Logement loué inondé : qui paie, locataire ou propriétaire ?

L'Hérault et le Gard sont passés en vigilance rouge pluie-inondation ce mercredi 30 septembre 2026. Les écoles sont fermées, les tramways à l'arrêt et l'eau a gagné des caves et des rez-de-chaussée à Montpellier comme dans les communes voisines. Quand le logement touché est une location, une question revient dès que l'eau se retire : qui prend en charge quoi, du locataire, du propriétaire et de leurs assureurs respectifs ?

Nous gérons des logements à Montpellier, Saint-Clément-de-Rivière, Le Crès et dans les communes alentour. Nous reprenons ici ce que nous expliquons à nos locataires et à nos propriétaires bailleurs, dans l'ordre où les choses se présentent.

Pendant l'épisode : la sécurité avant les biens

Tant que la vigilance est en cours, aucun objet ne vaut un déplacement.

• Ne descendez ni à la cave ni au parking souterrain, même pour sortir la voiture. C'est là que surviennent la plupart des accidents.
• Ne prenez pas la route. Trente centimètres d'eau suffisent à emporter un véhicule.
• Si l'eau entre dans le logement, coupez l'électricité et le gaz, puis montez à l'étage avec vos papiers, vos médicaments et un téléphone chargé.
• En cas de danger, appelez le 112 ou le 18.

Les cartes de Météo-France et de Vigicrues sont mises à jour en continu.

Dès que l'eau se retire : constituer la preuve

L'indemnisation dépend de ce que vous pouvez montrer. Avant de nettoyer quoi que ce soit :

1. Photographiez et filmez chaque pièce, puis chaque objet abîmé, avec la trace du niveau atteint par l'eau sur les murs.
2. Ne jetez rien avant le passage de l'expert ou l'accord écrit de l'assureur. Si un bien doit partir pour des raisons d'hygiène, photographiez-le sous plusieurs angles avant.
3. Dressez la liste des biens touchés et rassemblez ce qui en prouve la valeur : factures, relevés bancaires, confirmations de commande, photos antérieures.
4. Limitez l'aggravation (aérer, surélever les meubles, pomper si c'est possible sans risque) et gardez les factures de ces dépenses.
5. Prévenez votre propriétaire ou votre gestionnaire le jour même, par écrit, avec les photos.

N'engagez pas de travaux de remise en état avant que l'assureur ait constaté les dégâts : seules les mesures d'urgence sont attendues de vous.

Tempête ou catastrophe naturelle : deux garanties, deux calendriers

Les dégâts d'un épisode méditerranéen se répartissent entre deux garanties, selon leur cause.

Les effets du vent (tuiles arrachées, arbre tombé, volet emporté, pluie entrée par une toiture endommagée) relèvent de la garantie tempête, présente dans tout contrat d'assurance habitation qui couvre les dommages aux biens. Elle joue sans arrêté. La loi impose que le contrat vous laisse au moins cinq jours ouvrés pour déclarer le sinistre.

L'inondation elle-même (débordement d'un cours d'eau, ruissellement, coulée de boue, remontée de nappe) relève de la garantie catastrophes naturelles. Elle ne joue que si un arrêté interministériel, publié au Journal officiel, reconnaît l'état de catastrophe naturelle pour la commune et la période concernées. Ce sont les mairies qui en font la demande auprès de la préfecture. Vous avez alors 30 jours à compter de la publication de l'arrêté pour déclarer.

Nous vous conseillons de ne pas attendre cet arrêté. Déclarez dès maintenant à votre assureur, par son application, son espace client ou par lettre recommandée : votre dossier sera déjà ouvert et daté le jour de la publication.

Ce que prend en charge l'assurance du locataire

Le locataire a l'obligation d'assurer le logement contre les risques locatifs. Cette garantie minimale couvre sa responsabilité envers le propriétaire (incendie, explosion, dégât des eaux dont il serait à l'origine). Elle ne couvre pas ses propres affaires.

Pour que vos biens soient indemnisés, il faut un contrat multirisque habitation qui assure le mobilier. C'est le cas de la très grande majorité des contrats, mais pas des formules d'entrée de gamme limitées aux risques locatifs. Un coup d'œil aux conditions particulières suffit pour le savoir.

Avec une multirisque habitation, votre assureur indemnise :

• vos meubles, votre électroménager, vos vêtements et vos effets personnels ;
• les aménagements que vous avez réalisés vous-même (peintures, étagères fixées, cuisine que vous avez installée) ;
• le contenu de la cave ou du garage, dans les limites prévues au contrat ;
• vos frais de relogement d'urgence, en cas de catastrophe naturelle reconnue, si votre résidence principale est inhabitable. Cette prise en charge peut aller jusqu'à six mois.

