Vous cherchez un logement et un propriétaire vous réclame un extrait de casier judiciaire ? Vos trois derniers relevés bancaires ? Une attestation de votre banque ? Vous avez le droit de dire non. Ces demandes, pourtant fréquentes, sont tout simplement illégales.
À l'inverse, si vous êtes bailleur, mieux vaut connaître précisément la limite : exiger une pièce interdite peut vous coûter jusqu'à 15 000 euros d'amende. La loi a fixé une liste fermée des documents que vous pouvez réclamer et tout ce qui n'y figure pas est, par principe, hors-jeu.
Chez Alpaca Immobilier, nous montons des dossiers de location toute l'année à Montpellier et dans les communes autour. Voici, de façon claire, ce qu'un propriétaire peut demander, ce qu'il ne peut pas et surtout comment gérer la vraie zone grise : les faux documents.
Le principe : une liste limitative fixée par la loi
Tout part de la loi du 6 juillet 1989, profondément remaniée par la loi ALUR de 2014. Son article 22-2 pose une règle simple : un bailleur ne peut réclamer au candidat locataire (ou à sa caution) que les pièces strictement nécessaires à l'examen de sa solvabilité.
La liste exacte des justificatifs autorisés est fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. C'est une liste limitative : si un document n'y est pas, le propriétaire n'a pas le droit de l'exiger. Ce n'est pas une question d'habitude ou de prudence, c'est la loi.
L'idée derrière ce texte est de protéger la vie privée des candidats et d'éviter les abus, à une époque où certains dossiers ressemblaient à une enquête de moralité plutôt qu'à une demande de location.
Les documents qu'un propriétaire peut légitimement demander
Pour évaluer un candidat, le bailleur a le droit de demander des justificatifs dans quatre grandes catégories. Pour le détail officiel, le mémo de Service-Public.fr sur le dossier de location fait référence.
1. Une pièce d'identité. Carte nationale d'identité, passeport ou titre de séjour en cours de validité, avec photographie et signature.
2. Un justificatif de domicile. Les trois dernières quittances de loyer, une attestation d'hébergement ou encore le dernier avis de taxe foncière si le candidat est propriétaire.
3. Un justificatif d'activité professionnelle. Contrat de travail, attestation de l'employeur, carte professionnelle, certificat de scolarité pour un étudiant, extrait Kbis pour un indépendant.
4. Un justificatif de ressources. Les trois derniers bulletins de salaire, le dernier ou avant-dernier avis d'imposition, un justificatif de versement de prestations sociales ou les deux derniers bilans pour un travailleur indépendant.
C'est tout. Ces pièces suffisent à se faire une idée sérieuse de la capacité d'un candidat à payer son loyer. Si vous préparez votre candidature, nous avons d'ailleurs détaillé la méthode dans notre article sur comment bien préparer son dossier de locataire.
Les documents interdits (et pourquoi)
L'article 22-2 dresse aussi la liste noire. Voici les pièces qu'un propriétaire ne peut jamais exiger :
- Une copie de relevé de compte bancaire ou postal. Vos dépenses et vos habitudes de consommation ne regardent personne.
- Une attestation de bonne tenue de compte délivrée par votre banque.
- Une attestation d'absence de crédit en cours.
- Une autorisation de prélèvement automatique. Le choix du mode de paiement du loyer vous appartient : vous pouvez payer par virement, par chèque ou autrement.
- Une carte d'assuré social (carte Vitale).
- Votre dossier médical, couvert par le secret médical.
- Un jugement de divorce complet, un contrat de mariage ou un certificat de concubinage.
- Une photographie d'identité, en dehors de celle figurant déjà sur votre pièce d'identité.
- Un chèque de réservation du logement.
- Un extrait de casier judiciaire (nous y revenons juste après).
Pour un bailleur, réclamer l'une de ces pièces n'est pas un détail : l'amende administrative est de 3 000 euros pour un particulier et de 15 000 euros pour une personne morale, agence comprise. Elle est prononcée par le préfet. Pour aller plus loin, l'ANIL détaille la liste des pièces exigibles point par point.
Peut-on demander un extrait de casier judiciaire pour une location ?
C'est l'une des questions qui revient le plus souvent, alors répondons-y franchement : non, c'est interdit. L'extrait de casier judiciaire figure noir sur blanc dans la liste des documents prohibés par l'article 22-2 de la loi de 1989.
