As taxas de juros imobiliários são determinantes para a boa realização do projeto imobiliário. Seja na aquisição de um imóvel como residência principal, investimento imobiliário, adequação às normas ou ainda obras de renovação, a tomada de decisão é determinada, a cada momento, pelo custo do crédito.
O saneamento figura entre os trabalhos que frequentemente são subestimados pelos potenciais compradores ou investidores, embora sejam geralmente obrigatórios e, no mínimo, muito custosos. Que impacto as taxas de juros imobiliários podem ter nos projetos de saneamento?
Articular a relação entre crédito imobiliário e saneamento
Na ocasião da compra de imóveis, e em particular de casas individuais, o comprador deve atentar para a conformidade do estado do sistema de saneamento, coletivo (conectado à rede pública) ou não coletivo (fossa séptica, microestação, filtro compacto).
Em situação de não conformidade ou inexistência do saneamento, os trabalhos de saneamento são obrigatórios; prazo legal de alguns meses a 2 anos. A este custo financeiro relativamente elevado para o futuro proprietário, alguns milhares de € a mais de 10.000€, somam-se trabalhos de saneamento frequentemente considerados pelo banco para o crédito imobiliário, o que torna portanto a taxa de juros particularmente importante.
Esta inter-relação entre custo dos trabalhos e taxa de juros do crédito
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Baixas taxas de juros: Crédito com custo total controlado e despesas distribuídas ao longo de vários anos;
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taxas em alta: custo total do financiamento com forte aumento.
Para ilustrar esta ideia, para financiar 10.000 euros de trabalhos de saneamento, o custo total de acordo com a taxa se torna uma despesa de vários milhares de euros em comparação com uma operação a taxa mais baixa.
Um aumento das taxas torna portanto os projetos de adequação às normas mais pesados financeiramente, o que pode desestimular certos compradores ou levá-los a rever seu orçamento para baixo.
Integrar o saneamento no plano de financiamento
Para moderar o impacto das taxas, é conveniente antecipar os trabalhos de saneamento no momento do financiamento. Integrá-los ao empréstimo imobiliário permite geralmente obter uma melhor taxa do que um crédito ao consumidor, usualmente mais oneroso.
Um plano de financiamento bem elaborado compreende
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a avaliação do imóvel,
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o preço estimado do saneamento,
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as despesas acessórias (diagnósticos, estudos de solo, conexões),
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uma margem de segurança.
Esta forma de proceder evita muitos problemas e permite ter o custo global mais otimizado.
O papel do diagnóstico e da conformidade
O diagnóstico de saneamento, obrigatório na venda de um imóvel não conectado à rede coletiva, é muito importante. De fato, permite distinguir com precisão quais trabalhos devem ser realizados e melhor estimar seus custos.
Em um contexto de taxas elevadas, torna-se um trunfo de negociação para o comprador. Este pode:
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solicitar uma redução no preço de venda;
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condicionar a venda ao fato de que o vendedor realizará os trabalhos;
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ajustar seu plano de financiamento em consequência.
Um saneamento adequado também tranquiliza os bancos, que preferem financiar imóveis em conformidade com as normas vigentes.
Antecipar a segurança dos projetos
Embora seja conveniente adotar um novo sistema de saneamento independentemente da situação das taxas, a avaliação dos trabalhos é um elemento importante do projeto imobiliário: antecipar, avaliar o custo e integrar inteligentemente o custo dos trabalhos permite assegurar a implementação do projeto preservando o esforço financeiro acordado para a compra.
Saber contar com o acompanhamento de diversos profissionais: corretor de crédito para adaptar o custo global à capacidade orçamentária de aquisição, tabelião para as consequências financeiras, especialista em saneamento para avaliar os custos dos trabalhos e o custo potencial de seu financiamento, constitui uma opção a ser privilegiada.
Conclusão
Não há dúvida, as taxas de juros imobiliários têm um alcance direto, real e significativo nas operações de saneamento. Em período de aumento das taxas, o custo do financiamento do projeto de saneamento pesa na definição do projeto: orienta a escolha de um possível abandono da candidatura à aquisição, e pesa no nível, bem como na natureza de possíveis trabalhos de modernização dos sistemas de saneamento em andamento no projeto.
Mas tudo isto deve ser levado em conta desde o início: realizando um bom diagnóstico, integrando inteligentemente os trabalhos no crédito imobiliário, é totalmente possível realizar uma operação de saneamento dentro dos melhores prazos e sem ruptura orçamentária. Em um mercado imobiliário incerto, apenas a preparação e a consistência dos projetos abrem o caminho para a segurança financeira do projeto.
