Capital inmediato
El ramo permite financiar un proyecto, transmitir una donación, cancelar un crédito o simplemente disponer de capital sin esperar.
Bouquet - Mensualidades fijas - Sin incertidumbre de longevidad
Venta a plazos, el viager sin la apuesta sobre la longevidad
Vender o comprar un inmueble con un capital inicial en la firma y mensualidades distribuidas a lo largo de un periodo fijo (10, 15 o 20 años). Sin incertidumbre de duración, sin riesgo de longevidad, ni para el vendedor ni para el comprador.
El principio en dos minutos
La venta a plazos es una venta inmobiliaria en la que el vendedor cobra el precio de manera escalonada durante un periodo determinado. A diferencia del viager, el número de mensualidades se fija en la firma. Si el vendedor fallece antes del término, sus herederos siguen percibiendo las mensualidades hasta la última. El coste total lo conocen ambas partes desde el principio.
Como el viager, la venta a plazos puede ser libre (el comprador toma posesión en la firma) u ocupada (el vendedor conserva un derecho de uso y habitación). El contrato se inscribe ante notario y disfruta de las mismas protecciones: privilegio del vendedor, cláusula resolutoria en caso de impago.
Es una fórmula aún poco conocida pero muy adecuada para dos perfiles. Un vendedor de 55 a 70 años que aún no disfruta de la mejor reducción fiscal del viager. Un primer comprador que no consigue un crédito bancario en el actual contexto de tipos.
Venta a plazos vs viager: la diferencia de un vistazo
Duración del pago
Venta a plazos
Fija (10, 15, 20 años)
Viager
Aleatoria (hasta el fallecimiento)
Incertidumbre
Venta a plazos
Ninguna
Viager
Sí (longevidad)
Fallecimiento del vendedor antes del término
Venta a plazos
Mensualidades pagadas a los herederos
Viager
La renta se detiene
Coste total conocido
Venta a plazos
Sí, desde la firma
Viager
No, depende de la longevidad
Fiscalidad del vendedor
Venta a plazos
Mensualidades poco/nada gravadas (pago del precio)
Viager
Reducción del 30 al 70% sobre la renta según la edad
Perfil ideal del vendedor
Venta a plazos
55-70 años, transmisión, ingreso cierto
Viager
70+ años, complemento de jubilación de por vida
Perfil ideal del comprador
Venta a plazos
Primer comprador sin crédito
Viager
Inversor, apuesta a la longevidad
Cómo se desarrolla una venta a plazos
Cuatro etapas claras, supervisadas por el notario, que aseguran al vendedor y al comprador desde la primera reunión hasta la última mensualidad.
Tasación y acuerdo sobre el precio
Tasamos el valor de mercado del bien según las referencias del norte de Montpellier. Vendedor y comprador acuerdan el precio total convenido, el ramo (capital inicial), la duración del pago (10, 15 o 20 años con mayor frecuencia) y la fórmula libre u ocupada.
Compromiso y firma notarial
El compromiso fija los términos definitivos: precio total, calendario de mensualidades, indexación eventual, cláusula resolutoria por impago, privilegio del vendedor. La escritura pública se firma ante notario, quien inscribe el privilegio en el registro de la propiedad.
Pago del ramo y de las mensualidades
El ramo se paga en la firma, generalmente entre el 10 y el 30% del precio total. Las mensualidades se cobran mensualmente durante la duración acordada. Pueden indexarse al índice INSEE de precios al consumo para preservar el poder adquisitivo del vendedor.
Transferencia de propiedad
En venta a plazos libre, el comprador toma posesión desde la firma. En venta a plazos ocupada, el vendedor conserva un derecho de uso y habitación durante la duración acordada (5, 10, 15 años), y luego el comprador recupera la posesión. La propiedad jurídica se transfiere desde la firma en ambos casos.
Calcule su venta a plazos
Estimación indicativa del ramo y las mensualidades según el precio, la duración y la fórmula libre u ocupada. Para un cálculo preciso adaptado a su situación, solicite una simulación detallada.
Parámetros de la simulación
Ajuste los controles para visualizar su montaje en tiempo real.
450 000€
100 000€1 500 000€
15 años
5 años25 años
20 %
El ramo es el capital pagado en la firma. El saldo se distribuye en mensualidades fijas durante la duración acordada.
