TVA sur marge et terrains à bâtir : ce qui change le 1er septembre 2026

Le 1er septembre 2026, l'article 268 du Code général des impôts disparaît. La TVA sur marge, ce mécanisme discret qui pèse pourtant sur la rentabilité de milliers d'opérations de marchands de biens et de divisions parcellaires, passe sous le régime du Code des impositions sur les biens et services (CIBS). Sur le papier, une simple recodification. Dans les faits, une rédaction nouvelle qui pourrait écarter du régime la plupart des terrains achetés à des particuliers. Voici ce que disent vraiment les textes, ce qui reste flou et comment protéger vos opérations.

L'essentiel en 30 secondes

• L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 abroge l'article 268 du CGI au 1er septembre 2026 et le remplace par les articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS.
• Le nouveau texte exige une acquisition « en vue de la revente » et surtout une TVA d'amont « non nulle » et non déductible dans la chaîne de propriété.
• Un terrain à bâtir acheté à un particulier qui le détenait de longue date, d'une succession ou d'une donation ne remplit a priori pas cette condition : la revente basculerait alors en TVA sur le prix total.
• Sur une opération type (achat 150000€, revente 200000€), la marge nette tombe d'environ 41700€ à 16700€. Un tel écart suffit à tuer une opération.
• Le gouvernement présente pourtant la réforme comme une recodification « à droit constant » et un rescrit du 18 février 2026 confirme que la doctrine BOFiP actuelle reste opposable. Deux questions parlementaires attendent encore une réponse.
• En attendant, la règle de prudence : documenter la chaîne de TVA dès la promesse et chiffrer chaque bilan avec les deux scénarios.

Cet article est une analyse à jour au 2 juillet 2026. Ce n'est pas un conseil fiscal : chaque opération doit être validée par votre notaire ou votre avocat fiscaliste.

La TVA sur marge aujourd'hui : le régime de l'article 268 du CGI

Quand un assujetti (marchand de biens, lotisseur, aménageur) revend un terrain à bâtir, la vente est en principe soumise à la TVA. Reste à savoir sur quelle base : le prix total ou la seule marge.

L'article 268 du CGI, dans sa version encore en vigueur jusqu'au 31 août 2026, pose une condition d'apparence simple : si l'acquisition par le cédant « n'a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée », la TVA se calcule sur la différence entre le prix de revente et le prix d'acquisition.

L'écart entre les deux régimes n'a rien d'anecdotique. Prenons une opération type, avec un prix de revente identique de 200000€ TTC.

À prix de vente constant, le passage au prix total multiplie la TVA par quatre et divise la marge nette par 2,5. C'est cet écart qui décide si une opération se fait ou non.

Les deux verrous déjà en place

On croit souvent que la TVA sur marge s'appliquait d'office dès qu'on achetait « sans TVA ». Faux. Deux verrous se sont refermés ces dernières années, bien avant la réforme de 2026.

Premier verrou : l'identité de qualification juridique. Le bien revendu doit avoir la même qualification fiscale que le bien acheté : terrain à bâtir à l'achat et à la revente ou immeuble bâti à l'achat et à la revente. Le Conseil d'État l'a posé dans une série de décisions du 27 mars 2020 (dont l'affaire Promialp, n° 428234) : celui qui achète un terrain bâti, démolit, puis revend des terrains à bâtir ne peut pas invoquer la marge. Bonne nouvelle en revanche, confirmée par la réponse ministérielle Vogel de 2018 : l'identité physique n'est pas exigée. Une division parcellaire après achat ne fait pas, à elle seule, obstacle au régime tant que la qualification ne change pas.

Second verrou : la rémanence de TVA. La Cour de justice de l'Union européenne, dans son arrêt Icade Promotion du 30 septembre 2021 (aff. C-299/20), a rappelé le sens de la directive TVA : le régime de la marge vise les biens dont l'acquisition a été soumise à la TVA sans droit à déduction pour le revendeur. Un terrain acheté à un particulier, hors du champ de la TVA, n'entre en principe pas dans ce cadre, sauf si le prix d'achat incorporait une TVA payée plus haut dans la chaîne. Le Conseil d'État en a tiré les conséquences dès le 12 mai 2022 (n° 416727) : les articles 257 et 268 du CGI sont incompatibles avec la directive en tant qu'ils appliquent la marge à des terrains dont l'acquisition n'a pas été soumise à la TVA.

