Cuando un vendedor propone al comprador una casa o un edificio que ha sufrido trabajos sin autorización urbanística (sin permiso de construcción, o en incumplimiento del PLU, etc.), surge la pregunta: ¿cuál es su responsabilidad? ¿Y la del agente inmobiliario?
Una reciente sentencia del Tribunal de Casación del 11 de septiembre de 2025 (nº 23-17.751) aclara la situación: incluso en ausencia de mención explícita en el acta de venta, el vendedor puede ser responsable por el título de la «obligación de entrega conforme».
El marco jurídico: la obligación de entrega conforme
Una venta es un acuerdo sobre la cosa y el precio. Antes de esta decisión, ya estaba establecido que según los artículos 1603 y 1604 del Código Civil, el vendedor de una cosa (incluida una propiedad inmueble) debe:
-
entregar lo que ha vendido (art. 1604);
-
garantizar el bien (art. 1603) para que sea conforme a lo que se ha convenido y esté en conformidad con la regulación vigente - salvo estipulación contraria. En la sentencia del 11 de septiembre de 2025, el Tribunal de Casación recordó que:
«En virtud de su obligación de entrega, el vendedor debe entregar una cosa conforme al acuerdo de las partes y, salvo estipulación contraria, a la regulación vigente.»
Así, existe un vínculo directo entre la conformidad administrativa/urbanística del bien y la obligación de entrega.
La sentencia 11 de septiembre de 2025 nº 23-17.751 precisa que:
-
Los compradores reprochaban que se había realizado trabajos sin permiso de construcción; argumentaban que el vendedor debía garantizar la conformidad urbanística.
-
El Tribunal de Casación censura la corte de apelación que había rechazado la demanda considerando que estas irregularidades se referían a la garantía de vicios ocultos o no eran parte de la obligación de entrega.
-
Para el Tribunal, el hecho de que un bien no disponga de todas las autorizaciones urbanísticas o no sea conforme a la regulación puede constituir un incumplimiento de la obligación de entrega del vendedor.
-
Importante: esto es válido incluso si los trabajos irregulares no fueron realizados por el vendedor mismo y aunque el acta de venta no mencione explícitamente la conformidad urbanística o la existencia del permiso de construcción.
Impactos para el vendedor
Para un vendedor (particular o profesional) de una propiedad inmueble, esta decisión implica lo siguiente:
-
El vendedor debe verificar que el bien es conforme a las normas urbanísticas aplicables (permiso de construcción, declaración previa y disponer de conformidad).
-
Si se han realizado trabajos sin autorización o son irregulares, el comprador podrá actuar contra el vendedor por incumplimiento de la obligación de entrega: podría solicitar la regularización, la anulación de la venta, o daños y perjuicios.
-
El vendedor no puede simplemente alegar que desconocía la irregularidad o que el comprador debería haber verificado.
-
Esto puede tener un impacto en la negociación: la irregularidad debe ser comunicada previamente, o el precio debe ser ajustado, o preferiblemente regularizado antes de la venta.
-
Para bienes de uso rentable o para una inversión, la irregularidad conlleva un riesgo financiero aumentado (regularización, restauración, litigios).
Anuncio de una decisión del Tribunal de Casación de septiembre de 2025 informando que el vendedor puede ser responsable en caso de venta de un bien no conforme a las normas urbanísticas.
El Tribunal de Casación recuerda que el vendedor debe entregar un bien conforme a las normas urbanísticas, aunque no haya realizado los trabajos él mismo e incluso si esto no se menciona en el acta de venta.
Responsabilidad del agente inmobiliario
El Tribunal de Casación también retiene una responsabilidad parcial para el agente inmobiliario. Este DEBE verificar lo dicho por el vendedor y como mínimo advertir al comprador en caso de ausencia de conformidad.
En Alpaca Immobilier: pedimos sistemáticamente cuando realizamos una tasación los elementos de permiso de construcción/declaraciones previas y las conformidades asociadas para establecer nuestro precio y garantizar a nuestros compradores que el bien no tiene vicios de conformidad.
Esta decisión del Tribunal de Casación marca un cambio bienvenido: el vendedor ya no puede eludir simplemente su obligación de entrega conforme invocando la ausencia de mención en el acta o argumentando que no realizó los trabajos irregulares. Los propietarios que declaran sus trabajos y hacen la gestión de solicitar una conformidad finalmente serán recompensados frente a los propietarios que hacen trabajos sin pedir nada.
