Crédirentier
O vendedor, aquele que recebe a renda. Do latim credere, credor da renda. Frequentemente um sénior proprietário da sua residência principal.
Viager ocupado - Viager livre - Cálculo Daubry
O viager, para além das ideias preconcebidas
Vender ou comprar em viager não é nem uma aposta mórbida nem assunto reservado a especialistas. É um contrato antigo, regulado pelo Código Civil francês, que pode servir uma reforma mais serena ou um projeto patrimonial sem recorrer ao crédito. Acompanhamos os dois lados, no norte de Montpellier.
O viager, como funciona
Vender em viager consiste em ceder o seu imóvel a um comprador (o débirentier) que paga em dois tempos: um capital em dinheiro na assinatura no notário (o bouquet) e, em seguida, uma renda mensal paga até ao fim da vida do vendedor (o crédirentier). Em contrapartida, o vendedor permanece geralmente no imóvel até ao seu falecimento. É o que se chama o viager ocupado, o caso mais frequente.
O viager rege-se pelos artigos 1968 a 1983 do Código Civil francês, com origem no Código Napoleónico de 1804. A assinatura é feita por escritura pública no notário, que regista o privilégio do vendedor e a cláusula resolutiva. Duas proteções fortes em caso de incumprimento. O contrato baseia-se numa incerteza real sobre a duração da vida do vendedor. Sem essa incerteza, o contrato é requalificado como doação dissimulada e pode ser anulado.
Em 2024, foram assinados em França cerca de 5500 viagers, com uma faturação de 1,6 mil milhões de euros. A parte do viager ocupado atinge 67% do mercado. A renda média é de 651€ por mês, o bouquet médio aproxima-se de 83000€, sobre imóveis avaliados em média a 295000€. Os viagers concentram-se nas zonas onde o valor imobiliário é elevado, o que inclui o norte de Montpellier.
Esta página existe para desmistificar o assunto. Explicamos as palavras, os cálculos, a fiscalidade, as proteções jurídicas. Disponibilizamos também uma calculadora baseada na tabela Daubry e nas tabelas INSEE 2024, para que chegue ao notário com uma ordem de grandeza em mente.
O léxico do viager
Onze termos que convém compreender antes de assinar.
Débirentier
O comprador, aquele que deve a renda. Torna-se proprietário na assinatura mas não ocupa o imóvel enquanto o crédirentier vive, em viager ocupado.
Bouquet (entrada)
O capital inicial pago em dinheiro na assinatura. Representa em geral 20 a 40% do valor ocupado. Não tributável em sede de IRS, isento de CSG-CRDS.
Renda vitalícia
O rendimento periódico (geralmente mensal) pago pelo comprador até ao falecimento do crédirentier. Indexado anualmente ao IPC INSEE excluindo tabaco. Beneficia de uma redução fiscal de 30 a 70% conforme a idade na assinatura.
DUH (Direito de uso e habitação)
O direito do crédirentier de continuar a viver no imóvel até ao seu falecimento. Artigos 625 a 636 do Código Civil francês. Não permite arrendar o imóvel, ao contrário do usufruto.
Viager livre
O comprador toma posse do imóvel logo na assinatura. Sem desconto DUH. Diz frequentemente respeito a uma residência secundária ou a um imóvel já desabitado.
Viager ocupado
O crédirentier conserva o DUH. O valor de venda é reduzido para ter em conta esta ocupação. 67% do mercado em 2024.
Nua propriedade
O que o comprador adquire imediatamente em viager ocupado: a propriedade sem o gozo. Torna-se pleno proprietário no falecimento do crédirentier.
Privilégio do vendedor
Garantia inscrita no registo predial que coloca o crédirentier à frente de qualquer outro credor em caso de incumprimento de pagamento.
Cláusula resolutiva
Cláusula expressa que permite ao crédirentier recuperar a plena propriedade se a renda deixar de ser paga, sem um longo processo judicial.
Reversibilidade
Cláusula que prevê que a renda continue a ser paga ao cônjuge sobrevivo em caso de falecimento. A renda inicial é mais baixa se a reversibilidade for total.
Calcule o seu viager
Estimativa indicativa baseada na tabela Daubry 2024-2025 e nas tabelas INSEE 2024. Para um cálculo oficial, o seu notário ajustará conforme as cláusulas escolhidas (reversibilidade, indexação, repartição dos encargos).