En pratique, pourtant, l'administration fiscale n'a jamais retiré sa doctrine favorable. Le BOFiP mis à jour le 13 mai 2020 et la réponse ministérielle Grau du 1er février 2022 garantissent aux opérateurs que les commentaires publiés restent opposables tant qu'ils ne sont pas rapportés. Beaucoup de marchands de biens ont donc continué, en toute légalité, à pratiquer la marge sur des terrains achetés à des particuliers, en s'abritant derrière la garantie de l'article L. 80 A du Livre des procédures fiscales.

C'est cet équilibre précaire que la recodification de 2026 vient bousculer : un texte européen restrictif d'un côté, une doctrine nationale tolérante de l'autre.

Ce qui change le 1er septembre 2026

L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, publiée au Journal officiel du 20 décembre 2025, transfère l'ensemble des règles de TVA du CGI vers le Code des impositions sur les biens et services. Son article 9 abroge l'article 268 du CGI ; son article 49 fixe l'entrée en vigueur au 1er septembre 2026. Le régime de la marge immobilière est recodifié aux articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS.

L'article L. 221-18 : l'identité de qualification gravée dans la loi

Le nouveau texte codifie le premier verrou jurisprudentiel. Le régime s'applique à la livraison d'un bien qui, « lors de cette livraison et de cette acquisition, répond à la qualification de terrain à bâtir ou à celle d'immeuble ancien ». La phrase suivante enfonce le clou : « Ces dispositions ne sont pas applicables lorsque cette qualification est différente lors de l'acquisition et de la livraison. »

Acheter une maison avec un grand jardin, détacher une parcelle et la revendre comme terrain à bâtir : ce schéma, déjà condamné par la jurisprudence, tombe désormais sous la lettre même de la loi.

L'article L. 221-19 : le vrai durcissement

C'est ici que tout se joue. L'acquisition doit désormais être « effectuée en vue de la revente » et relever de l'une des deux situations suivantes :

1. une opération « grevée d'un montant de taxe non nul » que l'acquéreur « n'a pas le droit de déduire » ;
2. une opération non soumise à la TVA, mais réalisée auprès d'une entité qui avait elle-même acquis le bien par une opération grevée d'une TVA non nulle qu'elle ne pouvait pas déduire.

La liste est limitative. Autrement dit, il faut une TVA réelle quelque part dans la chaîne, chez vous ou chez votre vendeur direct. Le particulier qui détient son terrain depuis vingt ans, qui l'a reçu par succession ou qui l'avait lui-même acheté à un autre particulier ne coche aucune des deux cases.

Recodification « à droit constant », vraiment ?

Voilà le paradoxe de cette réforme. Le rapport au Président de la République qui accompagne l'ordonnance affirme que les changements « présentent un caractère formel » et n'emportent « aucune modification quant aux règles de fond applicables ». Le texte, lui, raconte une autre histoire : la condition de TVA d'amont non nulle, absente de l'article 268, y figure désormais noir sur blanc.

Deux lectures s'affrontent donc :

• Lecture stricte : le texte prime. À partir du 1er septembre 2026, sans TVA d'amont démontrable, pas de marge. C'est la position la plus répandue chez les avocats fiscalistes.
• Lecture conciliante : la recodification ne fait qu'aligner la loi française sur la directive et la jurisprudence Icade Promotion, que l'administration a choisi jusqu'ici de ne pas appliquer strictement. Rien n'empêche la DGFiP de maintenir sa tolérance dans le BOFiP réécrit.

Un élément joue en faveur de la continuité : le rescrit BOI-RES-TVA-000253, publié le 18 février 2026, confirme que l'intégralité des commentaires BOFiP existants et des rescrits individuels reste pleinement opposable après le transfert vers le CIBS, les références aux articles abrogés du CGI s'entendant des dispositions correspondantes du nouveau code. La doctrine favorable du 13 mai 2020 ne s'éteint donc pas mécaniquement le 1er septembre.

