Louer sans diagnostics : que risquent le propriétaire et le locataire ?

Des locataires pressés, un marché tendu et un bail signé sans le moindre diagnostic « contre la promesse de ne pas faire d'histoires ». Quelques mois plus tard, les factures de chauffage s'envolent. Et quand les locataires osent s'en plaindre, le propriétaire répond qu'il va « les dégager ».

Cette situation, nous l'avons rencontrée récemment à l'agence. Elle nous révolte, parce qu'elle est illégale du début à la fin, du bail sans diagnostics jusqu'à la menace d'expulsion. Voici ce que dit le droit, ce que risque réellement un bailleur qui loue sans diagnostics et comment un locataire peut se défendre.

Le dossier de diagnostic technique : ce que la loi impose en location

La loi du 6 juillet 1989 (article 3-3) impose au bailleur d'annexer au bail un dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier doit être remis au locataire à la signature du contrat, puis à chaque renouvellement. Il peut être transmis par voie dématérialisée, sauf opposition du locataire.

Pour une location vide ou meublée à usage de résidence principale, le DDT comprend :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE), pour tous les logements, sauf ceux occupés moins de 4 mois par an ;

• le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949 ;

• l'état de l'installation intérieure d'électricité, si elle a plus de 15 ans ;

• l'état de l'installation intérieure de gaz, si elle a plus de 15 ans ;

• l'état des risques et pollutions (ERP), si le logement se trouve dans une zone couverte par un plan de prévention des risques, en zone sismique ou à potentiel radon. Attention : ce document doit être remis au candidat locataire dès la première visite ;

• le diagnostic bruit, si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit d'un aéroport.

Le diagnostic amiante (DAPP) obéit à une règle particulière : il n'est pas annexé au bail, mais le bailleur doit le tenir à la disposition du locataire qui en fait la demande, pour tout logement dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Le bail doit aussi mentionner la surface habitable du logement : c'est le fameux mesurage loi Boutin, à ne pas confondre avec la surface Carrez de la vente.

Chaque document a sa propre durée de validité et c'est là que beaucoup de bailleurs se font piéger :

Pour la liste détaillée et les cas particuliers (termites, assainissement, copropriété), nous avons consacré un article complet aux diagnostics immobiliers obligatoires en vente et en location.

⚖️ Louer sans diagnostics : ce que risque le propriétaire

Premier point, le plus lourd : le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021. Ce n'est plus un document informatif. Un locataire qui découvre que son logement consomme bien plus que ce qu'on lui a annoncé (ou qu'on ne lui a rien annoncé du tout) peut engager la responsabilité de son bailleur : dommages et intérêts, réduction de loyer et dans les cas les plus graves, nullité du bail pour vice du consentement (articles 1130 et suivants du code civil). Un bailleur qui dissimule sciemment un DPE catastrophique s'expose à devoir restituer une partie des loyers perçus.

S'ajoute le calendrier de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. En France métropolitaine, un logement est considéré comme indécent, donc interdit à la location, s'il consomme plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale depuis le 1er janvier 2023. L'interdiction s'est étendue à toute la classe G au 1er janvier 2025, y compris pour les renouvellements et les reconductions tacites de baux. Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028, puis les E au 1er janvier 2034. Un bail en cours n'est pas annulé pour autant, mais le locataire d'une passoire thermique peut exiger des travaux de mise en conformité et demander au juge une réduction de loyer.

Le portefeuille est touché avant même ces échéances : depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F et G sont gelés. Interdiction d'augmenter le loyer entre deux locataires, interdiction de l'indexer en cours de bail. Sans DPE, impossible de prouver que son bien échappe à ce gel.

En attendant les travaux, un thermostat connecté permet au moins de reprendre la main sur ses consommations : on vous donne notre avis dans notre article sur les thermostats connectés.

Les sanctions commencent dès l'annonce. Toute annonce de location doit afficher la classe énergie, la classe climat, une estimation des dépenses annuelles d'énergie et, pour les logements F et G, la mention « Logement à consommation énergétique excessive ». L'article L.126-33 du code de la construction et de l'habitation prévoit une amende administrative pouvant atteindre 3000€ pour un bailleur particulier et 15000€ pour une personne morale, prononcée par la DGCCRF après mise en demeure.

Les autres diagnostics ont leurs propres sanctions. L'absence d'état des risques permet au locataire de demander au juge la résolution du bail ou une diminution du loyer (article L.125-5 du code de l'environnement). L'absence de CREP dans un logement ancien peut engager la responsabilité pénale du bailleur si un occupant développe un saturnisme : on ne parle plus d'argent, mais de mise en danger d'autrui. Et le bailleur qui croit s'en tirer avec un diagnostic au rabais doit savoir que recourir à un diagnostiqueur non certifié est puni d'une amende de 1500€.

