Sur le plan des prix, le T1 2026 dessine un paysage à deux vitesses. À l'échelle nationale, la stabilité domine : c'est désormais le quatrième trimestre consécutif de quasi-immobilisme. Mais derrière cette moyenne, certaines villes corrigent. Montpellier, avec une baisse de -4%, se distingue dans le top 10.
Une stabilité nationale qui s'installe dans la durée
Au T1 2026, les prix immobiliers nationaux s'établissent à un niveau strictement identique à celui du T4 2025 (+0%). Cette stabilité s'étend sur près d'un an et elle marque un vrai changement de cycle après les baisses de 2023-2024.
Les moyennes nationales au T1 2026 :
- Maisons : 2854€/m² (stable)
- Appartements : 2936€/m² (stable)
Au niveau régional, le constat est identique : -0,3% par rapport au T4 2025. La tendance est homogène sur l'ensemble du territoire.
Cette stabilisation n'est pas anodine. Elle signifie que le marché a digéré le choc des taux et trouvé un nouveau point d'équilibre. Pour les acheteurs comme pour les vendeurs, cette visibilité retrouvée est un facteur de remise en mouvement, comme en témoigne la forte reprise des volumes au T1 2026.
Top 10 des grandes villes : le palmarès des prix au m²
Voici le classement des dix plus grandes villes françaises au premier trimestre 2026 :
- Paris : 10380€/m² (0%)
- Nice : 5795€/m² (0%)
- Lyon : 4932€/m² (+1%)
- Bordeaux : 4840€/m² (0%)
- Nantes : 4018€/m² (0%)
- Toulouse : 3902€/m² (0%)
- Marseille : 3902€/m² (+1%)
- Strasbourg : 3872€/m² (+2%)
- Lille : 3828€/m² (+2%)
- Montpellier : 3645€/m² (-4%)
Montpellier ressort comme la seule ville en correction marquée du palmarès. Strasbourg et Lille progressent (+2%), Lyon et Marseille s'apprécient légèrement (+1%) et les autres métropoles restent stables.
Pourquoi Montpellier corrige-t-elle ?
Cette baisse de 4% en un trimestre mérite d'être lue avec nuance. Plusieurs facteurs peuvent l'expliquer.
Un rattrapage après plusieurs années de hausse. Montpellier a été l'une des grandes gagnantes du cycle post-Covid, portée par le climat, l'arrivée de cadres en télétravail et la dynamique démographique de l'Hérault. Une partie de cette prime s'ajuste aujourd'hui.
Une offre qui s'élargit. Le retour des vendeurs sur le marché (+3% de stocks au niveau national au T1 2026) joue mécaniquement sur les prix, là où la demande locale n'absorbe pas immédiatement le surplus.
Un marché Occitanie en transition. Les délais de signature s'allongent dans la région (+17 jours par rapport au T4 2025). C'est un des signes d'un marché qui demande davantage de négociation.
Pour les acheteurs, cette correction crée une fenêtre d'opportunité rare. Montpellier reste l'une des grandes métropoles les plus accessibles du pays, avec des prix au mètre carré près de trois fois inférieurs à ceux de Paris et nettement plus bas que Lyon, Bordeaux ou Nice.
Marges de négociation en Occitanie : -3,7%
L'écart entre le prix affiché et le prix de vente finalisé est un autre indicateur clé du rapport de force entre acheteurs et vendeurs. Au niveau national, cette marge de négociation s'établit à -5,3% au T1 2026, en très légère hausse (-0,2 point) par rapport au trimestre précédent.
Au niveau régional, l'Occitanie affiche -3,7%, soit une marge plus contenue que la moyenne nationale. C'est un signe que les vendeurs de la région positionnent leurs biens de manière relativement réaliste et que les acheteurs disposent d'une marge de manœuvre plus modeste qu'en Nouvelle-Aquitaine (-4,8%) ou dans des villes comme Nantes (-12,7%) ou Strasbourg (-8,0%).
Pour le vendeur montpelliérain, la leçon est assez simple : un bien correctement estimé dès le départ se vend rapidement et avec une décote limitée. Une surestimation, à l'inverse, allonge les délais et peut conduire à des baisses successives bien plus douloureuses.
Le segment DPE F/G : Montpellier parmi les villes les moins exposées
La réforme du DPE entrée en vigueur le 1er janvier 2026 avait fait craindre une longue période de purge sur les passoires thermiques. Les chiffres du T1 2026 nuancent fortement cette inquiétude.
À l'échelle nationale, les compromis signés sur des biens DPE F ou G progressent de +35% par rapport au T4 2025 (et +41% sur un an). La part des biens DPE F/G dans le stock national repasse sous le seuil de 8% pour la première fois en deux ans, à 7%.
À Montpellier, la situation est encore plus favorable : seulement 2% du parc immobilier en vente est classé DPE F ou G (206 biens). C'est l'un des taux les plus bas du top 10 français, à comparer aux 16% de Paris ou aux 7% de Lille.
Sur ce segment DPE défavorable à Montpellier, le prix au m² s'établit à 3493€/m² (-2%). La décote reste contenue par rapport à la moyenne de la ville.
Ce qu'il faut retenir
Le T1 2026 confirme que le marché immobilier français a tourné la page de la baisse généralisée. La stabilité s'installe partout, à l'exception de quelques villes en ajustement, dont Montpellier qui poursuit une correction modérée de -4%.
Pour les acheteurs montpelliérains, c'est une opportunité. Combinés à des taux d'intérêt qui se sont stabilisés et à une accélération franche des volumes de transactions (+44% de compromis dans la ville au T1), les prix actuels créent une fenêtre intéressante pour consulter les biens disponibles.
Pour les vendeurs, le message est tout aussi clair : un positionnement-prix juste, dès la mise en marché, est plus déterminant que jamais. La marge de négociation contenue en Occitanie (-3,7%) prouve que les biens bien estimés trouvent preneur sans devoir consentir à de fortes décotes.
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Sources : Observatoire Interkab, baromètre du 2ème trimestre 2026, panel de 8 500+ agences immobilières indépendantes.