Os seus parâmetros
Mova os controlos, os valores atualizam-se em tempo real.
450 000 €
100 000 €1 500 000 €
O crédirentier
75 anos
30 %
O bouquet é o capital pago em dinheiro na assinatura. Quanto mais elevado for, mais baixa é a renda mensal. O mercado situa-se em torno de 25 a 35%.
Estimativa
O resultado
Bouquet
76 950 €
Pago na assinatura
Renda mensal
1 257 €
Indexada anualmente
- Valor de mercado
- 450 000 €
- Desconto DUH
- − 193 500 €
- Valor ocupado
- 256 500 €
- Renda anual
- 15 088 €
- Esperança de vida INSEE
- 15.1 anos
- Coeficiente Daubry
- 11.9
Estimativa indicativa. A tabela oficial Daubry comporta 1956 combinações (reversibilidade, viager sobre duas cabeças, cláusulas específicas) que podem ajustar este resultado. Faça validar por um notário e por um especialista em viager antes de qualquer assinatura.
Falar do meu projetoComo se calcula um viager
Três elementos compõem o cálculo: o valor de mercado do imóvel, a idade e o sexo do crédirentier, a relação bouquet-renda escolhida pelas partes. A profissão apoia-se desde 1995 na tabela Daubry, criada por um notário a partir da análise de 20000 contratos de viager. É hoje utilizada por cerca de um cartório notarial em cada dois e pela maioria dos especialistas profissionais em viager.
O método assenta em quatro etapas. Parte-se do valor de mercado do imóvel, ou seja, o valor livre, como se fosse vendido sem incerteza. Em caso de viager ocupado, retira-se o desconto do DUH, que depende da idade e do sexo: para uma mulher de 75 anos, este desconto situa-se em torno dos 43% do valor livre. Obtém-se assim o valor ocupado.
Escolhe-se em seguida o bouquet, em percentagem do valor ocupado. Quanto mais alto for o bouquet, mais baixa é a renda. A prática do mercado situa-se em torno de 25 a 35%, mas as partes são livres de fixar o que quiserem (article 1976 du Code civil). Por fim, o capital remanescente após o bouquet é dividido pelo coeficiente Daubry correspondente à idade e ao sexo do crédirentier. O resultado é a renda anual. Dividir por 12 dá a renda mensal.
Para um casal, a renda é calculada com base na esperança de vida da cabeça mais nova, com um aumento do coeficiente pela reversibilidade. A renda continua até ao falecimento do último sobrevivo.
Uma vez fixada, a renda é revalorizada em janeiro de cada ano, em função da variação do índice de preços no consumidor excluindo tabaco publicado pelo INSEE. Esta indexação protege o crédirentier da inflação.
Um exemplo concreto
A senhora Robert, 75 anos, vive numa casa em Saint-Gély-du-Fesc avaliada em 380000€. Pretende vender em viager ocupado para conservar a sua casa e complementar a sua reforma.
Desconto DUH (mulher 75 anos): 43%. Valor ocupado: 216600€. Bouquet de 30%: 64980€ pagos na assinatura. Capital a transformar em renda: 151620€. Coeficiente Daubry mulher 75 anos: 11,9. Renda anual: 12741€, ou seja, 1062€ por mês, indexada anualmente.
A senhora Robert mantém-se em casa, o imposto predial passa para o comprador, as grandes reparações também. A sua renda é tributada apenas em 30% (redução de 70% a partir dos 70 anos). O bouquet não é tributável. A mais-valia está isenta por se tratar da sua residência principal.
Viager
Vender em viager depois dos 65 anos
O viager destina-se em primeiro lugar a séniores proprietários da sua residência principal. Os perfis variam, mas uma lógica comum reúne-os: transformar uma parte do património imobiliário em rendimento, sem deixar de viver em casa.
A motivação mais frequente nada tem de ideológica. É um cálculo de reforma. A pensão média em França ronda os 1500€, ao passo que os encargos correntes de um proprietário em Montpellier (imposto predial, condomínio, energia, saúde) absorvem uma parte crescente desse valor. Vender em viager permite captar, em vida do vendedor, o valor de um património que de outro modo permaneceria adormecido.
