Début juillet, nous vous annoncions la disparition de l'article 268 du Code général des impôts au 1er septembre 2026. Le calendrier a bougé depuis. Une ordonnance publiée au Journal officiel du 28 juillet 2026 repousse au 1er janvier 2027 le basculement de la TVA vers le Code des impositions sur les biens et services. Quatre mois de plus, sans abandon ni réécriture du texte : une date déplacée, rien d'autre. Reste à mesurer ce que ce délai vous offre. Et surtout ce qu'il ne vous offre pas.
L'essentiel en 30 secondes
- L'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, publiée au Journal officiel du 28 juillet, décale au 1er janvier 2027 le transfert des règles de TVA du CGI vers le CIBS.
- Motif officiel : la date du 1er septembre 2026 tombait en même temps que l'entrée en vigueur de la facturation électronique obligatoire, ce que le gouvernement a jugé être « un facteur de confusion ».
- Le fond du droit n'a pas bougé d'une virgule. Les articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS restent rédigés à l'identique, condition de TVA d'amont non nulle comprise.
- L'article 268 du CGI et la doctrine BOFiP qui l'accompagne restent donc applicables jusqu'au 31 décembre 2026 inclus.
- Vous gagnez quatre mois pour solder les lots sensibles, sécuriser vos dossiers de preuve et remodéliser vos bilans. Vous ne gagnez aucune garantie sur ce qui se passera après.
- La question écrite qui demande à Bercy de clarifier le sort de la marge n'a toujours pas reçu de réponse.
Analyse à jour au 14 août 2026. Nous sommes agents immobiliers, pas avocats fiscalistes : ce point d'étape vous aide à poser les bonnes questions, il ne remplace pas une consultation avant de signer.
Ce que dit exactement l'ordonnance du 27 juillet 2026
Le texte s'intitule « ordonnance portant divers ajustements du code des impositions sur les biens et services ». Le titre est modeste, l'effet ne l'est pas : il décale de quatre mois l'entrée en vigueur du transfert des dispositions relatives à la taxe sur la valeur ajoutée, initialement fixée au 1er septembre 2026 par l'article 49 de l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025.
Le rapport au Président de la République qui accompagne l'ordonnance expose le raisonnement sans détour : faire coïncider ce transfert avec le passage obligatoire à la facturation électronique créait de la confusion ; les acteurs concernés réclamaient davantage de temps pour absorber une recodification de cette ampleur.
Ce report n'a donc rien à voir avec la TVA sur marge. Le régime des marchands de biens n'y est pour rien : deux chantiers fiscaux majeurs se percutaient à la même date, l'un des deux a reculé.
La collision de calendriers qui a tout déclenché
Le 1er septembre 2026 est déjà une date lourde pour toute entreprise française. C'est le jour où la réception de factures électroniques devient obligatoire pour l'ensemble des entreprises assujetties à la TVA. C'est aussi celui où l'émission devient obligatoire pour les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire. Les PME, TPE et micro-entreprises suivront le 1er septembre 2027.
Demander aux mêmes services comptables d'absorber simultanément une refonte de leur chaîne de facturation et un changement complet de numérotation du droit de la TVA relevait de l'optimisme. Si vous n'avez pas encore préparé ce volet, notre article sur la facturation électronique pour les propriétaires en LMNP ou en SCI reprend le calendrier et les obligations concrètes.
Ce qui ne change pas : et c'est le point le plus important
Voilà où beaucoup de commentaires publiés fin juillet nous semblent trompeurs par omission. Un report de date se lit facilement comme une bonne nouvelle sur le fond. Ce n'en est pas une.
Nous avons relu le rapport au Président de la République ligne à ligne. Il détaille les ajustements portés par l'ordonnance : taux réduit de 5,5% sur certains déchets et sur les réseaux de froid, taux de 10% sur des travaux forestiers, clarifications sur le logement locatif intermédiaire, réorganisation des dispositions relatives au droit à déduction, intégration des mesures TVA de la loi de finances pour 2026. À aucun endroit il n'est question de la TVA sur marge, de l'article 268 du CGI, ni des articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS.
