Crédirentier
El vendedor, quien recibe la renta vitalicia. Del latín credere, acreedor de la renta. A menudo una persona mayor propietaria de su residencia principal.
Viager ocupado - Viager libre - Cálculo Daubry
El viager, más allá de las ideas preconcebidas
Vender o comprar en viager no es ni una apuesta morbosa ni un asunto reservado a especialistas. Es un contrato antiguo, regulado por el Código Civil francés, que puede servir a una jubilación más serena o a un proyecto patrimonial sin recurrir al crédito. Acompañamos a las dos partes, en el norte de Montpellier.
El viager, cómo funciona
Vender en viager consiste en ceder su inmueble a un comprador (el débirentier) que paga en dos tiempos: un capital al contado en la firma ante notario (el bouquet), y luego una renta mensual abonada hasta el final de la vida del vendedor (el crédirentier). A cambio, el vendedor se queda en la mayoría de los casos en el inmueble hasta su fallecimiento. Es lo que se llama el viager ocupado, el caso más frecuente.
El viager se rige por los artículos 1968 a 1983 del Código Civil francés, su origen se remonta al Código Napoleónico de 1804. La firma se realiza mediante escritura pública ante notario, que inscribe el privilegio del vendedor y la cláusula resolutoria. Dos protecciones sólidas en caso de impago. El contrato se basa en una incertidumbre real sobre la duración de la vida del vendedor. Sin esa incertidumbre, el contrato se recalifica como donación encubierta y puede ser anulado.
En 2024 se firmaron en Francia alrededor de 5500 viagers, con una facturación de 1600 millones de euros. El viager ocupado representa el 67% del mercado. La renta media es de 651€ al mes, el bouquet medio se sitúa cerca de 83000€, sobre inmuebles valorados en promedio a 295000€. Los viagers se concentran en zonas con un alto valor inmobiliario, lo que incluye el norte de Montpellier.
Esta página existe para desmitificar el tema. Explicamos las palabras, los cálculos, la fiscalidad, las protecciones jurídicas. Proponemos también una calculadora basada en el baremo Daubry y las tablas INSEE 2024, para que llegue a la notaría con un orden de magnitud en mente.
El léxico del viager
Once términos que conviene comprender antes de firmar.
Débirentier
El comprador, quien debe la renta. Pasa a ser propietario al firmar pero no ocupa el inmueble mientras el crédirentier sigue vivo, en viager ocupado.
Bouquet (anticipo)
El capital inicial abonado al contado en la firma. Representa por lo general entre el 20 y el 40% del valor ocupado. No tributa en el impuesto sobre la renta y está exento de CSG-CRDS.
Renta vitalicia
El ingreso periódico (en general mensual) abonado por el comprador hasta el fallecimiento del crédirentier. Se indexa cada año al IPC INSEE excluido tabaco. Disfruta de una reducción fiscal del 30 al 70% según la edad en la firma.
DUH (Derecho de uso y habitación)
El derecho del crédirentier a seguir viviendo en el inmueble hasta su fallecimiento. Artículos 625 a 636 del Código Civil francés. No permite alquilar el inmueble, a diferencia del usufructo.
Viager libre
El comprador toma posesión del inmueble desde la firma. Sin descuento DUH. Suele tratarse de una segunda residencia o un inmueble ya deshabitado.
Viager ocupado
El crédirentier conserva el DUH. El precio de venta se reduce para tener en cuenta esta ocupación. 67% del mercado en 2024.
Nuda propiedad
Lo que el comprador adquiere de inmediato en un viager ocupado: la propiedad sin el disfrute. Pasa a ser pleno propietario al fallecer el crédirentier.
Privilegio del vendedor
Garantía inscrita en el registro de la propiedad que sitúa al crédirentier por delante de cualquier otro acreedor en caso de impago.
Cláusula resolutoria
Cláusula expresa que permite al crédirentier recuperar la plena propiedad si la renta deja de pagarse, sin un largo procedimiento judicial.
Reversibilidad
Cláusula que prevé que la renta siga abonándose al cónyuge superviviente en caso de fallecimiento. La renta inicial es más baja si la reversibilidad es total.
Calcule su viager
Estimación indicativa basada en el baremo Daubry 2024-2025 y las tablas INSEE 2024. Para un cálculo oficial, su notario lo ajustará según las cláusulas elegidas (reversibilidad, indexación, reparto de gastos).