Três momentos de vida regressam nas nossas reuniões. A viuvez, em que a casa de família se torna pesada e um complemento de rendimento assegura o quotidiano. A necessidade de cuidados ou ajuda ao domicílio, que pode ser financiada com o bouquet. A vontade de ajudar um filho ou um neto a comprar uma habitação, financiar estudos ou um projeto profissional, sem aguardar a sucessão.
O quadro fiscal favorece os séniores. A partir dos 70 anos na assinatura, apenas 30% da renda é tributada em sede de IRS, os 70% restantes são isentos. A fração tributável fica fixada para sempre: assinar depois do 70º aniversário continua a ser uma escolha de otimização. O bouquet não é tributável a título de rendimento. Se o imóvel for a residência principal, a mais-valia é totalmente isenta (article 150 U du CGI).
Quanto aos encargos, a escritura transfere o imposto predial para o débirentier (salvo cláusula em contrário), bem como as grandes reparações na aceção do article 606 du Code civil (telhado, paredes-mestras, abóbadas). O crédirentier suporta apenas os encargos correntes e a manutenção (article 605). Para um proprietário idoso que vê a casa envelhecer com ele, é um alívio real.
O viager protege ainda o cônjuge através da cláusula de reversibilidade. A renda continua a 100% até ao falecimento do último sobrevivo, sem direitos sucessórios sobre a renda. Para um casal, é muitas vezes o argumento decisivo.
As verdadeiras vantagens para o vendedor
Complemento de reforma vitalício
A renda é paga até ao fim e indexada anualmente à inflação.
Capital imediato
O bouquet (entre 20% e 40% do valor ocupado) está disponível desde a assinatura.
Manutenção em casa
O DUH garante que o vendedor permanece no seu imóvel até ao fim, sem diligências adicionais.
Fiscalidade aliviada após os 70 anos
70% de redução sobre a renda, mais-valia isenta se for residência principal, bouquet não tributável.
Encargos transferidos
Imposto predial e grandes reparações passam a cargo do comprador.
Proteção do cônjuge
Com a reversibilidade, a renda continua até ao falecimento do último sobrevivo, fora da sucessão.
Os riscos a conhecer
Falecimento rápido após a assinatura: os herdeiros recuperam apenas as quantias já recebidas. A regra dos 20 dias (article 1975 du Code civil) anula, contudo, o contrato em caso de falecimento nos vinte dias por uma doença já conhecida na assinatura.
Mercado pouco líquido: encontrar o comprador certo pode demorar de 6 a 12 meses. O nosso papel é alargar essa procura para além de Montpellier, junto de investidores nacionais e estrangeiros.
Reticência familiar: o assunto continua sensível. Acompanhamos muitas vezes os vendedores na conversa com os filhos, para evitar mal-entendidos.
Viager
Comprar em viager: a estratégia sem crédito
O comprador de um viager raramente é um especulador. Três perfis dominam o nosso portefólio no norte de Montpellier: o quadro consolidado que constitui um património sem passar pelo banco, o jovem profissional que acede a um bem acima da sua capacidade de empréstimo clássica, e as sociedades especializadas em compra-renovação-revenda.
Comprar em viager ocupado equivale a adquirir um imóvel com um desconto de 30% a 50% relativamente ao seu valor de mercado, sem seguro de mutuário, sem taxa de processamento bancário, e com despesas notariais calculadas sobre o valor ocupado e não sobre o valor livre. Para um imóvel de 400000€ vendido em viager ocupado a uma crédirentière de 80 anos, falamos de uma poupança em despesas notariais de 30 a 60% face a uma venda clássica.
O custo total depende da longevidade do crédirentier. A tabela Daubry está calibrada na esperança de vida média, pelo que o comprador não faz mau negócio se o crédirentier viver mais tempo do que o previsto, salvo casos extremos. Todos têm em mente Jeanne Calment, que viveu até aos 122 anos e arruinou o seu débirentier. Uma longevidade inferior à média beneficia mecanicamente o comprador.
O viager integra-se bem numa lógica patrimonial de longo prazo. Para um quadro de 40 anos que paga 1200€ mensais de renda, o esforço financeiro é comparável ao de uma renda de arrendamento ou a uma prestação de crédito, mas com um fim certo e um valor de ativo que se liberta a prazo. É também uma porta de entrada interessante para quem quer evitar o endividamento bancário num contexto de juros elevados.