Reste la situation de nos locataires du début : un logement énergivore loué sans DPE. S'il s'avère non décent, le juge peut ordonner la mise en conformité, réduire ou suspendre le loyer dans l'attente des travaux et la CAF peut conserver l'allocation logement tant que le bailleur n'a pas agi. Louer « sans faire d'histoires » coûte vite beaucoup plus cher que les diagnostics eux-mêmes.

L'essentiel en une image (à enregistrer et à partager) :

🔑 Locataire : vos droits et comment les faire valoir

Si vous avez signé un bail sans diagnostics, le bail reste valable et vous n'avez rien à vous reprocher : l'obligation pèse sur le bailleur, pas sur vous. Commencez par lui demander le DDT par écrit (un courrier recommandé ou un mail avec accusé de réception), en citant l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989. Beaucoup de bailleurs s'exécutent dès ce stade, car ils découvrent l'étendue de ce qu'ils risquent.

Sans réponse, plusieurs recours gratuits existent avant le tribunal. L'ADIL de votre département vous renseigne gratuitement sur votre situation précise. La commission départementale de conciliation peut être saisie pour les litiges liés à la décence du logement, sans avocat ni frais. En dernier ressort, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou prononcer des dommages et intérêts. Conservez tout : annonces, échanges, factures d'énergie, photos.

Et la menace de vous « dégager » si vous réclamez ? Elle ne tient pas. Un bailleur ne peut pas mettre fin à un bail d'habitation quand il le souhaite. Le congé ne peut être délivré que pour l'échéance du bail (3 ans en location vide, 1 an en meublé), avec un préavis de 6 mois en location vide ou 3 mois en meublé et pour trois motifs seulement : vendre le logement, le reprendre pour y habiter (lui ou un proche) ou un motif légitime et sérieux. Se plaindre de l'absence de diagnostics n'en fait évidemment pas partie. Un congé frauduleux est puni d'une amende pénale pouvant atteindre 6000€ pour une personne physique et 30000€ pour une personne morale (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).

Avant même de signer, le meilleur réflexe reste d'exiger le DDT complet à la visite. Nous en parlons dans notre guide pour bien préparer son dossier de locataire : un dossier solide vous donne le choix et le choix vous évite d'accepter un logement « à prendre ou à laisser ».

🏠 Et pour acheter : peut-on encore signer sans diagnostics ?

Il y a quelques années, on voyait encore passer des ventes sans DPE. Nous avons accompagné des clients qui avaient acheté ainsi. Ce temps est révolu : les notaires refusent aujourd'hui de signer tant que le dossier de diagnostic technique n'est pas complet, car son absence peut empêcher le déclenchement du délai de rétractation, engager la responsabilité du vendeur et bloquer la vente.

La vente obéit à ses propres règles (amiante annexé, termites, audit énergétique pour les passoires, validités plus courtes pour l'électricité et le gaz). Si vous êtes vendeur, deux lectures utiles : notre point sur les diagnostics obligatoires et notre article sur la vente d'un bien non conforme.

🦙 Combien ça coûte et pourquoi déléguer

Soyons honnêtes avec les bailleurs : les diagnostics sont une vraie contrainte. Les tarifs sont libres et varient selon la surface et la localisation. Les fourchettes constatées en 2026 : 100 à 250€ pour un DPE, 100 à 300€ pour un CREP, 80 à 180€ pour l'électricité comme pour le gaz. L'ERP, lui, peut être généré gratuitement en ligne sur errial.georisques.gouv.fr. En pack complet auprès d'un même diagnostiqueur, comptez 300 à 700€ avec des tarifs dégressifs.

Et il faut suivre les péremptions : un ERP à refaire à chaque changement de locataire, un DPE qui expire ou devient obsolète après travaux, des états électricité et gaz à renouveler tous les 6 ans. Pour un propriétaire qui gère seul plusieurs biens, c'est exactement le genre de détail qui finit par passer à la trappe, jusqu'au jour où un locataire informé le relève.

C'est l'un des intérêts concrets de la gestion locative en agence : nous tenons le calendrier des validités, nous faisons intervenir des diagnostiqueurs certifiés et indépendants et chaque bail part signé avec un DDT complet et à jour. Le bailleur est protégé, le locataire est informé et personne n'a besoin de « promettre de ne pas faire d'histoires ».

Le conseil Alpaca Immobilier 🦙

Que vous soyez bailleur ou locataire, le réflexe est le même : pas de bail sans dossier de diagnostic technique complet. Pour le bailleur, c'est une protection juridique. Pour le locataire, c'est la garantie de savoir ce que vous allez réellement payer chaque hiver.

Vous louez un bien à Saint-Clément-de-Rivière, Montferrier-sur-Lez ou dans le nord de Montpellier ? Notre agence de gestion locative s'occupe de tout, diagnostics compris. 👉 Contactez-nous pour en parler.