Sus parámetros
Mueva los controles, las cifras se actualizan en tiempo real.
450 000 €
100 000 €1 500 000 €
El crédirentier
75 años
30 %
El bouquet es el capital abonado al contado en la firma. Cuanto más alto sea, más baja será la renta mensual. El mercado se sitúa en torno al 25-35%.
Estimación
El resultado
Bouquet
76 950 €
Abonado en la firma
Renta mensual
1 257 €
Indexada cada año
- Valor de mercado
- 450 000 €
- Descuento DUH
- − 193 500 €
- Valor ocupado
- 256 500 €
- Renta anual
- 15 088 €
- Esperanza de vida INSEE
- 15.1 años
- Coeficiente Daubry
- 11.9
Estimación indicativa. El baremo oficial Daubry contempla 1956 combinaciones (reversibilidad, viager sobre dos cabezas, cláusulas específicas) que pueden ajustar este resultado. Hágalo validar por un notario y un especialista en viager antes de cualquier firma.
Hablar de mi proyectoCómo se calcula un viager
Tres elementos determinan el cálculo: el valor de mercado del inmueble, la edad y el sexo del crédirentier, y la proporción bouquet-renta elegida por las partes. La profesión se apoya desde 1995 en el baremo Daubry, creado por un notario a partir del análisis de 20000 contratos de viager. Hoy lo utilizan aproximadamente la mitad de las notarías y la mayoría de los especialistas profesionales en viager.
El método consta de cuatro pasos. Se parte del valor de mercado del inmueble, es decir, el valor libre, como si se vendiera sin incertidumbre. En caso de viager ocupado, se resta el descuento del DUH, que depende de la edad y el sexo: para una mujer de 75 años, este descuento ronda el 43% del valor libre. Se obtiene así el valor ocupado.
A continuación se elige el bouquet, en porcentaje del valor ocupado. Cuanto más alto sea el bouquet, más baja será la renta. La práctica del mercado se sitúa entre el 25 y el 35%, pero las partes son libres de fijar lo que deseen (article 1976 du Code civil). Por último, el capital restante tras el bouquet se divide por el coeficiente Daubry correspondiente a la edad y al sexo del crédirentier. El resultado es la renta anual. Dividirlo por 12 da la renta mensual.
Para una pareja, la renta se calcula sobre la esperanza de vida del más joven, con un aumento del coeficiente por la reversibilidad. La renta continúa hasta el fallecimiento del último superviviente.
Una vez fijada, la renta se revaloriza en enero de cada año, en función de la variación del índice de precios al consumo excluido tabaco publicado por el INSEE. Esta indexación protege al crédirentier frente a la inflación.
Un ejemplo concreto
La señora Robert, 75 años, vive en una casa en Saint-Gély-du-Fesc valorada en 380000€. Quiere vender en viager ocupado para conservar su casa y complementar su jubilación.
Descuento DUH (mujer 75 años): 43%. Valor ocupado: 216600€. Bouquet del 30%: 64980€ pagados en la firma. Capital a transformar en renta: 151620€. Coeficiente Daubry mujer 75 años: 11,9. Renta anual: 12741€, es decir 1062€ al mes, indexada cada año.
La señora Robert sigue en su casa, el impuesto inmobiliario pasa al comprador, las grandes reparaciones también. Su renta tributa solo al 30% (reducción del 70% a partir de los 70 años). El bouquet no tributa. La plusvalía está exenta porque se trata de su residencia principal.
Viager
Vender en viager después de los 65 años
El viager se dirige en primer lugar a personas mayores propietarias de su residencia principal. Los perfiles son variados, pero los une una lógica común: transformar parte del patrimonio inmobiliario en ingresos, sin dejar de vivir en su casa.
La motivación más frecuente no tiene nada de ideológica. Es un cálculo de jubilación. La pensión media en Francia ronda los 1500€, mientras que los gastos corrientes de un propietario en Montpellier (impuesto inmobiliario, comunidad, energía, salud) absorben una parte creciente de esa cantidad. Vender en viager permite captar, en vida del vendedor, el valor de un patrimonio que de otro modo permanece dormido.
