Encontrar casa exige tempo, disponibilidade durante o dia e um bom conhecimento do terreno. Três coisas que faltam à maioria dos compradores. É por isso que delegar a procura a um profissional não é luxo nenhum: é muitas vezes o que separa perder um imóvel de assinar o imóvel certo.
Todas as semanas, na Alpaca Immobilier cruzamo-nos com compradores que procuram há seis meses, por vezes mais, sem resultado. Não são pessoas desorganizadas. São quadros, famílias, expatriados que regressam a França, investidores. O que têm em comum é uma agenda cheia e um mercado a norte de Montpellier que não espera por eles.
Procurar casa dá mais trabalho do que parece
Uma procura imobiliária a sério é um part-time disfarçado. É preciso vasculhar o SeLoger, o Leboncoin e o PAP várias vezes por dia, porque um bom anúncio publicado de manhã já tem as visitas marcadas ao fim da tarde. É preciso responder dentro de uma hora, arranjar tempo a meio da semana e distinguir um anúncio favorecedor da realidade no local.
Em localidades procuradas como Saint-Gély-du-Fesc, Prades-le-Lez ou Montferrier-sur-Lez, os melhores imóveis desaparecem em 48 a 72 horas. Um comprador que trabalha, que mora longe ou que não pode ausentar-se do escritório chega quase sempre depois da batalha. E o que vê online é apenas uma parte do mercado: boa metade das transações de qualidade fecha-se em off-market, entre profissionais, antes de surgir qualquer anúncio.
O resultado é que muitos compradores acabam por baixar os seus critérios, não por escolha mas por cansaço. É exatamente isso que um acompanhamento profissional evita.
O caçador imobiliário trabalha para si, não para o vendedor
Em França, o agente imobiliário clássico é mandatado pelo vendedor. A sua função é vender ao melhor preço para o cliente dele, que não é você. O caçador imobiliário inverte a lógica: atua como mandatário exclusivo do comprador. Este modelo, conhecido nos Estados Unidos como buyer's agent, cresce depressa nas zonas com forte procura, e o norte de Montpellier é uma delas.
Na prática, o nosso serviço de procura imobiliária consiste em procurar por si, visitar antecipadamente, pré-selecionar segundo os seus critérios reais e depois negociar defendendo o seu interesse. A Wara, que dirige este serviço na Alpaca, está no terreno todos os dias e conhece tanto as ruas onde os preços disparam como os bairros ainda subvalorizados.
Um ponto que tranquiliza os nossos clientes: o enquadramento é estritamente regulado pela loi Hoguet. O caçador detém uma licença profissional (carte T), assina um mandato de procura por escrito desde o início e só recebe honorários em caso de sucesso ou seja, na assinatura da escritura. Se não encontrarmos nada, não paga nada. Esse alinhamento de interesses muda tudo: não temos qualquer motivo para o empurrar para um imóvel que não lhe convém.
Em concreto, como procuramos por si
Tudo começa com uma reunião de enquadramento de cerca de uma hora. Não nos limitamos a anotar um orçamento e um número de quartos. Procuramos compreender o seu modo de vida, as suas deslocações, o ritmo da família, aquilo em que nunca cederá e o que continua negociável. É esse nível de detalhe que permite encontrar a sua casa e não uma casa qualquer.
Depois vem a procura ativa. Ativamos as nossas redes: agências parceiras, notários, proprietários contactados diretamente, além dos portais abertos ao público. Assim acede a ofertas que nunca veria sozinho. Visitamos por si e enviamos relatórios em vídeo detalhados, o que lhe poupa as visitas inúteis. Em geral bastam três a cinco visitas conjuntas para encontrar a certa, contra as dezenas de encontros dispersos que uma procura a solo costuma implicar.
A última etapa é a negociação. É muitas vezes aí que a nossa intervenção se paga: no conjunto dos nossos processos, o preço negociado ronda os 8% abaixo do preço anunciado. Num imóvel de 450000€ isso dá cerca de 36000€ poupados, muito acima dos nossos honorários. Se preferir conduzir a sua própria compra, pode também consultar os imóveis em que acompanhamos a compra.
As armadilhas de procurar sozinho
Os erros que mais vemos remetem sempre para as mesmas causas. Enquadrar mal o projeto no início, por exemplo: arrancar sem separar o indispensável das preferências faz perder semanas a visitar imóveis fora de questão. Subestimar o orçamento real é outro. Ao preço de compra somam-se as despesas de notário (cerca de 8% no usado no Hérault), por vezes obras, por vezes uma reposição de normas. Uma paixão de 380000€ pode depressa exigir mais 30 000 a 40000€.
A armadilha mais cara é a lentidão. Um atraso de algumas horas a responder basta para deixar escapar um imóvel procurado. Quando não se pode estar disponível a qualquer momento, delegar essa capacidade de reação a alguém que já está no terreno não é um conforto, é uma condição para continuar na corrida.
Um último ponto, mais discreto: visitar sozinho significa também abdicar de um olhar profissional sobre o estado real do imóvel, sobre a coerência do preço face ao bairro, sobre os sinais que devem alertar. Um olho treinado deteta em dez minutos o que um comprador por vezes só descobre depois de assinar.
E se o francês não for a sua língua?
O norte de Montpellier atrai uma clientela internacional: famílias inglesas instaladas entre Prades-le-Lez e Assas, reformados espanhóis à procura de sol, quadros brasileiros colocados na metrópole. Para eles a dificuldade não é apenas a falta de tempo, é também conduzir uma negociação e ler um contrato de compra e venda numa língua que não é a sua.
É uma das razões de ser da nossa agência. Acompanhamos os nossos clientes em quatro línguas, francês, inglês, espanhol e português, com a mesma precisão em cada uma. Para quem dirige a sua procura a partir de Londres ou de Madrid, poder falar na sua língua, receber relatórios em vídeo e delegar as visitas no local faz toda a diferença. O mesmo vale para quem prepara uma instalação completa: o nosso acompanhamento à compra prolonga-se então naturalmente num serviço de relocation.
Confie-nos a sua procura
Delegar a procura não significa abdicar de uma decisão. A escolha final é sempre sua. Significa confiar a parte morosa e técnica a alguém que vive disso, para guardar apenas o prazer de escolher, com confiança.
Se lhe falta tempo ou o mercado do norte de Montpellier lhe foge, vamos falar do seu projeto de compra. A primeira conversa é gratuita e sem compromisso, e dir-lhe-emos com honestidade se o nosso acompanhamento faz sentido para si.
