Encore un. Après la plus-value alourdie en 2025 et le micro-BIC raboté pour les meublés de tourisme, le projet de loi de finances pour 2027 s'attaque cette fois au cœur du statut de loueur en meublé non professionnel : l'amortissement, plafonné à 7000€ par an et par foyer, avec un excédent perdu pour de bon. En pleine crise du logement, le signal nous paraît désastreux et nous tenons à expliquer pourquoi.
L'essentiel en 30 secondes
- L'article 7 du PLF 2027, déposé le 1er octobre 2026, plafonne l'amortissement déductible en LMNP à 2,5% par an de la valeur du bâti (hors terrain) et à 7000€ par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, c'est 1,5% et 5000€.
- La part qui dépasse serait perdue, y compris pour les biens déjà achetés. Les amortissements mis en réserve jusqu'au 31 décembre 2026 n'auraient plus que dix ans pour servir, au compte-gouttes.
- Au 14 octobre 2026, rien n'est voté. La commission des finances a adouci la mesure le 8 octobre, puis rejeté toute la partie recettes le 9 : l'hémicycle repart donc du texte initial du Gouvernement.
- Vote solennel de la première partie le 20 octobre, vote sur l'ensemble du texte le 17 novembre, loi attendue en décembre.
- Notre position : le meublé loué à l'année à des étudiants, des jeunes actifs ou des salariés en mobilité aide à sortir de la crise du logement et le texte le pénalise comme s'il en était la cause.
Informations à jour au 14 octobre 2026. Le texte est en discussion en séance publique et peut encore changer jusqu'à son adoption définitive.
Ce que prévoit l'article 7 du PLF 2027
Un loueur en meublé au régime réel déduit de ses loyers ses charges, ses intérêts d'emprunt et l'amortissement du bien : le bâti (jamais le terrain) et le mobilier. L'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la part non utilisée une année se reporte sans limite de durée sur les années suivantes. C'est ce mécanisme qui permet à beaucoup de bailleurs de ne payer que peu d'impôt sur leurs loyers pendant les premières années, le temps de rembourser leur crédit.
Le projet du Gouvernement change trois choses.
Un double plafond
L'amortissement déductible du bâti serait limité à 2,5% par an de sa valeur, ce qui revient à étaler l'achat sur 40 ans, là où la pratique comptable retient souvent 25 à 30 ans. S'y ajoute un plafond global de 7000€ par an et par foyer fiscal, tous biens confondus. Pour les meublés de tourisme, les seuils tombent à 1,5% et 5000€.
Un foyer qui possède deux ou trois studios atteint vite le plafond : trois studios dont le bâti vaut 120000€ chacun représentent déjà 9000€ d'amortissement à 2,5%.
L'excédent ne se reporte plus
À partir des exercices clos en 2027, ce qui dépasse le plafond disparaît purement et simplement, sans mise en réserve ni report sur les années suivantes.
Le stock accumulé a dix ans pour servir
Les amortissements mis en réserve au 31 décembre 2026 resteraient déductibles de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice restant chaque année. Ce qui n'aura pas été utilisé fin 2036 serait perdu.
Qui échappe au plafond
Le texte épargne les résidences services pour étudiants et pour seniors, les Ehpad et les établissements de soins de longue durée. Le studio meublé loué à un étudiant par un particulier, lui, entre dans le plafond. La mesure s'inspire du dispositif Jeanbrun, réservé à la location nue, qui plafonne déjà l'amortissement de cette façon.
Où en est le texte au 14 octobre 2026
Pour faire court, la mesure n'est ni adoptée ni abandonnée et le calendrier reste serré.
- 1er octobre 2026 : dépôt du projet de loi de finances pour 2027 à l'Assemblée nationale (n° 3210).
- 8 octobre : la commission des finances adopte deux amendements. Le premier, porté par Guillaume Kasbarian (I-CF1588), sort du plafond les meublés loués comme résidence principale du locataire, en bail étudiant ou en bail mobilité. Il rétablit aussi le report de l'excédent. Le second, déposé par le groupe socialiste (I-CF776), supprime toute déduction d'amortissement pour les meublés de tourisme achetés à partir du 1er janvier 2027.
- 9 octobre : la commission rejette l'ensemble de la première partie du budget, 31 voix contre 3. Conséquence prévue par l'article 42 de la Constitution : la séance publique travaille sur le texte du Gouvernement et les amendements adoptés en commission doivent être redéposés et revotés.