Mais deux questions écrites déposées à l'Assemblée nationale demandent justement à Bercy de confirmer que cette opposabilité couvre bien le régime de la marge : la question n° 13693 de Véronique Louwagie (17 mars 2026), close sans réponse pour cause de fin de mandat et la question n° 15881 de Thierry Liger (9 juin 2026), toujours en attente. Tant que la réponse n'est pas publiée, l'incertitude reste entière. Et une incertitude fiscale de 25000€ de TVA, ça se provisionne.

Impact chiffré : trois cas concrets de marchand de biens

Cas n° 1 : terrain à bâtir acheté à un particulier

Le schéma le plus courant. Un propriétaire de Prades-le-Lez fait diviser sa parcelle par un géomètre, vous achetez le terrain détaché 150000€ et le revendez 200000€ après dépôt d'une déclaration préalable.

Regardez la dernière ligne, presque toujours oubliée dans les analyses alarmistes : quand la vente bascule en TVA sur prix total, votre acquéreur paie des droits d'enregistrement réduits (0,715% au lieu d'environ 5,80%), soit près de 10000€ d'économie sur cet exemple. Attention à ne pas confondre avec vos propres droits réduits à l'achat sous engagement de revendre (article 1115 du CGI), qui continuent de jouer à l'entrée : ici, il s'agit de la taxe de publicité foncière réduite de l'article 1594 F quinquies A du CGI, accordée à tout acquéreur dès lors que la vente est soumise à la TVA sur le prix total. Une partie du surcoût peut donc se rattraper dans la négociation du prix. Une partie seulement : le solde net reste franchement défavorable.

Cas n° 2 : maison avec grand jardin, détachement après achat

Vous achetez une propriété bâtie 400000€, détachez le fond de parcelle et revendez le terrain nu 150000€. Ici, inutile d'attendre 2026 : la marge est déjà exclue, car le bien acheté (immeuble bâti) et le bien revendu (terrain à bâtir) n'ont pas la même qualification. Le Conseil d'État a d'ailleurs durci encore l'analyse : dans sa décision Echo 5 du 2 avril 2024 (n° 466644), il invite les juges à vérifier la désignation du bien dans l'acte d'acquisition lui-même. Un acte qui mentionne une « propriété bâtie » sans identifier de terrain à bâtir distinct fait tomber le régime de la marge sur la revente du lot détaché, même si la division était déjà faite et la parcelle constructible au PLU.

La leçon vaut pour tout le monde : la division doit précéder votre achat et l'acte doit désigner chaque parcelle avec sa qualification propre, prix ventilé à l'appui.

Cas n° 3 : terrain acheté à un assujetti, avec TVA d'amont

Vous achetez un lot à un vendeur qui l'avait lui-même acquis d'un lotisseur, TVA comprise, sans pouvoir la déduire. C'est exactement la situation visée par le 2° du nouvel article L. 221-19 : la marge reste défendable, à condition de produire l'acte d'achat antérieur mentionnant cette TVA. Le réflexe à prendre dès maintenant : réclamer l'origine de propriété complète et la copie de l'acte d'acquisition du vendeur avant de signer la promesse.

Qui gagne, qui perd ? Le décompte acteur par acteur

Un terrain a une valeur de marché, point. À 200000€ le lot, aucun acquéreur ne paiera 240000€ « parce que la TVA a changé ». Le prix se raisonne donc à TTC constant et c'est le marchand qui absorbe le choc. Reste à savoir comment la réforme redistribue les cartes entre les acteurs de l'opération.

Détail peu connu au passage : en régime de marge, la TVA n'apparaît ni dans l'acte ni sur la facture, le régime l'interdit. L'acquéreur paie donc ses droits de 5,80% sur le prix plein, TVA cachée comprise. En prix total, l'acte distingue 166667€ HT et 33333€ de TVA et les 0,715% ne portent que sur le HT.