Estimación indicativa
El montaje de su venta a plazos
Ramo en la firma
90 000€
Pagado de una sola vez ante notario
Mensualidad
2 000€
Durante 180 meses
- Valor de mercado
- 450 000€
- Precio total convenido
- 450 000€
- Capital a distribuir
- 360 000€
- Suma de las mensualidades
- 360 000€
Estimación indicativa. El precio definitivo, el descuento y la indexación los fija el notario tras tasación y estudio personalizado. Le entregamos una simulación detallada bajo solicitud.
Solicitar una simulación detallada
Venta a plazos
Para los vendedores
La venta a plazos se dirige principalmente a propietarios de 55 a 70 años que quieren movilizar su patrimonio sin perder su casa y sin apostar por la longevidad.
A esta edad, el viager clásico es menos interesante. La reducción fiscal sobre la renta vitalicia tiene un techo del 50% hasta los 69 años y solo alcanza su máximo (70%) a partir de los 70. Vender en viager antes de ese umbral significa dejar una parte significativa de la ventaja fiscal sobre la mesa.
La venta a plazos sortea ese techo. Las mensualidades se califican como pago del precio, no como ingresos. Por tanto no entran en la base del impuesto sobre la renta. Para un vendedor de 60 años, la diferencia fiscal con un viager puede representar decenas de miles de euros sobre la duración del contrato.
También es la fórmula más fácil de explicar a los herederos. El coste total se conoce desde la firma. Si el vendedor fallece antes del término, las mensualidades se pagan a los herederos hasta la última. Sin incertidumbre, sin apuesta, sin cálculo de esperanza de vida.
Lo que la venta a plazos aporta al vendedor
Ingreso seguro
Las mensualidades son fijas y están garantizadas por el privilegio del vendedor. Sin incertidumbre de duración, al contrario que la renta vitalicia.
Fiscalidad ligera
Las mensualidades no se consideran ingresos imponibles. La residencia principal sigue exenta de plusvalía.
Permanencia en el domicilio
En venta a plazos ocupada, el vendedor conserva un derecho de uso por la duración elegida. Se queda en su casa sin pagar alquiler.
Transmisión segura
Si el vendedor fallece antes del término, las mensualidades continúan hacia los herederos. El contrato no se detiene con la vida.
Elección del comprador
El vendedor valida el perfil de su comprador. A menudo un primer comprador o una familia del sector, nunca una transacción anónima.
Puntos de vigilancia para el vendedor
El impago del comprador. Está cubierto por el privilegio del vendedor (embargo posible) y por la cláusula resolutoria que anula la venta. Las mensualidades ya percibidas quedan adquiridas por el vendedor como indemnización.
La indexación de las mensualidades. Sin indexación INSEE, el valor real del pago disminuye con la inflación a 15 o 20 años. Prever siempre una cláusula de indexación en el contrato.
La elección de la duración. Demasiado larga, diluye las mensualidades y debilita el poder adquisitivo. Demasiado corta, encarece el coste mensual para el comprador y reduce el grupo de candidatos.
Venta a plazos
Para los compradores
La venta a plazos atrae a dos perfiles dominantes: el primer comprador que no consigue un crédito bancario en el contexto de tipos actual, y el inversor que busca adquirir sin pasar por el banco.
Comprar en venta a plazos es comprar sin crédito bancario. Sin expediente, sin seguro de prestatario, sin tipo de usura, sin capacidad de endeudamiento que justificar. El vendedor es el acreedor y el notario asegura la operación.
El coste total se conoce desde la firma. Sin sorpresas sobre la duración del contrato. Una venta a plazos a 400000€ con un ramo de 80000€ y 15 años de mensualidades de 1778€ es exactamente lo que pagará el comprador, sin intereses bancarios.
En venta a plazos ocupada, el bien tiene un descuento del 20 al 40% según la duración de ocupación. Este descuento permite adquirir un bien de un valor superior al que un banco habría financiado en crédito clásico. La recuperación del disfrute se aplaza pero está programada.
Tres perfiles típicos de comprador
Primer comprador
Pareja o persona soltera de 30 a 45 años cuya capacidad de préstamo bancario está limitada por los tipos actuales. La venta a plazos libre permite comprar la residencia principal y pagar en mensualidades, sin gastos de expediente ni seguro de prestatario.