- 13 octobre : ouverture des débats dans l'hémicycle. Parmi les amendements déposés, le I-3799 du groupe Les Démocrates propose une « clause du grand-père » : les biens achetés au plus tard le 31 décembre 2026 et loués comme résidence principale garderaient les règles actuelles.
- 20 octobre : vote solennel sur la première partie.
- 17 novembre : vote sur l'ensemble du texte, avant le passage au Sénat. La loi de finances est attendue en décembre.
Le travail de la commission montre qu'une partie des députés a compris le problème. Il faudra pourtant tout refaire en séance, amendement par amendement.
La réforme expliquée en vidéo
Si vous préférez une explication vulgarisée, chiffres à l'appui, le cabinet d'expertise comptable en ligne Dougs a consacré une vidéo complète à la réforme. Elle a été tournée avant les votes de la commission des finances, mais le mécanisme y est très bien expliqué.
Pourquoi nous disons non
Nous comprenons l'argument du Gouvernement. Il veut rapprocher la fiscalité du meublé de celle de la location nue, jugée moins favorable. Il veut aussi freiner la bascule de logements vers la location touristique. Sur le tourisme, des outils existent déjà et la loi Le Meur de 2024 a commencé à s'en servir. Mais le texte, tel qu'il est écrit, frappe d'abord le meublé loué à l'année, celui qui loge des étudiants et des salariés, pas des vacanciers.
1. Raboter l'offre en pleine crise du logement
Sur les douze mois arrêtés à juillet 2026, 370673 logements ont été autorisés, soit 9,5% de moins que la moyenne des cinq années précédentes. Les mises en chantier remontent à environ 300000, mais depuis un niveau très bas. Côté promoteurs, la Fédération des promoteurs immobiliers a compté seulement 11649 logements neufs mis en vente au premier trimestre 2026, un plus bas historique.
Dans ce contexte, les particuliers qui achètent pour louer sont l'un des rares moteurs encore en marche. Rendre leur investissement moins intéressant revient à priver le marché locatif de logements au pire moment.
2. Rabot après rabot, plus personne ne sait sur quel pied danser
- Novembre 2024, loi Le Meur : l'abattement du micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés tombe à 30%.
- Février 2025, loi de finances pour 2025 : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
- Octobre 2026, PLF 2027 : l'amortissement lui-même est plafonné.
Un investissement locatif se pense sur 20 ou 25 ans, la durée d'un crédit. Quand la règle change tous les dix-huit mois, le bailleur ne peut plus rien prévoir et il finit tôt ou tard par ne plus investir.
3. Une règle qui change pour ceux qui ont déjà signé
Le plafond s'appliquerait aux biens déjà achetés, sans distinction. Des milliers de propriétaires ont calibré leur emprunt, leur apport et leur loyer sur la fiscalité en vigueur au moment de l'achat. La leur retirer en cours de route, c'est une forme de rétroactivité, même si elle ne dit pas son nom. Et les amortissements mis en réserve depuis des années, souvent des dizaines de milliers d'euros, pourraient tout simplement s'évaporer après 2036.
4. Un impôt à payer sans argent pour le payer
Prenons l'exemple de la vidéo Dougs. Un appartement acheté 300000€, dont 240000€ de bâti, loué 15000€ par an, avec 7000€ de charges et d'intérêts.
| Règles actuelles | PLF 2027 | |
|---|---|---|
| Loyers | 15000€ | 15000€ |
| Charges et intérêts | 7000€ | 7000€ |
| Amortissement du bâti déduit | 8000€ | 6000€ (2,5% de 240000€) |
| Résultat imposable | 0€ | 2000€ |
| Impôt sur le revenu (tranche à 30%) | 0€ | environ 600€, prélèvements sociaux en plus |
Le piège, c'est que le capital remboursé chaque mois à la banque n'est pas déductible. Un bailleur dont le crédit absorbe tout le loyer n'a pas un euro de trésorerie et il recevrait pourtant un avis d'impôt sur un revenu qu'il n'a jamais vu passer sur son compte.
5. Les étudiants et les jeunes actifs en première ligne
Le meublé, c'est le logement des étudiants, des jeunes actifs, des internes, des salariés en mission ou en période d'essai. À Montpellier, l'une des villes les plus étudiantes de France, nous le voyons chaque rentrée : les bons studios meublés partent en quelques jours.