Ce silence est un renseignement en soi. La rédaction qui inquiète les professionnels depuis décembre 2025 est intacte :
| Ce que prévoit le CIBS | Statut après l'ordonnance du 27 juillet 2026 |
|---|---|
| Identité de qualification entre l'acquisition et la livraison (L. 221-18) | Inchangé |
| Acquisition effectuée en vue de la revente (L. 221-19) | Inchangé |
| TVA d'amont non nulle et non déductible dans la chaîne (L. 221-19) | Inchangé |
| Base d'imposition égale au prix minoré, plancher à zéro (L. 221-20) | Inchangé |
| Absence de clause transitoire pour les avant-contrats en cours | Inchangé |
| Date d'entrée en vigueur | 1er septembre 2026 → 1er janvier 2027 |
Le risque que nous décrivions dans notre guide complet de la réforme de la TVA sur marge reste donc entier : un terrain à bâtir acheté à un particulier qui le détenait de longue date, par succession ou par donation, ne coche aucune des deux situations limitativement énumérées par le nouveau texte. Sa revente basculerait alors en TVA sur le prix total.
Sur une opération type à 150000€ d'achat et 200000€ de revente, l'écart reste ce qu'il était : environ 41700€ de marge nette en régime de marge, contre 16700€ en prix total. Le décalage de quatre mois ne rend pas ces 25000€ moins réels. Il les déplace d'un trimestre.
Le nouveau calendrier, date par date
| Date | Événement | Ce que cela implique pour vous |
|---|---|---|
| 17 décembre 2025 | Ordonnance n° 2025-1247 : abrogation de l'article 268 du CGI, création des articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS | Le texte qui durcit le régime est déjà publié |
| 18 février 2026 | Rescrit BOI-RES-TVA-000253 : la doctrine BOFiP reste opposable après la bascule vers le CIBS | Votre principal argument de sécurité juridique |
| 9 juin 2026 | Question écrite AN n° 15881 : Bercy est invité à confirmer le sort du régime de la marge | Toujours sans réponse à ce jour |
| 27 juillet 2026 | Ordonnance n° 2026-671 : report du transfert au 1er janvier 2027 | Quatre mois de régime actuel en plus |
| 1er septembre 2026 | Facturation électronique : réception obligatoire pour tous, émission pour les grandes entreprises et les ETI | Chantier à mener, indépendamment de la TVA sur marge |
| 31 décembre 2026 | Dernier jour d'application de l'article 268 du CGI | Date butoir réelle de vos actes de revente |
| 1er janvier 2027 | Entrée en vigueur des articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS | Nouveau régime, sans droit acquis pour les opérations en cours |
| 1er septembre 2027 | Facturation électronique : émission obligatoire pour les PME, TPE et micro-entreprises | Deuxième vague, à anticiper dès 2026 |
Une seule ligne compte vraiment pour arbitrer : c'est la date de l'acte authentique de revente qui détermine le régime applicable, pas celle du compromis. Une promesse signée en novembre 2026 avec réitération en février 2027 relèvera du nouveau texte. Le report déplace la ligne d'arrivée du 31 août au 31 décembre 2026, la règle du jeu, elle, ne change pas.
Comment utiliser ces quatre mois
Un sursis ne vaut que par ce que vous en faites. Voici comment nous hiérarchiserions les priorités, selon la situation dans laquelle vous vous trouvez.