Tres momentos vitales aparecen en nuestras citas. La viudedad, cuando la casa familiar se vuelve pesada y un complemento de ingresos asegura el día a día. La necesidad de cuidados o ayuda a domicilio, que puede financiarse con el bouquet. El deseo de ayudar a un hijo o un nieto a comprar una vivienda, financiar estudios o un proyecto profesional, sin esperar a la sucesión.
El marco fiscal favorece a las personas mayores. A partir de los 70 años en la firma, solo el 30% de la renta tributa en el impuesto sobre la renta, el 70% restante está exento. La fracción imponible queda fija de por vida: firmar después del 70º cumpleaños sigue siendo una opción de optimización. El bouquet no tributa como renta. Si el inmueble es la residencia principal, la plusvalía está totalmente exenta (article 150 U du CGI).
En cuanto a los gastos, la escritura traspasa el impuesto inmobiliario al débirentier (salvo cláusula contraria), así como las grandes reparaciones según el sentido del article 606 du Code civil (tejado, muros maestros, bóvedas). El crédirentier solo asume los gastos corrientes y el mantenimiento (article 605). Para un propietario mayor que ve envejecer la casa con él, supone un alivio real.
El viager protege por último al cónyuge mediante la cláusula de reversibilidad. La renta continúa al 100% hasta el fallecimiento del último superviviente, sin derechos sucesorios sobre la renta. Para una pareja, suele ser el argumento decisivo.
Las ventajas reales para el vendedor
Complemento de jubilación de por vida
La renta se abona hasta el final y se indexa cada año a la inflación.
Capital inmediato
El bouquet (entre el 20 y el 40% del valor ocupado) está disponible desde la firma.
Permanencia en el domicilio
El DUH garantiza que el vendedor se queda en su inmueble hasta el final, sin trámites adicionales.
Fiscalidad aligerada después de los 70 años
70% de reducción sobre la renta, plusvalía exenta si es residencia principal, bouquet no tributable.
Gastos transferidos
Impuesto inmobiliario y grandes reparaciones pasan a cargo del comprador.
Protección del cónyuge
Con la reversibilidad, la renta continúa hasta el fallecimiento del último superviviente, fuera de la sucesión.
Los riesgos a tener en cuenta
Fallecimiento rápido tras la firma: los herederos solo recuperan las sumas ya percibidas. La regla de los 20 días (article 1975 du Code civil) anula sin embargo el contrato en caso de fallecimiento dentro de los veinte días por una enfermedad ya conocida en la firma.
Mercado poco líquido: encontrar al comprador adecuado puede llevar de 6 a 12 meses. Nuestra labor consiste en ampliar esa búsqueda más allá de Montpellier, hacia inversores nacionales y extranjeros.
Reticencia familiar: el tema sigue siendo sensible. A menudo acompañamos a los vendedores en la conversación con sus hijos para evitar malentendidos.
Viager
Comprar en viager: la estrategia sin crédito
El comprador de un viager rara vez es un especulador. Tres perfiles dominan nuestra cartera al norte de Montpellier: el ejecutivo consolidado que constituye un patrimonio sin pasar por el banco, el joven profesional que accede a un bien por encima de su capacidad de préstamo clásica, y las sociedades especializadas en compra-reforma-reventa.
Comprar en viager ocupado equivale a adquirir un inmueble con un descuento del 30% al 50% respecto a su valor de mercado, sin seguro de prestatario, sin gastos de tramitación bancaria, y con gastos notariales calculados sobre el valor ocupado y no sobre el valor libre. Para un inmueble de 400000€ vendido en viager ocupado a una crédirentière de 80 años, hablamos de un ahorro en gastos notariales del 30 al 60% respecto a una venta clásica.
El coste total depende de la longevidad del crédirentier. El baremo Daubry está calibrado sobre la esperanza de vida media, así que el comprador no hace mal negocio si el crédirentier vive más de lo previsto, salvo casos extremos. Todos tenemos en mente a Jeanne Calment, que vivió hasta los 122 años y arruinó a su débirentier. Una longevidad inferior a la media beneficia mecánicamente al comprador.
El viager encaja bien en una lógica patrimonial a largo plazo. Para un profesional de 40 años que paga 1200€ mensuales de renta, el esfuerzo financiero es comparable al de un alquiler o al de una cuota de crédito, pero con un final cierto y un valor de activo que se libera con el tiempo. Es también una vía de entrada interesante para quien quiere evitar el endeudamiento bancario en un contexto de tipos altos.