Si le meublé devient moins rentable, les bailleurs ont trois options. Vendre, ce qui retire un logement du parc locatif. Passer en location nue, avec un bail de trois ans peu adapté à un étudiant qui reste neuf mois. Ou augmenter le loyer pour compenser, ce que l'encadrement des loyers ne permet souvent même pas. Dans les trois cas, ce sont les locataires qui paient la note.
Ce que nous défendons
Nous demandons simplement que la réforme s'en tienne à l'objectif qu'elle affiche. Cela passe par quatre mesures.
- Sortir du plafond le meublé loué à l'année, comme résidence principale du locataire, en bail étudiant ou en bail mobilité. C'est exactement ce que proposait l'amendement Kasbarian adopté en commission.
- Protéger les biens déjà achetés avec une clause du grand-père, comme le propose l'amendement I-3799.
- Garder le report de l'excédent, qui ne coûte rien à l'État tant que le bien ne dégage pas de bénéfice réel.
- Fixer les règles pour la durée d'un crédit. Un investisseur doit pouvoir signer en sachant que la fiscalité ne changera pas tous les deux budgets.
Bailleurs en meublé : que faire d'ici décembre ?
- Vendre dans la précipitation serait une erreur : le texte n'est pas voté et il peut encore beaucoup bouger.
- C'est le bon moment pour faire le point avec votre expert-comptable sur le montant de vos amortissements en réserve et sur la valeur de votre bâti. Ces deux chiffres suffisent à mesurer l'impact.
- La nature de vos baux mérite une vérification. Si l'exclusion du meublé loué à l'année revient en séance, la différence entre bail meublé de résidence principale, bail étudiant, bail mobilité et location saisonnière comptera.
- Votre député vote le 20 octobre. Un message court et chiffré, qui décrit votre propre situation, pèse plus que vous ne le pensez.
Si vous louez un meublé à Montpellier ou dans le nord de Montpellier et que vous voulez y voir clair sur vos baux, vos loyers et votre rentabilité, notre équipe de gestion locative est là pour en parler. Vous pouvez aussi demander une estimation de votre bien si vous hésitez entre garder et vendre. Nous avons aussi détaillé le dispositif Jeanbrun à Montpellier et la réforme anti-Airbnb.
Et si vous partagez notre agacement, cet article ne demande qu'à circuler.
FAQ : le plafonnement de l'amortissement LMNP
Le plafonnement de l'amortissement LMNP est-il voté ?
Non. Au 14 octobre 2026, l'article 7 du projet de loi de finances pour 2027 est en discussion à l'Assemblée nationale. La commission des finances l'avait assoupli le 8 octobre, mais elle a rejeté toute la partie recettes le 9 : la séance publique repart du texte initial du Gouvernement. Le vote sur la première partie est prévu le 20 octobre et la loi est attendue en décembre 2026.
À partir de quand le plafond s'appliquerait-il ?
Dans la version du Gouvernement, aux exercices clos à compter de 2027, donc dès les revenus de 2027, y compris pour les biens achetés avant. Seule une clause du grand-père, proposée par amendement mais pas encore votée, protégerait les biens achetés jusqu'au 31 décembre 2026.
Mes amortissements en réserve sont-ils perdus ?
Pas immédiatement. Le stock accumulé au 31 décembre 2026 resterait déductible de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice restant chaque année. Ce qui n'aurait pas été utilisé à fin 2036 serait perdu.
Les locations aux étudiants sont-elles concernées ?
Les résidences services pour étudiants sont exclues du plafond. Un studio meublé loué directement à un étudiant par un particulier, en revanche, y entre dans le texte initial. L'amendement adopté en commission pour exclure le bail étudiant, le bail mobilité et la résidence principale du locataire doit être redéposé en séance.
Faut-il passer en location nue ?
Il est trop tôt pour trancher : le texte n'est pas voté. La location nue a ses propres règles, notamment le déficit foncier. Elle ne convient pas non plus à tous les locataires. La bonne démarche consiste à chiffrer votre situation avec votre expert-comptable une fois la loi adoptée.
Sources
- Assemblée nationale, dossier législatif du projet de loi de finances pour 2027
- Assemblée nationale, commission des finances, examen de la première partie du PLF 2027
- LégiFiscal, PLF 2027 : l'amortissement LMNP plafonné
- LégiFiscal, la commission des finances rejette la partie recettes
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