A cada trimestre, a chegada de uma cobrança de fundo lembra aos condôminos o custo da administração de um edifício de uso comum. Manutenção das áreas comuns, seguro, aquecimento, manutenção dos equipamentos, honorários do síndico: as despesas de condomínio cobrem muitas despesas indispensáveis ao bom funcionamento e à preservação de uma residência.

No entanto, nem sempre é fácil compreender como essas quantias são calculadas, por que dois apartamentos do mesmo edifício não necessariamente pagam o mesmo valor ou quais as alavancas que permitem reduzir as despesas.

A distribuição das despesas de condomínio é regulamentada pela lei de 10 de julho de 1965 e pelo regulamento do condomínio. Essas regras determinam a contribuição de cada unidade às despesas comuns. Os condôminos também dispõem de meios de ação para controlar as contas, comparar os contratos e melhorar a gestão de seu condomínio.

Este guia explica o funcionamento das despesas gerais e das despesas especiais, o papel do orçamento previsto e dos chamados de fundos, as principais obrigações legais, bem como as soluções para controlar duradouramente as despesas.

O que as despesas de condomínio cobrem?

As despesas de condomínio correspondem aos gastos suportados coletivamente pelos condôminos para administrar, manter e conservar o edifício, bem como para fazer funcionar os serviços e equipamentos comuns.

Elas podem, em particular, financiar:

O seguro do imóvel.
A limpeza das áreas comuns e a manutenção dos espaços verdes.
Os honorários do síndico profissional ou as despesas relacionadas à administração do condomínio.
A manutenção e conservação dos equipamentos de uso comum.
Os consumos de água e energia coletivos.
Os reparos corriqueiros e certas intervenções nas áreas comuns.

É necessário distinguir as despesas correntes das despesas extraordinárias. As primeiras são geralmente integradas ao orçamento previsional. As segundas, notadamente certos trabalhos, são objeto de decisões e chamadas de fundos específicas.

Esta distinção é importante: um aumento pontual das quantias solicitadas aos condôminos pode corresponder a trabalhos votados ou a uma contribuição ao fundo de obras e não necessariamente a um aumento das despesas diárias.

Por que as despesas podem aumentar?

Vários fatores podem explicar um aumento das despesas de condomínio:

O aumento das tarifas de energia e água.
A revalorização dos contratos de manutenção e conservação.
Um aumento dos prêmios de seguro.
O envelhecimento dos equipamentos ou a degradação do edifício.
O surgimento de novas necessidades de manutenção.
Um aumento nas taxas de administração ou nas despesas relacionadas aos inadimplentes.

Para determinar se um aumento é justificado, é necessário comparar as despesas de vários exercícios, examinar as faturas e verificar os serviços realmente realizados. O único valor anual não permite concluir se um condomínio é bem ou mal administrado.

Despesas gerais e despesas especiais: qual é a distribuição?

O artigo 10 da lei de 10 de julho de 1965 distingue duas grandes categorias de despesas, de acordo com a natureza das despesas em questão.

As despesas gerais

As despesas gerais financiam a conservação, a manutenção e a administração das partes comuns.

Elas compreendem nomeadamente:

O seguro do imóvel.
A limpeza dos halls e das escadas.
A manutenção das áreas comuns.
Os honorários do síndico.
As taxas relacionadas à realização das assembleias gerais.
Alguns reparos concernentes ao telhado, às fachadas ou à estrutura do edifício.

Essas despesas são repartidas entre os condôminos de acordo com o valor relativo de sua unidade, determinado principalmente por sua composição, sua área e sua localização. Os milésimos constantes da convenção do condomínio geralmente servem de base para esse cálculo.

Consequentemente, um coproprietário que possua um apartamento representando uma quota-parte significativa das áreas comuns contribui mais para as despesas gerais do que um proprietário cuja unidade representa uma quota-parte menor.

A situação pode parecer contra-intuitiva: o proprietário de um apartamento no térreo também participa das despesas de conservação do telhado, mesmo que não se beneficie diretamente dele no dia a dia.

# As taxas especiais

As despesas especiais correspondem aos gastos relacionados aos serviços coletivos e aos elementos de equipamento comum.

