Capital imediato
O ramo permite financiar um projeto, transmitir uma doação, liquidar um crédito ou simplesmente dispor de capital sem esperar.
Bouquet - Mensalidades fixas - Sem incerteza de longevidade
Venda a prazo, o viager sem a aposta na longevidade
Vender ou comprar um imóvel com um capital inicial na assinatura e mensalidades distribuídas por um período fixo (10, 15 ou 20 anos). Sem incerteza de duração, sem risco de longevidade, nem para o vendedor nem para o comprador.
O princípio em dois minutos
A venda a prazo é uma venda imobiliária em que o vendedor recebe o preço de forma escalonada durante um período determinado. Ao contrário do viager, o número de mensalidades é fixado na assinatura. Se o vendedor falecer antes do termo, os seus herdeiros continuam a receber as mensalidades até à última. O custo total é conhecido por todos desde o início.
Tal como o viager, a venda a prazo pode ser livre (o comprador toma posse na assinatura) ou ocupada (o vendedor conserva um direito de uso e habitação). O contrato é registado no notário e beneficia das mesmas proteções: privilégio do vendedor, cláusula resolutiva em caso de incumprimento.
É uma fórmula ainda pouco conhecida, mas muito adequada a dois perfis. Um vendedor entre os 55 e os 70 anos que ainda não beneficia da melhor redução fiscal do viager. Um comprador de primeira habitação que não consegue obter um crédito bancário no atual contexto de juros.
Venda a prazo vs viager: a diferença num relance
Duração do pagamento
Venda a prazo
Fixa (10, 15, 20 anos)
Viager
Aleatória (até ao falecimento)
Incerteza
Venda a prazo
Nenhuma
Viager
Sim (longevidade)
Falecimento do vendedor antes do termo
Venda a prazo
Mensalidades pagas aos herdeiros
Viager
A renda interrompe-se
Custo total conhecido
Venda a prazo
Sim, desde a assinatura
Viager
Não, depende da longevidade
Fiscalidade do vendedor
Venda a prazo
Mensalidades pouco/nada tributadas (pagamento do preço)
Viager
Redução de 30 a 70% sobre a renda conforme a idade
Perfil ideal de vendedor
Venda a prazo
55-70 anos, transmissão, rendimento certo
Viager
70+ anos, complemento de reforma vitalício
Perfil ideal de comprador
Venda a prazo
Comprador de primeira habitação sem crédito
Viager
Investidor, aposta na longevidade
Como decorre uma venda a prazo
Quatro etapas claras, balizadas pelo notário, que protegem vendedor e comprador desde o primeiro encontro até à última mensalidade.
Avaliação e acordo sobre o preço
Avaliamos o valor de mercado do imóvel segundo as referências do norte de Montpellier. Vendedor e comprador acordam o preço total convencionado, o ramo (capital inicial), a duração do pagamento (10, 15 ou 20 anos com mais frequência) e a fórmula livre ou ocupada.
Compromisso e assinatura notarial
O compromisso fixa os termos definitivos: preço total, calendário de mensalidades, indexação eventual, cláusula resolutiva em caso de incumprimento, privilégio do vendedor. A escritura pública é assinada perante o notário, que regista o privilégio na conservatória.
Pagamento do ramo e das mensalidades
O ramo é pago na assinatura, geralmente entre 10 e 30% do preço total. As mensalidades são debitadas mensalmente ao longo da duração combinada. Podem ser indexadas ao índice INSEE de preços no consumidor para preservar o poder de compra do vendedor.
Transferência da propriedade
Em venda a prazo livre, o comprador toma posse desde a assinatura. Em venda a prazo ocupada, o vendedor conserva um direito de uso e habitação durante a duração combinada (5, 10, 15 anos), e depois o comprador recupera a posse. A propriedade jurídica é transferida na assinatura nos dois casos.
Calcule a sua venda a prazo
Estimativa indicativa do ramo e das mensalidades segundo o preço, a duração e a fórmula livre ou ocupada. Para um cálculo preciso adaptado à sua situação, peça-nos uma simulação detalhada.
Parâmetros da simulação
Ajuste os controlos para visualizar a sua montagem em tempo real.
450 000€
100 000€1 500 000€
15 anos
5 anos25 anos
20 %
O ramo é o capital pago na assinatura. O remanescente é distribuído em mensalidades fixas durante a duração combinada.
