence tient en deux mots, durée fixe. La vente à terme prévoit un nombre de mensualités déterminé à l'avance, souvent 10, 15 ou 20 ans. Si le vendeur décède avant le terme, ses héritiers continuent à percevoir les mensualités. Pas d'aléa, pas de pari sur la longévité.
Côté vendeur, la fiscalité de la vente à terme est plus douce que celle du viager. Les mensualités sont qualifiées de paiement de prix (et non de revenu), donc peu ou pas imposées. C'est une option utile pour un vendeur de 55 à 70 ans qui ne profite pas encore du meilleur abattement viager, ou pour qui veut transmettre un revenu certain à ses enfants.
Côté acheteur, la vente à terme supprime le risque de longévité. Le coût total est connu à la signature, pas besoin de crédit bancaire ni d'assurance emprunteur, mais un calendrier de mensualités prévisible. C'est une porte d'entrée intéressante pour un primo-accédant qui ne décroche pas un prêt classique.
Questions fréquentes
Combien de temps prend la signature d'un viager ?
Comptez 2 à 4 mois entre la mise en vente et la signature de l'acte authentique. La phase la plus longue est en général la recherche d'un acheteur compatible avec le profil du crédirentier (âge, type de bien, capacité de rente). Le notaire travaille ensuite environ 4 à 6 semaines pour préparer l'acte, vérifier les diagnostics, et inscrire le privilège du vendeur.
Que se passe-t-il si l'acheteur ne paie plus la rente ?
L'acte authentique inclut systématiquement une clause résolutoire expresse. En cas d'impayé, le crédirentier peut récupérer la pleine propriété du bien après une procédure rapide (quelques mois), tout en conservant le bouquet et les rentes déjà perçues à titre de dommages-intérêts. Le privilège du vendeur, inscrit au service de la publicité foncière, place le crédirentier devant tout autre créancier en cas de défaillance.
Le crédirentier peut-il faire louer le bien ?
Non, pas en viager occupé. Le DUH est un droit personnel qui n'autorise que l'occupation par le crédirentier (et son conjoint si la clause le prévoit). Pour pouvoir louer, il faudrait un usufruit, droit plus large mais qui change la qualification du contrat. En viager libre, le débirentier devient propriétaire et reste libre de louer.
Que devient le viager si le crédirentier déménage en EHPAD ?
Le DUH est lié à l'occupation effective. Si le crédirentier quitte définitivement le logement (par exemple pour un EHPAD), il existe deux possibilités. Soit l'acte prévoit une renonciation au DUH avec ou sans contrepartie financière (revalorisation de la rente, indemnité, libération anticipée du bien). Soit le contrat est silencieux et il faut renégocier. Notre conseil est de prévoir cette hypothèse dès la signature.
Le bouquet est-il négociable ?
Oui. Le ratio bouquet-rente est libre (article 1976 du Code civil). En pratique, le bouquet représente entre 20 et 40% de la valeur occupée. Plus le bouquet est élevé, plus la rente mensuelle est faible. Le choix dépend des besoins du vendeur (un bouquet conséquent permet par exemple d'aider un enfant ou de financer des soins) et des moyens de l'acheteur.
Est-ce qu'un couple peut vendre ensemble en viager ?
Oui, c'est même fréquent. On parle alors de viager sur deux têtes. La rente est calculée sur l'espérance de vie du conjoint le plus jeune, avec une majoration du coefficient pour la réversibilité. La rente continue jusqu'au décès du dernier survivant. Pour un couple, c'est la formule qui sécurise le mieux le conjoint.
Quel est l'âge idéal pour vendre en viager ?
Pas de minimum légal, mais en pratique le viager prend tout son sens à partir de 70 ans, pour deux raisons. La fiscalité d'abord : à partir de 70 ans, seule 30% de la rente est imposable, et cet abattement est figé à vie. L'aléa ensuite : un crédirentier trop jeune dissuade les acheteurs car le coefficient Daubry rend la rente faible et la durée totale d'engagement très longue. La fourchette 70 à 85 ans est la plus active sur le marché.
Vous accompagnez le viager à Saint-Gély-du-Fesc ou Saint-Clément-de-Rivière ?
Oui, sur tout le nord de Montpellier (Saint-Clément-de-Rivière, Montferrier-sur-Lez, Saint-Gély-du-Fesc, Castelnau-le-Lez, Prades-le-Lez, Assas, Le Crès, Combaillaux). Notre connaissance du marché local permet d'estimer correctement la valeur vénale, qui est le point de départ de toute négociation viagère. Nous travaillons avec des notaires partenaires habitués au viager.
Comment faire un viager ?
Faire un viager se déroule en cinq étapes : estimer la valeur vénale du bien, fixer la répartition entre bouquet et rente selon l'âge du crédirentier (barème Daubry), trouver un acheteur débirentier, rédiger l'avant-contrat puis signer l'acte authentique chez le notaire. La rente est ensuite versée à vie et revalorisée chaque année. Alpaca Immobilier vous accompagne à chaque étape au nord de Montpellier.
Un projet de viager ? Parlons-en
Que vous soyez vendeur ou acheteur, chaque viager est différent. Une heure de discussion suffit en général à dégrossir le sujet et à savoir si la formule a du sens dans votre situation. Sans engagement, sans frais.