Quando um vendedor propõe ao comprador uma casa ou um edifício que sofreu obras sem autorização urbanística (sem permissão de construir, ou em não conformidade com o PLU, etc.), a questão se coloca: qual é sua responsabilidade? E a do agente imobiliário?
Uma recente decisão do Tribunal de Cassação de 11 de setembro de 2025 (nº 23-17.751) esclarece a situação: mesmo na ausência de menção explícita no ato de venda, o vendedor pode ser responsabilizado pelo título da "obrigação de entrega conforme".
O marco legal: a obrigação de entrega conforme
Uma venda é um acordo sobre a coisa e o preço. Antes dessa decisão, já era pacífico que, de acordo com os artigos 1603 e 1604 do Código Civil, o vendedor de uma coisa (incluindo um bem imobiliário) deve:
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entregar aquilo que vendeu (art. 1604);
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garantir o bem (art. 1603) para que seja conforme o que foi acordado e que esteja em conformidade com a regulamentação em vigor - salvo estipulação contrária. Na decisão de 11 de setembro de 2025, o Tribunal de Cassação reafirmou que:
"Em virtude de sua obrigação de entrega, o vendedor deve entregar uma coisa conforme a convenção das partes e, salvo estipulação contrária, à regulamentação em vigor."
Assim, existe de fato uma ligação direta entre a conformidade administrativa/urbanística do bem e a obrigação de entrega.
A decisão 11 de setembro de 2025 nº 23-17.751 esclarece que:
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Os compradores reclamavam que obras tinham sido realizadas sem permissão de construir; argumentavam que o vendedor ainda assim deveria garantir a conformidade urbanística.
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O Tribunal de Cassação anula a corte de apelação que tinha rejeitado a ação considerando que essas irregularidades se referiam à garantia de vícios ocultos ou não se referiam à obrigação de entrega.
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Para a Corte, o fato de um bem não ter todas as autorizações urbanísticas ou não estar em conformidade com a regulamentação pode constituir um descumprimento da obrigação de entrega do vendedor.
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Importante: isso vale mesmo se as obras irregulares não foram realizadas pelo próprio vendedor e mesmo que o ato de venda não mencione explicitamente a conformidade urbanística ou a existência da permissão de construir.
Impactos para o vendedor
Para um vendedor (pessoa física ou jurídica) de um bem imobiliário, essa decisão implica o seguinte:
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O vendedor deve verificar que o bem está em conformidade com as regras de urbanismo aplicáveis (permissão de construir, declaração prévia e disposição de conformidade).
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Se obras foram feitas sem autorização ou são irregulares, o comprador poderá se voltar contra o vendedor por descumprimento da obrigação de entrega: poderia solicitar adequação à conformidade, cancelamento da venda ou indenização por danos.
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O vendedor não pode se limitar a dizer que ignorava a irregularidade ou que o comprador deveria ter verificado.
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Isso pode impactar a negociação: a irregularidade deve ser comunicada previamente, ou o preço ajustado, ou preferencialmente regularizada antes da venda.
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Para bens de uso locativo ou para investimento, a irregularidade comporta risco financeiro aumentado (adequação à conformidade, restauração, contencioso).
Comunicado de uma decisão do Tribunal de Cassação de setembro de 2025 informando que o vendedor pode ser responsabilizado em caso de venda de um bem não conforme com as regras de urbanismo.
O Tribunal de Cassação reafirma que o vendedor deve entregar um bem conforme com as regras de urbanismo, mesmo que ele não tenha realizado as obras e mesmo que isso não seja mencionado no ato de venda.
Responsabilidade do agente imobiliário
O Tribunal de Cassação também reconhece responsabilidade parcial para o agente imobiliário. Este DEVE verificar as afirmações do vendedor e, no mínimo, alertar o comprador em caso de ausência de conformidade.
Na Alpaca Immobilier: sistematicamente solicitamos quando realizamos uma avaliação os elementos de permissão de construir/declarações prévias e as conformidades associadas para estabelecer nosso preço e garantir aos nossos compradores que o bem não apresenta vício de conformidade.
Essa decisão do Tribunal de Cassação marca um ponto de inflexão bem-vindo: o vendedor não pode mais se descarregar pura e simplesmente de sua obrigação de entrega conforme invocando a ausência de menção no ato ou argumentando que não realizou as obras irregulares. Os proprietários que declaram seus trabalhos e fazem o esforço de solicitar conformidade serão finalmente recompensados em relação aos proprietários que realizam obras sem solicitar nada.