Estimativa indicativa
A montagem da sua venda a prazo
Ramo na assinatura
90 000€
Pago de uma só vez perante o notário
Mensalidade
2 000€
Durante 180 meses
- Valor de mercado
- 450 000€
- Preço total convencionado
- 450 000€
- Capital a distribuir
- 360 000€
- Soma das mensalidades
- 360 000€
Estimativa indicativa. O preço definitivo, o desconto e a indexação são fixados pelo notário após avaliação e estudo personalizado. Entregamos uma simulação detalhada a pedido.
Pedir uma simulação detalhada
Venda a prazo
Para os vendedores
A venda a prazo dirige-se em primeiro lugar a proprietários de 55 a 70 anos que pretendem mobilizar o seu património sem perder a casa e sem apostar na longevidade.
Nesta idade, o viager clássico é menos interessante. A redução fiscal sobre a renda vitalícia tem um teto de 50% até aos 69 anos e só atinge o máximo (70%) a partir dos 70. Vender em viager antes desse limiar significa deixar uma parte significativa da vantagem fiscal sobre a mesa.
A venda a prazo contorna esse teto. As mensalidades são qualificadas como pagamento de preço, não como rendimento. Não entram, portanto, na base do imposto sobre os rendimentos. Para um vendedor de 60 anos, a diferença fiscal com um viager pode representar dezenas de milhares de euros ao longo do contrato.
É também a fórmula mais simples de explicar a herdeiros. O custo total é conhecido desde a assinatura. Se o vendedor falecer antes do prazo, as mensalidades são pagas aos herdeiros até à última. Sem incerteza, sem aposta, sem cálculo de esperança de vida.
O que a venda a prazo traz ao vendedor
Rendimento certo
As mensalidades são fixas e garantidas pelo privilégio do vendedor. Sem incerteza de duração, ao contrário da renda vitalícia.
Fiscalidade leve
As mensalidades não são consideradas rendimento tributável. A residência principal continua isenta de mais-valia.
Manutenção em casa
Em venda a prazo ocupada, o vendedor conserva um direito de uso pela duração escolhida. Continua em casa sem pagar renda.
Transmissão segura
Se o vendedor falecer antes do prazo, as mensalidades continuam para os herdeiros. O contrato não termina com a vida.
Escolha do comprador
O vendedor valida o perfil do seu comprador. Frequentemente um primeiro comprador ou uma família local, nunca uma transação anónima.
Pontos de vigilância para o vendedor
O incumprimento do comprador. Está coberto pelo privilégio do vendedor (penhora possível) e pela cláusula resolutiva que anula a venda. As mensalidades já recebidas ficam adquiridas pelo vendedor a título de indemnização.
A indexação das mensalidades. Sem indexação INSEE, o valor real do pagamento diminui com a inflação a 15 ou 20 anos. Prever sempre uma cláusula de indexação no contrato.
A escolha da duração. Demasiado longa, dilui as mensalidades e fragiliza o poder de compra. Demasiado curta, sobe o custo mensal para o comprador e restringe o universo de candidatos.
Venda a prazo
Para os compradores
A venda a prazo apela a dois perfis dominantes: o primeiro comprador que não consegue um crédito bancário no contexto de taxas atual, e o investidor que procura adquirir sem passar pelo banco.
Comprar em venda a prazo é comprar sem crédito bancário. Sem processo bancário, sem seguro de mutuário, sem taxa de usura, sem capacidade de endividamento por justificar. O vendedor é o credor e o notário garante a operação.
O custo total é conhecido desde a assinatura. Sem surpresas sobre a duração do contrato. Uma venda a prazo a 400000€ com um ramo de 80000€ e 15 anos de mensalidades de 1778€ é exatamente o que o comprador vai pagar, sem juros bancários.
Em venda a prazo ocupada, o imóvel tem um desconto de 20 a 40% segundo a duração de ocupação. Esse desconto permite adquirir um imóvel de valor superior ao que um banco financiaria em crédito clássico. A recuperação do gozo é diferida mas programada.
Três perfis típicos de comprador
Primeiro comprador
Casal ou pessoa solteira de 30 a 45 anos cuja capacidade de empréstimo bancário está limitada pelas taxas atuais. A venda a prazo livre permite comprar a residência principal e pagar em mensalidades, sem custos de processo nem seguro de mutuário.