El IFI (impuesto sobre el patrimonio inmobiliario) merece una mención. Para un comprador sujeto al IFI, la adquisición en viager ocupado solo se declara hasta el valor de la nuda propiedad (article 669 CGI). Para un crédirentier de 80 años, la nuda propiedad representa el 70% del valor del inmueble. Además, el capital representativo de la renta pendiente de pago es deducible. La base del IFI puede reducirse a la mitad, a veces más.
El comprador asume el impuesto inmobiliario desde la firma y las grandes reparaciones según el article 606. No tiene el disfrute inmediato del inmueble (en viager ocupado), por lo que no hay ingresos por alquiler. La renta no es deducible. Es una inversión que exige paciencia y tesorería disponible para la renta mensual.
Tres perfiles de compradores que solemos encontrar
El ejecutivo consolidado (40-55 años)
Busca constituir un patrimonio sin seguro de prestatario ni hipoteca. La renta mensual reemplaza una mensualidad de crédito, pero con un final cierto y un valor patrimonial que se libera al término. Argumento fuerte en un contexto de tipos elevados.
El joven profesional (30-45 años)
Accede a un bien de un valor superior al que un banco aceptaría financiar mediante crédito. Un ejecutivo de 35 años puede aspirar a una casa de 700000€ mediante un viager occupé cuando su capacidad bancaria se limitaría a 450000€. El descuento del DUH y la ausencia de capital movilizado amplían el horizonte.
Sociedades de compra-reforma-reventa
Actores estructurados de la inversión inmobiliaria. Aprecian el descuento inicial, la seguridad jurídica del privilegio del vendedor, y la latitud temporal para programar las obras y la salida en el momento óptimo del mercado. Perfil particularmente presente en los bienes de prestigio del norte de Montpellier.
Por qué un comprador joven se interesa
Descuento del 30 al 50%
El inmueble se adquiere muy por debajo de su valor de mercado, en viager ocupado.
Sin crédito bancario
Bouquet en efectivo más renta mensual, sin seguro de prestatario ni hipoteca.
Gastos notariales reducidos
Calculados sobre el valor ocupado, es decir, entre un 30 y un 60% menos que una venta clásica del mismo valor de mercado.
Ventaja IFI
Nuda propiedad declarada más capital de la renta deducible, base IFI muy aligerada.
Sin gestión locativa
El crédirentier mantiene el inmueble como si fuera propietario, el comprador no tiene que hacer nada.
Rendimiento descorrelacionado
Resultado ligado a la longevidad y al inmobiliario, poco correlacionado con los mercados de acciones o bonos.
¿Viager libre o viager ocupado?
Dos fórmulas para dos lógicas diferentes. La siguiente tabla ayuda a elegir.
Ocupación del inmueble
Viager ocupado
El vendedor sigue en su casa (DUH)
Viager libre
El comprador toma posesión en la firma
Descuento sobre el valor
Viager ocupado
30 al 50% según edad y sexo
Viager libre
Ninguno (valor de mercado pleno)
Bouquet típico
Viager ocupado
20 al 40% del valor ocupado
Viager libre
20 al 40% del valor libre
Renta mensual
Viager ocupado
Más baja (capital menor)
Viager libre
Más alta (capital completo)
Impuesto inmobiliario
Viager ocupado
A cargo del comprador
Viager libre
A cargo del comprador
Gastos corrientes
Viager ocupado
A cargo del vendedor (article 605)
Viager libre
A cargo del comprador
Grandes reparaciones
Viager ocupado
A cargo del comprador (article 606)
Viager libre
A cargo del comprador
Posibilidad de alquilar
Viager ocupado
No (DUH personal)
Viager libre
Sí (comprador libre)
Cuota de mercado 2024
Viager ocupado
67%
Viager libre
33%
Perfil típico
Viager ocupado
Persona mayor que quiere quedarse en casa
Viager libre
Inmueble ya deshabitado, segunda residencia
En el plano fiscal, quién paga qué
Para el vendedor (crédirentier)
El bouquet no tributa como renta. Sin CSG, sin CRDS sobre él. Si hay plusvalía sobre el inmueble, el bouquet entra en la base de cálculo, pero la plusvalía está exenta si el inmueble es la residencia principal, lo que es el caso más frecuente.