L'acquéreur final ressort seul gagnant : environ 10400€ de frais en moins à prix affiché constant. Le marchand perd 25000€ de marge et l'État récupère la différence, soit environ 14600€ de prélèvements supplémentaires sur la même opération. En pratique, le marchand remontera son prix autant que le marché le permet : jusqu'à environ 210400€ affichés, le coût total de l'acquéreur reste sous celui d'aujourd'hui. Même dans ce cas favorable, la marge nette plafonne autour de 25000€ au lieu de 41700€. La réforme ne tue pas l'opération dans l'absolu : elle en transfère une partie à l'État, un peu à l'acquéreur et laisse le marchand arbitrer le reste avec le propriétaire vendeur.

Division parcellaire : la chronologie et la rédaction de l'acte font tout

Pour un marchand de biens, la structuration d'une opération de division se joue désormais sur trois points.

Diviser avant de vendre, d'abord. Le BOFiP l'exige déjà pour les mutations mixtes : lorsqu'une vente porte à la fois sur un immeuble bâti et une emprise constructible, l'acte doit refléter la qualification respective de chaque élément et, en règle générale, une division parcellaire doit intervenir avant la mutation. Demandez donc au vendeur de faire établir le document d'arpentage et la division cadastrale avant la signature.

La désignation dans l'acte, ensuite. Depuis la décision Echo 5, une rédaction approximative peut coûter le régime de la marge. Chaque parcelle doit apparaître avec son numéro cadastral, sa qualification fiscale (terrain à bâtir ou bâti) et sa quote-part de prix. Votre notaire connaît l'enjeu ; vérifiez simplement que le projet d'acte le traite noir sur blanc.

La preuve de la TVA d'amont, enfin. C'est la nouveauté de 2026. Au-delà de la qualification, il faudra établir qu'une TVA non nulle et non déductible a grevé l'acquisition, la vôtre ou celle de votre vendeur. Origine de propriété trentenaire, acte d'achat du vendeur, factures du lotisseur : ce dossier documentaire compte désormais autant que le compromis lui-même.

Et le particulier qui vend son terrain ?

Si vous êtes propriétaire d'une maison avec un grand terrain au nord de Montpellier et que vous pensez détacher un lot, cette réforme ne vous concerne pas directement : un particulier qui vend un bien de son patrimoine privé n'agit pas en qualité d'assujetti et ne facture pas de TVA. Le BOFiP présume même que les profits de la vente de terrains divisés en lots relèvent de la gestion du patrimoine privé, sauf si les terrains ont été achetés dès l'origine en vue du lotissement et de la revente.

Restez prudent en cas d'opérations répétées, de viabilisation lourde ou de commercialisation organisée : ces situations peuvent faire basculer vers une activité économique. Mais pour la vente occasionnelle d'un lot détaché de votre jardin, le régime reste celui de la plus-value des particuliers, pas celui de la TVA.

La réforme vous touche en revanche indirectement et c'est le paradoxe le plus frappant du nouveau régime : le même terrain, vendu par vous en direct, ne supporte aucune TVA ; acheté puis revendu par un marchand de biens, il pourrait générer 33000€ de TVA sur notre exemple. Résultat probable : à partir de septembre 2026, les offres des marchands de biens sur les terrains issus de divisions risquent de baisser, puisque leur fiscalité de revente grimpe. Pour un propriétaire vendeur, la vente en direct au particulier constructeur, au juste prix, n'a jamais été aussi intéressante.

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Ce qu'il faut faire avant le 1er septembre 2026

Pour les marchands de biens et investisseurs, voici la check-list que nous appliquerions à toute opération en cours.

Un point de calendrier pour finir : la TVA immobilière s'apprécie à la date de la livraison, c'est-à-dire en pratique à l'acte authentique. Une promesse signée en juillet 2026 avec réitération en octobre relèvera donc du nouveau régime. Ne comptez pas sur la date du compromis pour figer les règles du jeu, elle ne les fige pas. Et cela vaut pour vos terrains déjà en stock : un lot acheté en 2024, déjà divisé, sans compromis en cours, relève du nouveau régime dès que son acte de revente est signé après le 1er septembre 2026. L'ordonnance ne prévoit aucun droit acquis pour les opérations en cours.