Investidor patrimonial
Quadro superior de 40 a 55 anos que constrói património para além da sua residência principal. A venda a prazo ocupada permite adquirir um imóvel com desconto a longo prazo, com tesouraria controlada e fiscalidade aliviada.
Família local
Família do norte de Montpellier que quer comprar localmente sem passar pelo crédito. A venda a prazo inscreve-se numa lógica de transmissão entre gerações ou entre vizinhos, frequente em aldeias como Saint-Clément-de-Rivière ou Combaillaux.
O que a venda a prazo traz ao comprador
Sem crédito bancário
Sem processo bancário, sem seguro de mutuário, sem custos de processo. O notário garante toda a operação.
Custo total fixado
O preço de custo é conhecido ao euro desde a assinatura. Sem juros bancários. Sem revisão em alta se as taxas subirem.
Desconto se ocupada
Em venda a prazo ocupada, o imóvel tem um desconto de 20 a 40% sobre o valor de mercado, em contrapartida da duração de ocupação reservada ao vendedor.
Despesas notariais reduzidas
As despesas notariais são calculadas sobre o valor ocupado, não sobre o valor livre, na fórmula ocupada. Poupança de 15 a 35% nesta rubrica.
Tesouraria controlada
Mensalidades fixas conhecidas com antecedência. Visibilidade perfeita sobre o orçamento mensal durante toda a duração do contrato.
Aquisição serena
Sem aposta na longevidade do vendedor. Se o vendedor falecer antes do prazo, as mensalidades continuam para os herdeiros sem incidência sobre o comprador.
Venda a prazo livre ou ocupada: o que escolher
As duas fórmulas assentam no mesmo princípio: um ramo na assinatura e mensalidades fixas durante uma duração combinada. A diferença está no gozo imediato ou diferido do imóvel.
Gozo do imóvel
Venda a prazo livre
Comprador desde a assinatura
Venda a prazo ocupada
Vendedor durante a duração de ocupação
Desconto sobre o valor
Venda a prazo livre
Nenhum
Venda a prazo ocupada
20 a 40% segundo a duração de ocupação
Despesas notariais
Venda a prazo livre
Calculadas sobre o valor livre
Venda a prazo ocupada
Calculadas sobre o valor ocupado (reduzidas)
Perfil comprador
Venda a prazo livre
Primeiro comprador que quer habitar
Venda a prazo ocupada
Investidor patrimonial a longo prazo
Perfil vendedor
Venda a prazo livre
Vendedor que quer deixar o imóvel rapidamente
Venda a prazo ocupada
Vendedor que quer ficar em casa
Encargos correntes
Venda a prazo livre
Comprador (IMI, encargos)
Venda a prazo ocupada
Repartidos: grandes reparações ao comprador, correntes ao vendedor
Trabalhos de manutenção
Venda a prazo livre
Comprador
Venda a prazo ocupada
Vendedor (artigo 605 do Código Civil)
Uma fiscalidade mais suave do que se pensa
Para os vendedores
Para o vendedor, as mensalidades de uma venda a prazo são qualificadas como pagamento do preço. Não são consideradas rendimento e, por isso, escapam ao IRS. A eventual mais-valia é calculada sobre o preço total acordado (bouquet mais soma das mensalidades). Se o imóvel for a residência principal, a mais-valia está isenta.
Para os compradores
Para o comprador, as despesas notariais são calculadas sobre o valor ocupado (em venda a prazo ocupada) ou sobre o valor livre (em venda a prazo livre), tal como num viager. As mensalidades não são dedutíveis dos rendimentos. No IFI, aplicam-se as mesmas regras do viager: nua propriedade declarada e capital em dívida dedutível.
Quadro jurídico da venda a prazo
A venda a prazo não tem artigo dedicado no Código Civil mas apoia-se no direito comum da venda, no privilégio do vendedor de imóvel e na cláusula resolutiva. Aqui ficam os textos que estruturam a operação.
Artigo 1582 do Código Civil
Define a venda como um acordo pelo qual uma parte se obriga a entregar uma coisa e a outra a pagá-la. Fundamento da qualificação de pagamento de preço aplicada às mensalidades, que as distingue de uma renda.