Inversor patrimonial
Cuadro superior de 40 a 55 años que se constituye un patrimonio además de su residencia principal. La venta a plazos ocupada permite adquirir un bien con descuento a largo plazo, con tesorería controlada y fiscalidad aligerada.
Familia local
Familia del norte de Montpellier que quiere comprar localmente sin pasar por el crédito. La venta a plazos se inscribe en una lógica de transmisión entre generaciones o entre vecinos, frecuente en pueblos como Saint-Clément-de-Rivière o Combaillaux.
Lo que la venta a plazos aporta al comprador
Sin crédito bancario
Sin expediente bancario, sin seguro de prestatario, sin gastos de expediente. El notario asegura la totalidad de la operación.
Coste total fijado
El precio de coste se conoce al euro desde la firma. Sin intereses bancarios. Sin revisión al alza si los tipos suben.
Descuento si ocupada
En venta a plazos ocupada, el bien tiene un descuento del 20 al 40% sobre su valor de mercado, a cambio de la duración de ocupación reservada al vendedor.
Gastos notariales reducidos
Los gastos notariales se calculan sobre el valor ocupado, no sobre el valor libre, en fórmula ocupada. Ahorro del 15 al 35% en este apartado.
Tesorería controlada
Mensualidades fijas conocidas con antelación. Visibilidad perfecta sobre el presupuesto mensual durante toda la duración del contrato.
Adquisición serena
Sin apuesta sobre la longevidad del vendedor. Si fallece antes del término, las mensualidades continúan hacia sus herederos sin incidencia para el comprador.
Venta a plazos libre u ocupada: qué elegir
Ambas fórmulas se basan en el mismo principio: un ramo en la firma y mensualidades fijas durante una duración acordada. La diferencia está en el disfrute inmediato o aplazado del bien.
Disfrute del bien
Venta a plazos libre
Comprador desde la firma
Venta a plazos ocupada
Vendedor durante la duración de ocupación
Descuento sobre el valor
Venta a plazos libre
Ninguno
Venta a plazos ocupada
20 al 40% según la duración de ocupación
Gastos notariales
Venta a plazos libre
Calculados sobre el valor libre
Venta a plazos ocupada
Calculados sobre el valor ocupado (reducidos)
Perfil comprador
Venta a plazos libre
Primer comprador que quiere habitar
Venta a plazos ocupada
Inversor patrimonial a largo plazo
Perfil vendedor
Venta a plazos libre
Vendedor que quiere dejar el bien rápidamente
Venta a plazos ocupada
Vendedor que quiere quedarse en casa
Cargas corrientes
Venta a plazos libre
Comprador (impuesto, gastos)
Venta a plazos ocupada
Repartidas: grandes reparaciones al comprador, corrientes al vendedor
Trabajos de mantenimiento
Venta a plazos libre
Comprador
Venta a plazos ocupada
Vendedor (artículo 605 del Código Civil)
Una fiscalidad más suave de lo que se cree
Para los vendedores
Para el vendedor, las mensualidades de una venta a plazos se califican como pago del precio. No se consideran ingresos y, por tanto, escapan al impuesto sobre la renta. La eventual plusvalía se calcula sobre el precio total acordado (bouquet más suma de las mensualidades). Si el inmueble es la residencia principal, la plusvalía está exenta.
Para los compradores
Para el comprador, los gastos notariales se calculan sobre el valor ocupado (en venta a plazos ocupada) o sobre el valor libre (en venta a plazos libre), igual que en un viager. Las mensualidades no son deducibles de los ingresos. En el IFI, las mismas reglas que en el viager: nuda propiedad declarada y capital pendiente deducible.
Marco jurídico de la venta a plazos
La venta a plazos no tiene artículo dedicado en el Código Civil pero se apoya en el derecho común de la venta, el privilegio del vendedor de inmueble y la cláusula resolutoria. Estos son los textos que estructuran la operación.
Artículo 1582 del Código Civil
Define la venta como un acuerdo por el que una parte se obliga a entregar una cosa y la otra a pagarla. Fundamento de la calificación de pago de precio aplicada a las mensualidades, que las distingue de una renta.