O IFI (imposto sobre o património imobiliário) merece referência. Para um comprador sujeito ao IFI, a aquisição em viager ocupado só é declarada até ao valor da nua propriedade (article 669 CGI). Para um crédirentier de 80 anos, a nua propriedade representa 70% do valor do imóvel. Por outro lado, o capital representativo da renda em dívida é dedutível. A base do IFI pode ficar reduzida a metade, por vezes mais.
O comprador suporta o imposto predial desde a assinatura e as grandes reparações na aceção do article 606. Não tem o gozo imediato do imóvel (em viager ocupado), pelo que não há rendimentos de arrendamento. A renda não é dedutível. É um investimento que exige paciência e tesouraria disponível para a renda mensal.
Três perfis de compradores que encontramos
O quadro consolidado (40-55 anos)
Pretende constituir um património sem seguro de empréstimo nem hipoteca. A renda mensal substitui uma prestação de crédito, mas com um fim certo e um valor patrimonial que se liberta no termo. Argumento forte num contexto de taxas elevadas.
O jovem profissional (30-45 anos)
Acede a um bem de valor superior ao que um banco aceitaria financiar em crédito. Um quadro de 35 anos pode visar uma casa de 700000€ através de um viager occupé quando o seu envelope bancário se limitaria a 450000€. O desconto do DUH e a ausência de capital mobilizado abrem o horizonte.
Sociedades de compra-renovação-revenda
Atores estruturados do investimento imobiliário. Apreciam o desconto inicial, a segurança jurídica do privilégio do vendedor, e a latitude temporal para alinhar as obras e a saída ao momento ótimo do mercado. Perfil particularmente presente nos bens de prestígio do norte de Montpellier.
Porque um comprador jovem se interessa
Desconto de 30 a 50%
O imóvel é adquirido bastante abaixo do seu valor de mercado, em viager ocupado.
Sem crédito bancário
Bouquet em dinheiro mais renda mensal, sem seguro de mutuário nem hipoteca.
Despesas notariais reduzidas
Calculadas sobre o valor ocupado, ou seja, 30 a 60% menos do que uma venda clássica de igual valor de mercado.
Vantagem IFI
Nua propriedade declarada mais capital da renda dedutível, base IFI fortemente aliviada.
Sem gestão de arrendamento
O crédirentier mantém o imóvel como se fosse o proprietário, o comprador não tem nada a fazer.
Rendimento descorrelacionado
Desempenho ligado à longevidade e ao imobiliário, pouco correlacionado com os mercados de ações ou de obrigações.
Viager livre ou viager ocupado?
Duas fórmulas para duas lógicas diferentes. A tabela seguinte ajuda a escolher.
Ocupação do imóvel
Viager ocupado
O vendedor permanece em casa (DUH)
Viager livre
O comprador toma posse na assinatura
Desconto sobre o valor
Viager ocupado
30 a 50% conforme idade e sexo
Viager livre
Nenhum (valor de mercado pleno)
Bouquet típico
Viager ocupado
20 a 40% do valor ocupado
Viager livre
20 a 40% do valor livre
Renda mensal
Viager ocupado
Mais baixa (capital menor)
Viager livre
Mais elevada (capital completo)
Imposto predial
Viager ocupado
A cargo do comprador
Viager livre
A cargo do comprador
Encargos correntes
Viager ocupado
A cargo do vendedor (article 605)
Viager livre
A cargo do comprador
Grandes reparações
Viager ocupado
A cargo do comprador (article 606)
Viager livre
A cargo do comprador
Possibilidade de arrendar
Viager ocupado
Não (DUH pessoal)
Viager livre
Sim (comprador livre)
Quota de mercado 2024
Viager ocupado
67%
Viager livre
33%
Perfil típico
Viager ocupado
Sénior que pretende permanecer em casa
Viager livre
Imóvel já desabitado, residência secundária
No plano fiscal, quem paga o quê
Para o vendedor (crédirentier)
O bouquet não é tributável a título de rendimento. Sem CSG, sem CRDS sobre ele. Caso exista mais-valia sobre o imóvel, o bouquet entra na base de cálculo, mas a mais-valia está isenta se o imóvel for a residência principal, o que é o caso mais frequente.