En catastrophe naturelle, une franchise légale de 380€ reste à votre charge. Elle ne peut pas être rachetée.

Votre véhicule dépend de votre assurance auto et non de l'assurance habitation. Il n'est indemnisé que si le contrat comporte une garantie dommages (tous risques, incendie, vol ou bris de glace). Une assurance au tiers simple ne couvre pas une voiture noyée.

Ce qui relève du propriétaire et de son assurance

Le bâti appartient au propriétaire, c'est donc son assurance qui le répare. En copropriété, l'assurance propriétaire non occupant est obligatoire. Elle prend en charge :

• les murs, les sols, les plafonds, les menuiseries ;
• les équipements du logement : chaudière, chauffe-eau, tableau électrique, cuisine et salle de bains fournies ;
• dans une location meublée, le mobilier et l'électroménager fournis par le bailleur, à condition que le contrat couvre le contenu.

Les parties communes (hall, caves, parking, ascenseur, toiture) relèvent de l'assurance de l'immeuble, déclarée par le syndic.

Le locataire n'a pas à supporter ces réparations. La loi du 6 juillet 1989 le rend responsable des dégradations survenues pendant le bail, sauf lorsqu'elles résultent d'un cas de force majeure, ce qu'est une inondation. Le propriétaire ne peut donc pas retenir le coût de la remise en état sur le dépôt de garantie.

Locataire et propriétaire déclarent donc chacun de leur côté, à leur propre assureur, pour ce qui leur appartient. Les deux dossiers avancent en parallèle.

Ce que personne ne prend en charge

Quelques situations laissent un reste à charge, qu'il vaut mieux connaître à l'avance :

• les biens d'un locataire assuré pour les seuls risques locatifs ;
• le véhicule assuré au tiers simple ;
• les objets entreposés en cave ou en sous-sol au-delà du plafond que beaucoup de contrats fixent pour ces locaux ;
• la franchise légale, toujours déduite ;
• les biens dont ni l'existence ni la valeur ne peuvent être établies.

Sans arrêté de catastrophe naturelle, une inondation par ruissellement ou débordement n'est pas indemnisée par cette garantie. Certains contrats prévoient une garantie inondation distincte : relisez le vôtre.

Et le loyer, si le logement est endommagé ?

Le loyer reste dû tant que le logement est habitable, même avec des désordres. Le Code civil prévoit ensuite trois situations :

• Si le logement est détruit ou totalement inhabitable, le bail est résilié de plein droit, sans préavis. Le loyer s'arrête au jour du sinistre et le dépôt de garantie est restitué. Le propriétaire n'est tenu ni de reconstruire ni de reloger.
• Si le logement est partiellement inutilisable, le locataire peut demander une diminution du loyer ou la résiliation du bail.
• Si des travaux urgents durent plus de 21 jours, le loyer est réduit en proportion de la durée et de la partie du logement dont le locataire est privé.

Tant que le bail se poursuit, ne suspendez pas le paiement de votre propre initiative. Une réduction se convient par écrit avec le bailleur ou son gestionnaire. L'ANIL détaille ces règles et les ADIL renseignent gratuitement.

Être correctement indemnisé : les points qui font la différence

• Déclarer tôt et par écrit, en gardant une trace de l'envoi.
• Chiffrer avec précision : une liste datée, bien par bien, avec justificatif, pèse plus qu'une estimation globale.
• Être présent à l'expertise et relire le rapport avant de le signer. Vous pouvez contester un chiffrage et demander une contre-expertise.
• Demander un acompte. En catastrophe naturelle, l'assureur doit verser une provision dans les deux mois qui suivent la remise de votre état estimatif ou la publication de l'arrêté, puis le solde de l'indemnisation dans les trois mois à compter de la même date.
• Garder toutes les factures : pompage, déshumidificateur, garde-meuble, nuits d'hôtel.

En résumé

Si votre logement est géré par Alpaca Immobilier, déclarez vos dégâts depuis votre espace client, onglet Assistance, photos à l'appui. Nous restons mobilisés pour nos locataires et nous ferons au mieux pour chaque situation. Propriétaires occupants, notre article sur les arbres tombés et les maisons inondées autour de Montpellier traite votre cas. Et si vous souhaitez confier un bien, notre service de gestion locative prend ces démarches à sa charge.