Artigos 1650 e seguintes
Enquadram a obrigação de pagamento do preço pelo comprador. A venda a prazo organiza essa obrigação ao autorizar um pagamento escalonado, desde que o calendário fique fixado na escritura pública.
Artigo 2374 do Código Civil
Reconhece ao vendedor de imóvel um privilégio que garante o pagamento do preço. Inscrito na conservatória, este privilégio permite a penhora do imóvel em caso de incumprimento, antes de qualquer outro credor.
Cláusula resolutiva (artigo 1224)
Permite a anulação automática da venda em caso de incumprimento. As mensalidades já recebidas ficam adquiridas pelo vendedor a título de indemnização de ocupação. Garantia importante que protege o contrato.
A escritura pública perante o notário é obrigatória. Fixa o preço total, o calendário das mensalidades, a indexação eventual, o privilégio do vendedor e a cláusula resolutiva. Conte cerca de 7 a 8% do valor ocupado para as despesas notariais em fórmula ocupada.
Perguntas frequentes sobre a venda a prazo
Qual é a diferença concreta entre venda a prazo e viager?
A duração do pagamento. No viager, as mensalidades (a renda) são pagas até ao falecimento do vendedor, sem prazo conhecido. Na venda a prazo, a duração é fixada na assinatura (10, 15 ou 20 anos) e as mensalidades terminam no último vencimento. Se o vendedor falecer antes do prazo, as mensalidades continuam para os herdeiros na venda a prazo, enquanto que no viager terminam.
Qual é a duração máxima de uma venda a prazo?
Não existe um teto legal mas, na prática, observamos durações de 5 a 25 anos. Para além de 20 anos, os compradores escasseiam e as indexações acumuladas tornam o custo total imprevisível. A faixa de 10 a 15 anos é a mais comum nos nossos processos do norte de Montpellier.
O que acontece se o comprador deixar de pagar as mensalidades?
A cláusula resolutiva prevista na escritura permite ao vendedor pedir a anulação da venda. O imóvel volta ao vendedor e as mensalidades já recebidas ficam adquiridas como indemnização de ocupação. O privilégio do vendedor, registado em notário, garante ainda a penhora do imóvel antes de qualquer outro credor.
As mensalidades são indexadas?
Sim, na quase totalidade dos contratos que redigimos. A indexação é calculada sobre o índice INSEE de preços no consumidor. Protege o vendedor da erosão monetária e mantém-se justa para o comprador, já que apenas reflete a inflação real. Sem indexação, em 15 anos, o vendedor perde cerca de 25% de poder de compra.
A venda a prazo é adequada se eu ainda estiver no ativo?
Sim. É mesmo a fórmula mais relevante para um vendedor de 55 a 70 anos, que ainda não beneficia da melhor redução do viager (70% para além dos 70 anos). Muitos vendedores no ativo utilizam a venda a prazo para antecipar a reforma, mobilizar um património imobiliário que se tornou demasiado grande ou financiar um projeto sem passar pelo crédito.
É possível vender em venda a prazo com um crédito em curso?
Sim, desde que o ramo pago na assinatura permita liquidar o empréstimo em curso, ou que o banco aceite um cancelamento parcial. O notário liberta todos os privilégios existentes na assinatura para que o comprador adquira um imóvel livre de qualquer hipoteca.
Como é tratada a fiscalidade da mais-valia?
A mais-valia eventual é calculada sobre o preço total convencionado (ramo mais soma das mensalidades), não apenas sobre o ramo. Se o imóvel for a residência principal do vendedor, aplica-se a isenção de mais-valia. Para uma residência secundária ou um investimento de arrendamento, aplicam-se as reduções por duração de detenção como numa venda clássica.
Quem escolhe a duração do pagamento e o ramo?
Vendedor e comprador acordam a montante, com a nossa mediação. O ramo situa-se geralmente entre 10 e 30% do preço total. A duração depende do perfil do vendedor (necessidade de rendimento a 10, 15 ou 20 anos) e da capacidade de pagamento do comprador. O nosso papel é encontrar uma montagem que satisfaça as duas partes e que o notário valide.
Conversemos sobre o seu projeto de venda a prazo
Vendedor ou comprador, cada caso é diferente. Uma reunião de uma hora é suficiente para esclarecer a fórmula e perceber se corresponde à sua situação.