A renda beneficia de uma redução progressiva conforme a idade no início do gozo, ou seja, na data do primeiro pagamento. Esta idade fica fixada para sempre. Os valores exatos constam do article 158-6 du CGI:
- Menos de 50 anos: 30% de redução, 70% tributável
- 50 a 59 anos: 50% de redução, 50% tributável
- 60 a 69 anos: 60% de redução, 40% tributável
- 70 anos e mais: 70% de redução, 30% tributável
Sobre a fração tributável acrescentam-se 17,2% de contribuições sociais (CSG, CRDS, contribuição de solidariedade). No IFI, o crédirentier de um viager ocupado declara apenas o valor do DUH, o que reduz mecanicamente a sua base tributável.
Para o comprador (débirentier)
As despesas notariais são calculadas sobre o valor ocupado em viager ocupado, e não sobre o valor de mercado. A taxa global situa-se entre 7 e 8% (direitos de registo, honorários, despesas, contribuição de segurança imobiliária). Sem IVA, dado tratar-se de uma venda entre particulares.
O imposto predial fica a cargo do comprador desde a assinatura, salvo cláusula em contrário. As grandes reparações na aceção do article 606 du Code civil também. A renda paga não é dedutível dos rendimentos, não é nem encargo predial nem despesa de arrendamento.
No IFI, o comprador declara o valor da nua propriedade (article 669 CGI). Para um crédirentier de 80 anos, a nua propriedade representa 70% do valor do imóvel. O capital representativo da renda em dívida é dedutível como dívida. A base do IFI pode ficar consideravelmente reduzida, por vezes abaixo do limite de tributação.
O quadro jurídico em síntese
O viager não é um produto financeiro, é um contrato civil. Alguns artigos do Código Civil francês merecem ser lidos antes da assinatura; o seu notário irá explicá-los em pormenor.
Article 1968
Define a renda vitalícia e autoriza a sua constituição sobre um imóvel. É a base legal da venda imobiliária em viager.
Article 1975
O contrato é nulo se a pessoa sobre cuja cabeça a renda é constituída falecer de uma doença conhecida nos vinte dias seguintes à assinatura. Esta regra protege o comprador de uma incerteza fictícia.
Articles 1977 et 1978
O incumprimento do pagamento da renda não autoriza, por si só, a resolução. Daí a utilidade da cláusula resolutiva expressa, a inscrever sistematicamente na escritura pública.
Articles 605 et 606
O crédirentier suporta a manutenção corrente, o débirentier suporta as grandes reparações (telhado, paredes-mestras, estrutura). As partes podem afastar contratualmente esta repartição.
A escritura pública no notário é obrigatória. O notário regista o privilégio do vendedor no registo predial, calcula os encargos de registo e zela pela incerteza. Conte com cerca de 7 a 8% do valor ocupado em despesas notariais para um viager ocupado.
Venda a prazo: a prima sem incerteza
Se o viager o atrai mas a incerteza da longevidade o incomoda, a venda a prazo (vente à terme) merece ser estudada.
O princípio é próximo: um bouquet na assinatura e, em seguida, mensalidades. A diferença está em duas palavras, duração fixa. A venda a prazo prevê um número de mensalidades determinado de antemão, frequentemente 10, 15 ou 20 anos. Se o vendedor falecer antes do termo, os seus herdeiros continuam a receber as mensalidades. Sem incerteza, sem aposta sobre a longevidade.
Para o vendedor, a fiscalidade da venda a prazo é mais suave do que a do viager. As mensalidades são qualificadas como pagamento do preço (e não como rendimento), pelo que são pouco ou nada tributadas. É uma opção útil para um vendedor entre os 55 e os 70 anos que ainda não beneficia da melhor redução do viager, ou para quem deseja transmitir um rendimento certo aos filhos.
Para o comprador, a venda a prazo elimina o risco de longevidade. O custo total é conhecido na assinatura, sem necessidade de crédito bancário nem de seguro de mutuário, mas com um calendário de mensalidades previsível. É uma porta de entrada interessante para um comprador de primeira habitação que não consegue um empréstimo clássico.
Perguntas frequentes
Quanto tempo leva a assinatura de um viager?