Pode tratar-se, em particular:

Da manutenção e do funcionamento do elevador.
Aquecimento coletivo e produção de água quente.
De certos equipamentos de controle de acesso.
Instalações comuns cuja utilidade diz respeito apenas a certos lotes.

Sua distribuição depende da utilidade objetiva que o serviço ou o equipamento apresenta para cada unidade, em conformidade com a convenção de condomínio.

Este direito de uso não corresponde necessariamente ao uso real. Assim, um condômino que mora no quarto andar geralmente não pode se recusar a participar das despesas de elevador apenas pelo motivo de que sempre usa as escadas.

Inversamente, um lote para o qual o elevador não apresenta nenhuma utilidade objetiva pode não estar sujeito a essa categoria de despesas.

É necessário, porém, examinar a convenção de condomínio e a configuração exata do edifício antes de chegar a uma conclusão para uma unidade específica.

Como verificar a distribuição de suas despesas?

O documento de referência é a convenção do condomínio, que especifica as categorias de despesas e as chaves de rateio aplicáveis.

Para controlar seu extrato, um condômino pode:

Identificar a natureza de cada despesa.
Verificar a chave de rateio utilizada.
Comparar essa chave com aquela prevista no regulamento.
Controlar as frações ou coeficientes atribuídos ao seu lote.
Solicitar explicações ao síndico em caso de inconsistência.

Uma distribuição que parece injusta não é necessariamente ilegal. Por outro lado, um erro de cálculo ou a aplicação de uma chave inadequada merece ser examinada.

A modificação de uma divisão existente é legalmente regulamentada e geralmente requer votação unânime, exceto em casos de exceções previstas por lei. Uma contestação judicial também pode ser considerada em certas situações.

Orçamento Previsionário e Chamadas de Capital

O orçamento previsto do condomínio é estabelecido para antecipar as despesas ordinárias necessárias ao funcionamento do edifício. Ele é submetido à votação da assembleia geral.

Inclui, nomeadamente, as despesas recorrentes de manutenção, os contratos de manutenção, o seguro, os consumos coletivos e as taxas de administração.

Uma vez aprovado o orçamento, as provisões são chamadas junto aos condóminos conforme as modalidades previstas pela regulamentação e as decisões aplicáveis. Em princípio, as provisões do orçamento previsto são exigíveis no primeiro dia de cada trimestre, salvo outra periodicidade fixada pela assembleia geral.

O valor devido depende do orçamento votado e da chave de repartição aplicável ao lote.

Um exemplo de cálculo das despesas

Exemplo simplificado: um condomínio prevê 12.000€ de despesas anuais para uma categoria de encargos gerais. Uma unidade representando 100 milésimos sobre um total de 1.000 milésimos desta categoria suportará 10% destas despesas, ou seja, 1.200€ por ano.

Se os chamados forem trimestrais e nenhum outro elemento modificar o valor exigível, isso representa 300€ por trimestre para esta categoria de despesas.

Este cálculo não significa que todos os chamados de capital são distribuídos de acordo com uma única chave. Um edifício pode ter várias categorias de despesas, cada uma com seus próprios quinhões ou coeficientes.

Como interpretar uma chamada de capital?

O chamado de fundos indica o valor solicitado ao condômino e o período ou a despesa a ser financiada.

Pode em particular dizer respeito a:

As provisões periódicas do orçamento previsional.
Obras votadas em assembleia geral.
Uma contribuição ao fundo de obras.
Outras quantias exigíveis nas condições previstas pela regulamentação e pelas decisões da condominial.

É portanto útil verificar a natureza de cada despesa antes de compará-la à do trimestre anterior. Um valor mais elevado pode corresponder a uma despesa excepcional em vez de um aumento das despesas correntes.

Para acompanhar melhor seu orçamento, cada condômino pode conciliar os boletos de cobrança com os extratos de conta individuais e os documentos contábeis apresentados pelo síndico.

As obrigações legais que você deve conhecer

A gestão financeira de um condomínio é regulamentada por vários textos, nomeadamente pela lei de 10 de julho de 1965 e seu decreto de aplicação de 17 de março de 1967.

Estas regras organizam a votação do orçamento, o pagamento das provisões, a manutenção das contas, o financiamento de certos trabalhos e o controle da gestão.