| Votre situation | Ce que le report vous permet |
|---|---|
| Lot en stock, divisé, sans compromis, revente prévue à l'automne 2026 | Vous étiez hors délai, vous ne l'êtes plus : viser une signature avant le 31 décembre 2026 et sécuriser le calendrier notarial dès maintenant |
| Compromis signé avec réitération prévue en septembre ou octobre 2026 | Vous repassez sous le régime actuel : il suffit de vérifier que rien ne fera glisser l'acte en 2027 |
| Réitération prévue en janvier ou février 2027 | Aucun gain : le bilan se modélise en TVA sur prix total ; le prix d'achat se négocie en conséquence |
| Acquisition en cours de négociation auprès d'un particulier | Le délai permet de réclamer l'origine de propriété complète et l'acte d'acquisition de votre vendeur, avant de signer |
| Opération dont l'équilibre ne tient qu'en régime de marge | Quatre mois pour la solder ou pour la restructurer, pas pour attendre |
| Doute persistant sur un montage | Le délai supplémentaire rend enfin réaliste un rescrit fiscal individuel avant l'échéance |
Une nuance sur la fin d'année, parce qu'elle est prévisible : décembre est déjà le mois le plus tendu chez les notaires. Si votre stratégie consiste à signer avant le 31 décembre 2026, mieux vaut ne pas viser le 28 décembre. Les études qui gèrent des opérations de marchands de biens vont voir converger vers la même quinzaine tous ceux qui auront fait le même calcul que vous. Une date en novembre coûte le même prix et dort mieux.
Le calcul de trésorerie que personne ne fait
Un effet de bord du report mérite deux minutes de votre attention, nous ne l'avons d'ailleurs vu traité nulle part : le décalage fait passer la bascule de septembre à janvier, c'est-à-dire d'un milieu d'exercice à une ouverture d'exercice.
Pour la majorité des marchands de biens dont l'exercice comptable coïncide avec l'année civile, c'est une simplification réelle. Vous n'aurez pas un exercice 2026 coupé en deux régimes de TVA différents, avec les retraitements et les explications au commissaire aux comptes que cela suppose. L'exercice 2026 relèvera intégralement de l'article 268 du CGI, l'exercice 2027 intégralement du CIBS. Sur des stocks valorisés lot par lot, cette propreté comptable vaut mieux qu'elle n'en a l'air.
Si votre exercice est décalé, en revanche, le problème n'a fait que se déplacer : votre coupure interviendra ailleurs. Autant prévenir votre expert-comptable maintenant plutôt que de le découvrir ensemble en mars.
Ce qui reste en suspens
Le report ne lève aucune des inconnues qui pèsent sur le régime.
La question parlementaire attend toujours. La question écrite n° 15881, déposée le 9 juin 2026 par le député Thierry Liger, demande explicitement au gouvernement si les commentaires BOFiP du 13 mai 2020 et les réponses ministérielles antérieures resteront opposables après la recodification. Elle demande aussi comment traiter les promesses unilatérales de vente et les détachements de parcelle. Aucune réponse à ce jour. Le report lui offre mécaniquement quatre mois de délai supplémentaire, ce qui n'est une bonne nouvelle que si Bercy s'en sert.
Le BOFiP n'a pas encore été réécrit. Toute la doctrine relative à la TVA immobilière renvoie encore aux articles abrogés du CGI. Le rescrit du 18 février 2026 garantit que ces commentaires restent opposables et que les références s'entendent des dispositions correspondantes du nouveau code. C'est solide, mais c'est un filet, pas un plancher : le jour où l'administration republiera ses commentaires sous la numérotation CIBS, elle aura l'occasion de confirmer sa tolérance ou de l'abandonner. Personne ne sait laquelle des deux.
Enfin, une ordonnance modificative reste possible. Rien n'interdit au gouvernement d'utiliser le délai supplémentaire pour amender la rédaction de l'article L. 221-19, comme le réclament plusieurs organisations professionnelles. Rien ne l'y oblige non plus. Nous surveillons le Journal officiel et cet article sera mis à jour si le texte bouge.
Faut-il changer de stratégie pour autant ?
Non. C'est précisément le message que nous voulons faire passer. La bonne lecture de ce report n'est pas « nous avons le temps », c'est « nous avons exactement quatre mois de plus, pas un jour de garantie supplémentaire ».
La conduite à tenir reste celle que nous décrivions en juillet. Documenter la chaîne de TVA dès la promesse, réclamer systématiquement l'acte d'acquisition du vendeur, diviser avant d'acheter plutôt qu'après, faire désigner chaque parcelle dans l'acte avec sa qualification fiscale et sa quote-part de prix, chiffrer chaque bilan avec les deux scénarios. Rien de tout cela ne devient facultatif parce que la date a changé.