Conte com 2 a 4 meses entre a colocação à venda e a assinatura da escritura pública. A fase mais longa é, geralmente, a procura de um comprador compatível com o perfil do crédirentier (idade, tipo de imóvel, capacidade de renda). O notário trabalha depois cerca de 4 a 6 semanas a preparar a escritura, a verificar os diagnósticos e a inscrever o privilégio do vendedor.
O que acontece se o comprador deixar de pagar a renda?
A escritura pública inclui sistematicamente uma cláusula resolutiva expressa. Em caso de incumprimento, o crédirentier pode recuperar a plena propriedade do imóvel após um processo rápido (alguns meses), mantendo o bouquet e as rendas já recebidas a título de indemnização. O privilégio do vendedor, inscrito no registo predial, coloca o crédirentier à frente de qualquer outro credor em caso de incumprimento.
O crédirentier pode arrendar o imóvel?
Não, não em viager ocupado. O DUH é um direito pessoal que apenas autoriza a ocupação pelo crédirentier (e pelo seu cônjuge se a cláusula assim o previr). Para se poder arrendar seria necessário um usufruto, direito mais amplo que altera a qualificação do contrato. Em viager livre, o débirentier passa a ser proprietário e fica livre para arrendar.
O que acontece ao viager se o crédirentier se mudar para um lar?
O DUH está ligado à ocupação efetiva. Se o crédirentier abandonar definitivamente a habitação (por exemplo, para um lar), existem duas possibilidades. Ou a escritura prevê uma renúncia ao DUH com ou sem contrapartida financeira (revalorização da renda, indemnização, libertação antecipada do imóvel). Ou o contrato é omisso e há que renegociar. O nosso conselho é prever esta hipótese desde a assinatura.
O bouquet é negociável?
Sim. A relação bouquet-renda é livre (article 1976 du Code civil). Na prática, o bouquet representa entre 20 e 40% do valor ocupado. Quanto mais elevado for o bouquet, mais baixa é a renda mensal. A escolha depende das necessidades do vendedor (um bouquet substancial permite, por exemplo, ajudar um filho ou financiar cuidados) e dos meios do comprador.
Pode um casal vender em conjunto em viager?
Sim, é mesmo frequente. Fala-se então de viager sobre duas cabeças. A renda é calculada sobre a esperança de vida do cônjuge mais novo, com um aumento do coeficiente pela reversibilidade. A renda continua até ao falecimento do último sobrevivo. Para um casal, é a fórmula que melhor protege o cônjuge.
Qual é a idade ideal para vender em viager?
Não existe um mínimo legal, mas, na prática, o viager faz pleno sentido a partir dos 70 anos, por duas razões. Primeiro, a fiscalidade: a partir dos 70 anos, apenas 30% da renda é tributada, e essa redução fica fixada para sempre. Em seguida, a incerteza: um crédirentier demasiado jovem dissuade os compradores, pois o coeficiente Daubry torna a renda baixa e a duração total do compromisso muito longa. A faixa dos 70 aos 85 anos é a mais ativa no mercado.
Acompanham operações de viager em Saint-Gély-du-Fesc ou Saint-Clément-de-Rivière?
Sim, em todo o norte de Montpellier (Saint-Clément-de-Rivière, Montferrier-sur-Lez, Saint-Gély-du-Fesc, Castelnau-le-Lez, Prades-le-Lez, Assas, Le Crès, Combaillaux). O nosso conhecimento do mercado local permite avaliar corretamente o valor de mercado, que é o ponto de partida de qualquer negociação de viager. Trabalhamos com notários parceiros habituados ao viager.
Como fazer um viager?
Fazer um viager decorre em cinco etapas: avaliar o valor de mercado do imóvel, definir a repartição entre bouquet e renda consoante a idade do vendedor (tabela Daubry), encontrar um comprador debirentier, redigir o contrato-promessa e assinar a escritura no notário. A renda é depois paga de forma vitalícia e revalorizada todos os anos. A Alpaca Immobilier acompanha-o em cada etapa no norte de Montpellier.
Um projeto de viager? Conversemos
Quer seja vendedor ou comprador, cada viager é diferente. Uma hora de conversa basta, em geral, para esclarecer o tema e perceber se a fórmula faz sentido na sua situação. Sem compromisso, sem custos.