O fundo de obras

O fundo de obras é uma reserva financeira destinada a contribuir ao financiamento de certas despesas futuras relacionadas à conservação do imóvel, à sua segurança ou à sua renovação.

Desde 1º de janeiro de 2025, o fundo de obras é obrigatório para os condomínios com destinação total ou parcial residencial com mais de dez anos, independentemente de seu tamanho, salvo exceções legais. Quando nenhum plano plurianual de obras foi adotado, a contribuição anual mínima é de 5% do orçamento previsto. Quando um plano foi adotado, ela deve atingir pelo menos 5% do orçamento previsto e 2,5% do valor das obras previstas neste plano. O mínimo corresponde ao mais elevado desses dois patamares e não à sua adição.

Regras particulares se aplicam de acordo com a situação do condomínio. O fundo de obras não deve ser confundido com o orçamento previsto para as despesas correntes.

Os valores pagos estão vinculados ao lote e permanecem adquiridos pelo sindicato dos condomínios. O vendedor, portanto, não pode solicitar o reembolso desses valores ao sindicato na venda de sua unidade.

O projeto do plano plurianual de obras

O projeto de plano plurianual de obras (PPPO) permite identificar e hierarquizar as obras necessárias para a conservação do edifício, a segurança dos ocupantes e a melhoria de seu desempenho energético.

Desde 1º de janeiro de 2025, a elaboração de um PPPT diz respeito a todos os condomínios com destino total ou parcial residencial com mais de quinze anos, independentemente de seu tamanho. Este projeto deve ser atualizado a cada dez anos. O condomínio está dispensado caso seu diagnóstico técnico global (DTG) não apresente nenhuma necessidade de trabalhos durante os dez anos que se seguem à sua elaboração. Os condomínios concernidos devem também levar em conta as regras aplicáveis à apresentação e à adoção do plano em assembleia geral.

O plano não significa que todos os trabalhos previstos devem ser realizados imediatamente. Ele fornece uma base para antecipar as despesas, organizar as prioridades e preparar seu financiamento.

O controle do conselho sindical

O conselho sindical assiste o sindico e controla sua gestão nas condições previstas pela lei. Ele pode, em particular, examinar os contratos, as faturas e as propostas de prestadores de serviços.

A assembleia geral também fixa o limite a partir do qual a colocação em concorrência dos mercados e contratos se torna obrigatória, dentro do marco legal aplicável.

Este controle é útil para identificar os serviços que se tornaram inadequados, as opções desnecessárias ou os aumentos de tarifas que merecem uma explicação.

Como reduzir suas despesas de condomínio?

Reduzir as despesas de condomínio pressupõe identificar os gastos sobre os quais uma ação é possível, levando em conta o custo, a utilidade e a qualidade de cada serviço.

Comparar os contratos e os serviços

Os contratos de manutenção e conservação constituem um primeiro eixo de trabalho.

É útil comparar regularmente as ofertas relativas a:

O seguro do imóvel.
A limpeza das áreas comuns.
A manutenção das áreas verdes.
A manutenção do elevador.
Os equipamentos de aquecimento e ventilação.
Os serviços de gestão e os serviços complementares.

A comparação deve incidir sobre prestações equivalentes. Um contrato mais barato pode ser menos interessante se excluir intervenções anteriormente incluídas ou prever taxas adicionais.

É necessário também examinar as condições de rescisão, as modalidades de renovação e as decisões que o síndico está habilitado a tomar.

Acompanhar os consumos de energia

Nos edifícios que dispõem de equipamentos coletivos, o acompanhamento dos consumos permite identificar anomalias.

As ações possíveis incluem notadamente:

A adaptação dos horários de funcionamento dos equipamentos.
A substituição de iluminações que consomem muita energia.
O controle das temperaturas de aquecimento.
A manutenção e o ajuste das instalações.
A pesquisa de perdas energéticas e de defeitos de regulação.

Os investimentos mais significativos devem ser analisados levando em conta seu custo inicial, as economias esperadas e seu período de amortização.

Uma intervenção tecnicamente adequada pode reduzir os consumos, mas seu resultado depende do estado do edifício, das instalações e dos hábitos de uso.