Un dernier point pour les propriétaires particuliers, qui nous lisent aussi. Cette réforme ne vous concerne pas directement : la vente d'un lot détaché de votre patrimoine privé relève des plus-values des particuliers, pas de la TVA. Elle vous touche indirectement, en revanche, par les offres que vous recevrez. Les marchands de biens qui anticipent une fiscalité de revente plus lourde en 2027 rentrent leurs terrains moins cher dès aujourd'hui. Si vous envisagez de détacher un lot autour de Montpellier, ces quelques mois forment une fenêtre étroite. La vente en direct à un particulier constructeur mérite d'être comparée sérieusement à une offre de marchand.
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Pour situer ce sujet dans l'ensemble des évolutions fiscales de l'année, nous tenons également à jour un récapitulatif de ce qui change en 2026 pour votre patrimoine à Montpellier et autour ainsi qu'un détail des frais de notaire applicables en 2026, qui varient précisément selon que la vente est soumise ou non à la TVA sur le prix total.
FAQ : le report de la réforme de la TVA sur marge
La réforme de la TVA sur marge est-elle annulée ? Non. Elle est reportée de quatre mois. L'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 décale au 1er janvier 2027 l'entrée en vigueur du transfert des règles de TVA vers le CIBS. Le contenu des articles L. 221-18 à L. 221-20 n'a pas été modifié.
Jusqu'à quelle date puis-je appliquer l'article 268 du CGI ? Jusqu'au 31 décembre 2026 inclus, dès lors que l'acte authentique de vente est signé à cette date au plus tard. C'est la livraison qui déclenche la TVA, pas la promesse.
Pourquoi la réforme a-t-elle été reportée ? Parce que la date initiale coïncidait avec l'entrée en vigueur de la facturation électronique obligatoire, ce que le rapport au Président de la République qualifie de facteur de confusion. Les acteurs ont par ailleurs demandé plus de temps pour absorber la recodification.
Le report améliore-t-il ma situation si j'achète à un particulier ? Pas sur le fond. La condition de TVA d'amont non nulle et non déductible est inchangée. Si votre vendeur particulier n'a supporté aucune TVA, le risque de bascule en prix total demeure, simplement à compter du 1er janvier 2027.
Mes terrains déjà en stock sont-ils protégés ? Non. Aucune clause transitoire ne protège les stocks ni les avant-contrats. Seule compte la date de l'acte de revente. Un lot acheté en 2024 et revendu par acte en février 2027 relève du nouveau régime.
Une promesse signée en 2026 avec réitération en 2027, quel régime ? Celui en vigueur au jour de l'acte authentique, donc le nouveau. Si l'équilibre de l'opération dépend du régime de la marge, il faut soit avancer la signature avant le 31 décembre 2026, soit remodéliser le bilan en prix total.
Que se passe-t-il si Bercy ne répond pas d'ici janvier 2027 ? Le rescrit du 18 février 2026 continue de garantir l'opposabilité des commentaires BOFiP existants. En pratique, cela reste le fondement le plus solide pour appliquer la marge après la bascule, mais il ne dispense ni du dossier de preuve ni, en cas de doute sérieux, d'un rescrit individuel.
Sources
- Ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 portant divers ajustements du code des impositions sur les biens et services, JORF n° 0174 du 28 juillet 2026
- Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026
- Ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, JORF du 20 décembre 2025
- Article L. 221-18 du CIBS · Article L. 221-19 · Article L. 221-20
- Article 268 du CGI
- Rescrit BOI-RES-TVA-000253 du 18 février 2026 (dispositions transitoires CIBS)
- BOI-TVA-IMM-10-20-10 (régime de la marge, version du 13 mai 2020)
- Question écrite AN n° 15881, Thierry Liger, 9 juin 2026
- Calendrier de la facturation électronique obligatoire, impots.gouv.fr
- CJUE, 30 septembre 2021, aff. C-299/20, Icade Promotion
- CE, 12 mai 2022, n° 416727, Icade Promotion
