Durante una compra inmobiliaria, siempre llegan como un golpe sorpresa. Los gastos de notario, a menudo estimados entre el 7% y el 8% del precio de una propiedad antigua, son uno de los capítulos de gasto más mal entendidos por los compradores. Muchos aún creen, erróneamente, que van directamente al bolsillo del notario. En realidad, la mayoría de estos gastos no tiene nada que ver con su remuneración.
Entonces, ¿a qué corresponden realmente los gastos de notario y cómo se distribuyen?
Los gastos de notario: ¿cómo se desglosan realmente?
Una denominación engañosa
Lo primero importante a entender: la expresión "gastos de notario" es un abuso de lenguaje. Se trata en realidad de gastos de adquisición, compuestos por varios elementos distintos, la mayoría de los cuales se regresan al Estado y a las colectividades locales.
El notario actúa aquí como recaudador. Recauda las sumas por cuenta de terceros, y luego las redistribuye según un marco estrictamente regulado.
La parte más importante: los derechos de mutación
Es la parte más importante y también la menos conocida. Los derechos de mutación a título oneroso, a menudo llamados "derechos de registro", representan aproximadamente el 80% de los gastos de notario en propiedades antiguas.
Están compuestos principalmente por:
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un impuesto departamental,
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un impuesto municipal,
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una parte que se revierte al Estado.
Estos impuestos varían ligeramente según los departamentos, pero en la mayoría de los casos rondan el 5,8% del precio de la propiedad. Por lo tanto, es la administración pública, y no el notario, quien es el principal beneficiario.
Los honorarios del notario: una remuneración regulada
La remuneración del notario, llamada honorarios, representa generalmente alrededor del 10% de los gastos totales, a menudo alrededor del 1% del precio de la propiedad.
Estos honorarios están estrictamente regulados por decreto y se calculan según una escala regresiva. Cuanto mayor es el precio de la propiedad, menor es la tasa aplicada. El notario por lo tanto no fija libremente sus honorarios ni su cantidad.
También hay que recordar que estos honorarios cubren:
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el trabajo jurídico,
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la seguridad de la transacción,
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la responsabilidad profesional del notario,
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la recaudación Y el desembolso de las sumas necesarias para la compra,
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y el conjunto de verificaciones indispensables para la venta.
Los gastos y costos anexos
Otra parte de los gastos corresponde a los desembolsos. Se trata de las sumas anticipadas por el notario en nombre del comprador para pagar a diferentes intervinientes o trámites administrativos.
Entre ellos:
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gastos de catastro,
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documentos de urbanismo,
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copias de actas,
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trámites acelerados para obtener ciertas respuestas a solicitudes de tanteo (opcionales),
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gastos de publicación en el servicio de publicidad inmobiliaria.
Estos montos son generalmente razonables, pero indispensables para garantizar una transacción jurídicamente segura.
¿Nuevo vs antiguo: cuál es la diferencia en gastos de notario?
En el sector inmobiliario nuevo, los gastos de notario son significativamente más bajos, a menudo entre el 2% y el 3%. La razón es simple: los derechos de mutación se reducen considerablemente, ya que el IVA ya está incluido en el precio de venta.
Es un elemento a considerar en una reflexión global, especialmente para comparar el costo real de una compra nueva frente a la antigua.
¿Se pueden reducir los gastos de notario?
Sí, en cierta medida. Por ejemplo, es posible:
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separar el precio del mobiliario (cocina equipada, electrodomésticos, armarios) del precio de la propiedad, siempre que esté justificado,
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verificar que los gastos se calculen correctamente solo sobre el precio neto del vendedor sin los gastos de agencia cuando estos corren a cargo del comprador.
En cambio, es imposible negociar los impuestos o los honorarios regulados. Finalmente, realizar un compromiso privado en lugar de una promesa de venta permitirá ahorrar algunos euros. Sin embargo, como el acta no se registra ni se publica, no es oficialmente oponible.
¿Es más caro usar 2 notarios?
En una palabra: no, el precio es el mismo, los notarios se repartirán los honorarios según las convenciones propias de su colegio.
¿Es necesario usar 2 notarios?
Aquí también, la respuesta es no. El notario no es un abogado y no defiende los intereses de una u otra de las partes. Representa el acta. Sin embargo, es natural querer asesoramiento y por lo tanto tener su propio notario para acompañarlo en una transacción. Evidentemente, si tiene una relación con su notario anterior a su adquisición, le será más fácil entender y asesorarle de la mejor manera. ¡De nuestra parte, tenemos notarios en Montpellier y sus alrededores para recomendarle donde conocemos la calidad del trabajo y el rigor del seguimiento!
En resumen
Los gastos de notario no son ni arbitrarios ni excesivos por naturaleza. Sobre todo están mal nombrados y mal entendidos. La gran mayoría corresponde a impuestos obligatorios, y la parte realmente percibida por el notario sigue siendo minoritaria con respecto a su papel central en la seguridad de su compra inmobiliaria.