La logique est la même que pour le dossier médical : votre passé judiciaire relève de votre vie privée et n'a aucun rapport avec votre capacité à payer un loyer. Un candidat parfaitement solvable peut avoir un antécédent sans lien avec le logement et un candidat au casier vierge peut très bien ne jamais régler son loyer. Le casier ne dit rien de ce qui intéresse réellement un bailleur.
Pourtant, des candidats se voient encore refuser un bail faute d'avoir fourni cette pièce. Si cela vous arrive, vous êtes dans votre bon droit en refusant : aucune signature ne peut être conditionnée à un document illégal.
Et si le locataire me fournit de faux documents ?
Voilà la question que tout bailleur finit par se poser et elle est légitime. Le revers du décor existe bel et bien : faux bulletins de salaire, avis d'imposition trafiqués, fausse attestation d'employeur, parfois même une pièce d'identité retouchée. Avec les outils numériques d'aujourd'hui, un faux peut être bluffant.
Et c'est là que se cache un piège. Face à la peur de l'arnaque, certains bailleurs sont tentés de réclamer toujours plus de documents pour se rassurer. Mauvaise idée : non seulement c'est illégal, mais cela ne protège de rien. Un fraudeur capable de falsifier un bulletin de salaire falsifiera tout aussi facilement un relevé bancaire.
Sur le plan juridique, le locataire qui produit de faux justificatifs commet un délit de faux et usage de faux, sanctionné par le Code pénal. Mais une fois le bail signé et les clés remises, faire valoir ce droit prend du temps, de l'énergie et de l'argent. Mieux vaut détecter le faux avant la signature.
La vérification des dossiers : la vraie valeur ajoutée d'une agence
C'est précisément sur ce point qu'une agence fait la différence. Nous traitons des dizaines de dossiers chaque mois et cette répétition nous a appris à repérer ce qui cloche : une incohérence entre le salaire affiché et l'avis d'imposition, une mise en page qui ne ressemble pas à celle d'un vrai bulletin, un numéro fiscal qui sonne faux, un employeur introuvable.
Nous croisons systématiquement les pièces entre elles, nous vérifions les informations à la source quand c'est possible et nous nous appuyons aussi sur l'intelligence artificielle ainsi que sur des méthodes de contrôle que nous préférons garder pour nous. L'objectif est simple : valider un vrai dossier solide et écarter un faux avant qu'il ne devienne votre problème.
Soyons honnêtes pour autant : personne n'est infaillible. Un faux parfait peut passer et surtout, la situation d'un locataire sincère peut basculer du jour au lendemain. Une perte d'emploi, une séparation, un accident de la vie et un dossier impeccable au départ se retrouve en difficulté. Aucune vérification, aussi rigoureuse soit-elle, ne couvre ce risque-là.
La GLI : le filet de sécurité qui couvre ce que la vérification ne peut pas
C'est pour cette raison que nous recommandons systématiquement la garantie loyers impayés (GLI). Là où la vérification du dossier réduit le risque en amont, la GLI le couvre en aval : si le locataire cesse de payer, l'assurance prend le relais, y compris en cas de fraude détectée trop tard ou de retournement de situation.
Vérification rigoureuse du dossier d'un côté, GLI de l'autre : c'est la combinaison qui sécurise réellement un investissement locatif. Nous détaillons son fonctionnement, son coût et ses conditions dans notre article dédié : pourquoi protéger vos loyers avec une garantie loyers impayés.
En résumé
- Un propriétaire ne peut demander que les pièces fixées par le décret du 5 novembre 2015 : identité, domicile, activité professionnelle et ressources.
- Casier judiciaire, relevés bancaires, dossier médical, autorisation de prélèvement : tout cela est interdit, sous peine d'une amende pouvant atteindre 15 000 euros.
- Le vrai risque pour un bailleur n'est pas le manque de documents, mais les faux. La parade tient en deux temps : une vérification professionnelle des pièces, puis une GLI pour couvrir l'imprévisible.
Vous êtes propriétaire et vous voulez confier la mise en location et le contrôle des dossiers à des professionnels ? Découvrez notre service de gestion locative ou parlons directement de votre projet. Nous nous occupons des dossiers, vous gardez l'esprit tranquille.