Artículos 1650 y siguientes
Encuadran la obligación de pago del precio por el comprador. La venta a plazos adapta esta obligación autorizando un pago escalonado, siempre que el calendario quede fijado en la escritura pública.
Artículo 2374 del Código Civil
Reconoce al vendedor de inmueble un privilegio que garantiza el pago del precio. Inscrito en el registro de la propiedad, este privilegio permite el embargo del bien por impago, antes que cualquier otro acreedor.
Cláusula resolutoria (artículo 1224)
Permite la anulación automática de la venta por impago. Las mensualidades ya percibidas quedan adquiridas por el vendedor como indemnización por ocupación. Garantía importante que asegura el contrato.
La escritura pública ante notario es obligatoria. Fija el precio total, el calendario de mensualidades, la indexación eventual, el privilegio del vendedor y la cláusula resolutoria. Calcule cerca del 7 al 8% del valor ocupado para los gastos notariales en fórmula ocupada.
Preguntas frecuentes sobre la venta a plazos
¿Cuál es la diferencia concreta entre venta a plazos y viager?
La duración del pago. En viager, las mensualidades (la renta) se pagan hasta el fallecimiento del vendedor, sin término conocido. En venta a plazos, la duración se fija en la firma (10, 15 o 20 años) y las mensualidades terminan en el último vencimiento. Si el vendedor fallece antes del término, las mensualidades continúan hacia los herederos en venta a plazos, mientras que en viager se detienen.
¿Cuál es la duración máxima de una venta a plazos?
No existe un tope legal pero en la práctica observamos duraciones de 5 a 25 años. Más allá de 20 años, los compradores escasean y las indexaciones acumuladas hacen el coste total imprevisible. La franja de 10 a 15 años es la más común en nuestros expedientes del norte de Montpellier.
¿Qué ocurre si el comprador deja de pagar las mensualidades?
La cláusula resolutoria prevista en la escritura permite al vendedor solicitar la anulación de la venta. El bien vuelve al vendedor y las mensualidades ya percibidas quedan adquiridas como indemnización por ocupación. El privilegio del vendedor, inscrito ante notario, garantiza además el embargo del bien antes que cualquier otro acreedor.
¿Las mensualidades están indexadas?
Sí, en la práctica totalidad de los contratos que redactamos. La indexación se basa en el índice INSEE de precios al consumo. Protege al vendedor frente a la erosión monetaria y resulta justa para el comprador, ya que solo refleja la inflación real. Sin indexación, en 15 años, el vendedor pierde alrededor del 25% de poder adquisitivo.
¿La venta a plazos es adecuada si todavía estoy en activo?
Sí. Es incluso la fórmula más pertinente para un vendedor de 55 a 70 años, que aún no se beneficia de la mejor reducción del viager (70% a partir de los 70 años). Muchos vendedores en activo utilizan la venta a plazos para anticipar la jubilación, movilizar un patrimonio inmobiliario que se ha vuelto demasiado grande o financiar un proyecto sin pasar por el crédito.
¿Se puede vender a plazos con un crédito en curso?
Sí, siempre que el ramo pagado en la firma permita liquidar el préstamo en curso, o que el banco acepte una cancelación parcial. El notario libera todos los privilegios existentes en la firma para que el comprador adquiera un bien libre de cualquier hipoteca.
¿Cómo se trata la fiscalidad de la plusvalía?
La plusvalía eventual se calcula sobre el precio total convenido (ramo más suma de mensualidades), no solo sobre el ramo. Si el bien es la residencia principal del vendedor, se aplica la exención de plusvalía. Para una segunda residencia o una inversión locativa, se aplican las reducciones por duración de tenencia como en una venta clásica.
¿Quién elige la duración del pago y el ramo?
Vendedor y comprador se ponen de acuerdo en una fase previa, con nuestra mediación. El ramo suele situarse entre el 10 y el 30% del precio total. La duración depende del perfil del vendedor (necesidad de ingreso a 10, 15 o 20 años) y de la capacidad de pago del comprador. Nuestro papel es encontrar un montaje que satisfaga a ambas partes y que el notario validará.
Hablemos de su proyecto de venta a plazos
Vendedor o comprador, cada caso es diferente. Una cita de una hora basta para perfilar la fórmula y saber si encaja con su situación.