Limitar as perdas de água

Os vazamentos nas áreas comuns ou nos equipamentos privados podem gerar despesas evitáveis.

Um acompanhamento regular dos medidores, quando existem, ajuda a detectar um consumo incomum. O reparo rápido de vazamentos e a manutenção das instalações podem limitar as perdas.

A instalação de medidores individuais ou dispositivos de telemetria também pode ser estudada quando a configuração do edifício o permite. Seu interesse financeiro depende, no entanto, do custo de instalação, do método atual de distribuição e das economias realmente alcançáveis.

É necessário verificar a viabilidade técnica e as regras aplicáveis antes de propor este tipo de investimento.

Antecipar as obras e a manutenção

O adiamento de uma manutenção indispensável pode gerar despesas mais significativas a longo prazo.

Um telhado deteriorado, uma tubulação envelhecida ou um equipamento mal mantido pode resultar em reparos urgentes, às vezes mais custosos do que uma intervenção planejada.

O condomínio tem, portanto, interesse em distinguir os reparos urgentes, a manutenção corrente e os trabalhos a serem programados. Essa abordagem permite comparar os orçamentos, preparar o financiamento e evitar certas decisões tomadas precipitadamente.

O objetivo é controlar o custo global do imóvel ao longo de vários anos, não apenas reduzir as despesas de um exercício contábil.

Controlar as faturas e as contas

Cada fatura deve corresponder a um serviço prestado ou a uma despesa real e ser lançada na categoria de despesas correta.

Uma verificação regular pode permitir detectar uma fatura duplicada, um serviço faturado mas não realizado, um aumento de tarifa inexplicado ou um erro de rateio. Umsoftware de contabilidade de condomíniofacilita o acompanhamento das faturas, dos lançamentos contábeis e dos movimentos bancários.

O conselho síndical e os condôminos dispõem de meios de controle no âmbito legal. Os comprovantes contábeis e os contratos são, portanto, essenciais para compreender as despesas e fazer perguntas precisas ao síndico.

O síndico voluntário para um pequeno condomínio

Em um pequeno condomínio, o recurso a um síndico voluntário pode ser uma opção para reduzir certos custos de administração.

O síndico voluntário é um condômino eleito pela assembleia geral. Ele exerce as missões do síndico no âmbito estabelecido pela lei: gestão administrativa, acompanhamento dos contratos, execução das decisões coletivas, manutenção da contabilidade e cobrança das despesas, entre outros.

O principal interesse financeiro é não arcar com os honorários de um síndico profissional para a gestão corrente. Mas essa solução não é gratuita no sentido estrito: o funcionamento do edifício, o seguro, os contratos, as obras e as eventuais ferramentas de gestão continuam a precisar de financiamento.

O síndico voluntário também deve dedicar tempo às suas atribuições e cumprir com as obrigações legais. Uma gestão mal organizada pode resultar em atrasos, erros contábeis ou dificuldades no acompanhamento dos atrasos de pagamento.

Essa opção deve, portanto, ser particularmente estudada quando a condomínio é de tamanho modesto, seus equipamentos permanecem simples e um condômino dispõe da disponibilidade necessária.

Escolher uma ferramenta de gestão adequada

A gestão autônoma fica mais fácil quando documentos, faturas, chamadas de capital e operações bancárias são acompanhados em uma ferramenta adequada.

Um software especializado pode ajudar a organizar os lançamentos contábeis, aplicar as chaves de rateio, preparar os chamamentos de capital e controlar os movimentos bancários.

Copriciel é umsoftware de gestão de condomínio para síndico voluntárioe pequenos condomínios. Permite notamment acompanhar os registros contábeis, preparar as chamadas de fundos, aplicar as chaves de rateio e facilitar a reconciliação bancária.

A escolha deve ser feita de acordo com as necessidades do imóvel: número de unidades, volume de faturas, complexidade das chaves de rateio, acompanhamento dos pagamentos e preparação dos documentos contábeis.

Um software não substitui nem as obrigações legais do síndico nem o controle dos condôminos. Ele facilita a organização e a confiabilidade do acompanhamento, desde que seja utilizado corretamente.

Como gerenciar inadimplências de taxas?

Os atrasos nos pagamentos podem fragilizar o caixa do condomínio. Mesmo que as despesas estejam previstas no orçamento, as faturas devem ser pagas nos prazos acordados.