La renta disfruta de una reducción progresiva en función de la edad al inicio del cobro, es decir, en la fecha del primer pago. Esa edad queda fija de por vida. Las cifras exactas figuran en el article 158-6 du CGI:
- Menos de 50 años: 30% de reducción, 70% imponible
- 50 a 59 años: 50% de reducción, 50% imponible
- 60 a 69 años: 60% de reducción, 40% imponible
- 70 años y más: 70% de reducción, 30% imponible
Sobre la fracción imponible se añade un 17,2% de cargas sociales (CSG, CRDS, gravamen de solidaridad). En cuanto al IFI, el crédirentier de un viager ocupado solo declara el valor del DUH, lo que reduce mecánicamente su base imponible.
Para el comprador (débirentier)
Los gastos notariales se calculan sobre el valor ocupado en viager ocupado, no sobre el valor de mercado. El tipo global se sitúa entre el 7 y el 8% (derechos de registro, honorarios notariales, suplidos, contribución de seguridad inmobiliaria). Sin IVA, ya que se trata de una venta entre particulares.
El impuesto inmobiliario corre a cargo del comprador desde la firma, salvo cláusula contraria. Las grandes reparaciones según el article 606 du Code civil también. La renta pagada no es deducible de los ingresos, no es ni gasto inmobiliario ni gasto locativo.
En el IFI, el comprador declara el valor de la nuda propiedad (article 669 CGI). Para un crédirentier de 80 años, la nuda propiedad representa el 70% del valor del inmueble. El capital representativo de la renta pendiente es deducible como deuda. La base del IFI puede reducirse de forma considerable, a veces por debajo del umbral de imposición.
El marco jurídico en pocas palabras
El viager no es un producto financiero, es un contrato civil. Algunos artículos del Código Civil francés merecen leerse antes de la firma; su notario se los explicará con detalle.
Article 1968
Define la renta vitalicia y autoriza su constitución sobre un inmueble. Es la base legal de la venta inmobiliaria en viager.
Article 1975
El contrato es nulo si la persona sobre cuya cabeza se constituye la renta fallece de una enfermedad conocida dentro de los veinte días siguientes a la firma. Esta regla protege al comprador frente a una incertidumbre ficticia.
Articles 1977 et 1978
El impago de la renta no autoriza por sí solo la resolución. De ahí la utilidad de la cláusula resolutoria expresa, que debe inscribirse sistemáticamente en la escritura pública.
Articles 605 et 606
El crédirentier asume el mantenimiento corriente, el débirentier asume las grandes reparaciones (tejado, muros maestros, estructuras). Las partes pueden apartarse contractualmente de este reparto.
La escritura pública ante notario es obligatoria. El notario inscribe el privilegio del vendedor en el registro de la propiedad, calcula los derechos de registro y vela por la incertidumbre. Cuente con un 7-8% del valor ocupado en gastos notariales para un viager ocupado.
Venta a plazos: la prima sin incertidumbre
Si el viager le atrae pero la incertidumbre de la longevidad le incomoda, la venta a plazos (vente à terme) merece estudiarse.
El principio es similar: un bouquet en la firma, después mensualidades. La diferencia se resume en dos palabras, duración fija. La venta a plazos prevé un número de mensualidades determinado de antemano, a menudo 10, 15 o 20 años. Si el vendedor fallece antes del término, sus herederos siguen percibiendo las mensualidades. Sin incertidumbre, sin apuesta sobre la longevidad.
Para el vendedor, la fiscalidad de la venta a plazos es más suave que la del viager. Las mensualidades se califican como pago del precio (y no como renta), por lo que tributan poco o nada. Es una opción útil para un vendedor de 55 a 70 años que aún no disfruta de la mejor reducción del viager, o para quien quiere transmitir una renta cierta a sus hijos.
Para el comprador, la venta a plazos elimina el riesgo de longevidad. El coste total se conoce desde la firma, sin necesidad de crédito bancario ni de seguro de prestatario, pero con un calendario de mensualidades previsible. Es una vía de entrada interesante para un primer comprador que no consigue un préstamo clásico.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo lleva la firma de un viager?