L'infographie ci-dessous résume l'essentiel, libre à vous de la partager avec votre notaire ou vos partenaires.

FAQ : vos questions sur la réforme de la TVA sur marge

La TVA sur marge disparaît-elle en 2026 ? Non. Le régime survit dans les articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS, mais ses conditions d'accès se resserrent : identité de qualification entre l'achat et la revente, acquisition en vue de la revente et TVA d'amont non nulle et non déductible dans la chaîne.

Puis-je encore appliquer la marge si j'achète un terrain à un particulier ? C'est là que tout se complique. Si votre vendeur particulier n'a lui-même supporté aucune TVA (achat à un particulier, succession, donation), la lettre du nouveau texte écarte la marge. Seule une confirmation de l'administration dans le BOFiP réécrit pourrait maintenir la tolérance actuelle.

Mon compromis est signé avant le 1er septembre 2026 : quel régime s'applique ? Celui en vigueur au jour de la vente définitive. La TVA se cristallise à la livraison (acte authentique), pas au compromis. Une réitération après le 1er septembre 2026 tombe sous le nouveau régime.

Mes terrains déjà achetés ou déjà divisés sont-ils concernés ? Oui. Aucune clause ne protège les stocks : seul compte le jour de l'acte de revente. Un terrain acheté en 2024 sous le régime actuel et revendu par acte après le 1er septembre 2026 relève du nouveau texte, même si la division est ancienne et même sans compromis en cours. D'où l'intérêt de solder les lots sensibles avant l'échéance ou de les remodéliser en TVA sur prix total.

Qu'est-ce que la rémanence de TVA ? C'est une TVA payée en amont qui n'a pas pu être déduite et reste « incorporée » dans le prix du bien. Le régime de la marge a justement été conçu pour éviter de taxer deux fois cette valeur. Sans rémanence identifiable, la logique du régime tombe : c'est tout le sens de l'arrêt Icade Promotion et du nouvel article L. 221-19.

La division parcellaire fait-elle perdre la TVA sur marge ? Pas en elle-même. Ce qui compte, c'est la qualification juridique : si vous achetez un terrain à bâtir déjà divisé et le revendez comme terrain à bâtir, l'identité est respectée. Détacher un lot d'une propriété bâtie achetée en bloc, en revanche, fait changer la qualification et exclut la marge.

Un particulier qui divise son terrain paie-t-il de la TVA ? En principe non : la vente d'un lot issu de son patrimoine privé relève du régime des plus-values des particuliers. La TVA ne menace que les comportements de lotisseur professionnel (achat spéculatif initial, opérations répétées, aménagements lourds).

Une précision pour finir : nous sommes agents immobiliers, pas avocats fiscalistes. Ce guide vous aide à comprendre la réforme et à poser les bonnes questions, il ne remplace pas une consultation sérieuse avant de signer. Nous sommes taquins mais honnêtes, l'inverse est vrai aussi : votre fiscaliste ne vous trouvera ni le bon terrain ni le bon acquéreur. Chacun son métier.

Sources

• Ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, JORF du 20 décembre 2025
• Article 268 du CGI (version en vigueur jusqu'au 1er septembre 2026)
• Article L. 221-18 du CIBS · Article L. 221-19 · Article L. 221-20
• CJUE, 30 septembre 2021, aff. C-299/20, Icade Promotion
• CE, 12 mai 2022, n° 416727, Icade Promotion
• CE, 27 mars 2020, n° 428234, Promialp
• CE, 2 avril 2024, n° 466644, Echo 5
• Rescrit BOI-RES-TVA-000253 du 18 février 2026 (dispositions transitoires CIBS)
• BOI-TVA-IMM-10-20-10 (régime de la marge, version du 13 mai 2020)
• BOI-TVA-IMM-10-10-10-40 (mutations mixtes bâti + terrain à bâtir)
• Question écrite AN n° 13693, Véronique Louwagie, 17 mars 2026
• Question écrite AN n° 15881, Thierry Liger, 9 juin 2026
• Réponse ministérielle Grau n° 42486, JOAN 1er février 2022