O síndico deve acompanhar as cobranças realizadas e os pagamentos recebidos. Quando um condômino está em atraso, é útil verificar sua situação contábil e, em seguida, proceder com as ações de cobrança apropriadas.

O procedimento pode começar por uma cobrança amigável e prosseguir com uma notificação extrajudicial. Em certas condições, após uma notificação extrajudicial sem resultado durante trinta dias, as provisões ainda não vencidas do orçamento previsional podem se tornar imediatamente exigíveis e fazer objeto de um procedimento judicial acelerado perante o tribunal judiciário.

As modalidades exatas dependem da natureza da dívida e das condições previstas por lei.

Um acompanhamento regular dos atrasos permite intervir mais cedo, preservar a tesouraria e limitar as dificuldades de pagamento dos fornecedores.

Acompanhar melhor o orçamento de seu condomínio

As despesas de condomínio não se limitam a uma quantia cobrada a cada trimestre. Elas refletem os custos necessários para o funcionamento, manutenção e conservação do imóvel.

Para melhor controlá-las, é necessário começar compreendendo a distribuição entre despesas gerais e despesas especiais, verificar as chaves aplicáveis a cada unidade e examinar as despesas efetivamente incorridas.

A concorrência de contratos, o acompanhamento dos consumos, o controle das faturas e a antecipação das obras constituem alavancas concretas. Em algumas pequenas residências, o síndico voluntário também pode reduzir as despesas de administração, desde que disponha do tempo e das ferramentas necessárias.

Uma gestão transparente e um acompanhamento regular permitem aos condôminos controlar melhor seu orçamento, ao mesmo tempo em que preservam a qualidade e o valor de seu imóvel.

Perguntas frequentes sobre as despesas de condomínio

Como são calculadas as despesas de condomínio?

O cálculo depende do orçamento votado, do regulamento de condomínio e da chave aplicável a cada categoria de despesas. As despesas gerais são repartidas conforme o valor relativo das unidades, enquanto as despesas relacionadas aos serviços e equipamentos coletivos baseiam-se em sua utilidade objetiva para cada unidade.

É possível contestar a divisão das despesas?

Sim, sob certas condições. É necessário primeiro verificar a convenção de condomínio e as chaves de rateio. Um erro de cálculo, uma cláusula contrária à lei ou uma fração que atenda aos critérios legais de revisão pode justificar uma ação. Os prazos e as vias de recurso dependem da situação.

Quais despesas o proprietário pode recuperar junto ao inquilino?

Para um proprietário locador, certas despesas podem ser recuperadas do inquilino dentro dos limites estabelecidos pela regulamentação. As despesas que não constam entre as despesas recuperáveis permanecem por conta do proprietário. A distinção depende da natureza precisa da despesa e não apenas do fato de ela aparecer nas contas do condomínio.

O fundo de obras faz parte das despesas comuns?

A contribuição ao fundo de obras constitui uma contribuição distinta das provisões destinadas às despesas correntes. É obrigatória para os condomínios em questão e serve para financiar certas despesas de obras previstas pela regulamentação. Portanto, pode aumentar as quantias solicitadas aos condôminos sem corresponder a um aumento das despesas de funcionamento correntes.

Um síndico voluntário permite reduzir as despesas?

Ele pode reduzir os honorários de administração cobrados por um síndico profissional. Em contrapartida, um condômino deve assumir as missões do síndico e respeitar as obrigações legais. As demais despesas do imóvel subsistem e o tempo de administração, bem como as possíveis ferramentas necessárias, devem ser levados em consideração.

O que acontece em caso de taxas não pagas?

O síndico deve acompanhar o débito em atraso e tomar as medidas de cobrança apropriadas. Uma cobrança amigável pode ser seguida de uma notificação de pagamento e, se as condições legais forem atendidas, de um procedimento judicial. As consequências e os valores exigíveis dependem, em particular, da natureza da dívida e das disposições aplicáveis.

Nota: este artigo fornece informações gerais e não substitui a análise da convenção de condomínio nem um aconselhamento jurídico adequado a uma situação particular.

Despesas de condomínio: o guia completo para entender e reduzir seus gastos