Cuente entre 2 y 4 meses entre la puesta a la venta y la firma de la escritura pública. La fase más larga suele ser la búsqueda de un comprador compatible con el perfil del crédirentier (edad, tipo de inmueble, capacidad de renta). El notario trabaja después unas 4 a 6 semanas para preparar la escritura, comprobar los diagnósticos e inscribir el privilegio del vendedor.
¿Qué ocurre si el comprador deja de pagar la renta?
La escritura pública incluye sistemáticamente una cláusula resolutoria expresa. En caso de impago, el crédirentier puede recuperar la plena propiedad del inmueble tras un procedimiento rápido (unos meses), conservando el bouquet y las rentas ya percibidas en concepto de daños y perjuicios. El privilegio del vendedor, inscrito en el registro de la propiedad, sitúa al crédirentier por delante de cualquier otro acreedor en caso de incumplimiento.
¿Puede el crédirentier alquilar el inmueble?
No, no en viager ocupado. El DUH es un derecho personal que solo autoriza la ocupación por parte del crédirentier (y de su cónyuge si la cláusula así lo prevé). Para poder alquilar haría falta un usufructo, derecho más amplio que cambia la calificación del contrato. En viager libre, el débirentier pasa a ser propietario y queda libre de alquilar.
¿Qué pasa con el viager si el crédirentier se traslada a una residencia geriátrica?
El DUH está vinculado a la ocupación efectiva. Si el crédirentier abandona definitivamente la vivienda (por ejemplo, para una residencia geriátrica), existen dos posibilidades. O la escritura prevé una renuncia al DUH con o sin contrapartida económica (revalorización de la renta, indemnización, liberación anticipada del inmueble). O el contrato guarda silencio y hay que renegociar. Nuestro consejo es prever esta hipótesis desde la firma.
¿Es negociable el bouquet?
Sí. La proporción bouquet-renta es libre (article 1976 du Code civil). En la práctica, el bouquet representa entre el 20 y el 40% del valor ocupado. Cuanto más alto sea el bouquet, más baja será la renta mensual. La elección depende de las necesidades del vendedor (un bouquet importante permite, por ejemplo, ayudar a un hijo o financiar cuidados) y de los recursos del comprador.
¿Puede una pareja vender conjuntamente en viager?
Sí, e incluso es frecuente. Se habla entonces de viager sobre dos cabezas. La renta se calcula sobre la esperanza de vida del cónyuge más joven, con un aumento del coeficiente por la reversibilidad. La renta continúa hasta el fallecimiento del último superviviente. Para una pareja, es la fórmula que mejor protege al cónyuge.
¿Cuál es la edad ideal para vender en viager?
No hay un mínimo legal, pero en la práctica el viager cobra todo su sentido a partir de los 70 años, por dos razones. Primero la fiscalidad: a partir de los 70 años, solo el 30% de la renta tributa, y esta reducción queda fija de por vida. Después, la incertidumbre: un crédirentier demasiado joven disuade a los compradores porque el coeficiente Daubry vuelve la renta baja y la duración total del compromiso muy larga. La franja de 70 a 85 años es la más activa en el mercado.
¿Acompañan operaciones de viager en Saint-Gély-du-Fesc o Saint-Clément-de-Rivière?
Sí, en todo el norte de Montpellier (Saint-Clément-de-Rivière, Montferrier-sur-Lez, Saint-Gély-du-Fesc, Castelnau-le-Lez, Prades-le-Lez, Assas, Le Crès, Combaillaux). Nuestro conocimiento del mercado local permite estimar correctamente el valor de mercado, que es el punto de partida de toda negociación de viager. Trabajamos con notarios colaboradores habituados al viager.
¿Cómo se hace un viager?
Hacer un viager consta de cinco etapas: estimar el valor de mercado del bien, fijar el reparto entre bouquet y renta según la edad del vendedor (baremo Daubry), encontrar un comprador debirentier, redactar el precontrato y firmar la escritura ante notario. La renta se paga después de por vida y se revaloriza cada año. Alpaca Immobilier le acompaña en cada etapa en el norte de Montpellier.
¿Un proyecto de viager? Hablemos
Tanto si es vendedor como comprador, cada viager es diferente. Una hora de conversación basta por lo general para perfilar el tema y saber si la fórmula tiene sentido en su situación. Sin compromiso, sin gastos.