Los tipos de interés inmobiliario resultan determinantes en la buena realización del proyecto inmobiliario. Ya se considere la adquisición de un bien como residencia principal, la inversión de alquiler, la adecuación a las normas o incluso trabajos de renovación, la toma de decisiones resulta determinada, en cada momento, por el coste del crédito.
El saneamiento figura entre los trabajos que a menudo son subestimados por los potenciales adquirentes o inversores, cuando generalmente son obligatorios y, como mínimo, muy costosos. ¿Qué impacto pueden tener los tipos de interés inmobiliario en los proyectos de saneamiento?
Establecer el vínculo entre crédito inmobiliario y saneamiento
Con ocasión de la compra de bienes inmuebles, y en particular de viviendas unifamiliares, el comprador debe prestar atención al cumplimiento del estado del sistema de saneamiento, colectivo (conectado a la red de alcantarillado) o no colectivo (fosa séptica, microestación, filtro compacto).
En situación de incumplimiento o inexistencia del saneamiento, los trabajos de saneamiento son obligatorios; plazo legal, de algunos meses a 2 años. A este coste financiero relativamente elevado para el futuro propietario, algunos miles de € a más de 10000€, se añaden trabajos de saneamiento a menudo tenidos en cuenta por el banco para el crédito inmobiliario, lo que hace por tanto que el tipo de interés sea particularmente importante.
Esta interrelación entre coste de trabajos y tipo de interés de crédito
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Tipos de interés bajos: Crédito con coste total controlado y gastos distribuidos a lo largo de varios años;
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tipos en alza: coste total de la financiación en fuerte aumento.
Para ilustrar esta idea, para financiar 10 000 euros de trabajos de saneamiento a 10 000 euros, el coste total según el tipo se convierte en un gasto de varios miles de euros respecto a una operación a tipo más bajo.
Una subida de los tipos hace por tanto los proyectos de adecuación a las normas más pesados financieramente, lo que puede frenar a ciertos compradores o incitarles a revisar su presupuesto a la baja.
Integrar el saneamiento en el plan de financiación
Para moderar el impacto de los tipos, conviene anticipar los trabajos de saneamiento en el momento de la financiación. Integrarse en el préstamo inmobiliario permite generalmente obtener un mejor tipo que un crédito al consumo, usualmente más oneroso.
Un plan de financiación bien elaborado comporta
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la tasación del bien,
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el precio estimado del reciclaje,
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los gastos accesorios (diagnósticos, estudios de suelo, conexiones),
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un margen de seguridad.
Esta forma de proceder evita muchos inconvenientes y permite tener el coste global más optimizado.
El papel del diagnóstico y del cumplimiento
El diagnóstico de saneamiento, obligatorio en la venta de un bien no conectado a la red colectiva, es muy importante. En efecto, permite distinguir con precisión qué trabajos deben realizarse y estimar mejor sus costes.
En un contexto de tipos elevados, se convierte en un argumento de negociación para el comprador. Éste puede:
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solicitar una reducción del precio de venta;
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condicionar la venta al hecho de que el vendedor realice los trabajos.
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ajustar su plan de financiación en consecuencia.
Un saneamiento conforme también tranquiliza a los bancos, que prefieren financiar bienes que respeten las normas vigentes.
Anticipar la seguridad de los proyectos
Si se decide adoptar un nuevo sistema de saneamiento cualquiera que sea la situación de los tipos, y la evaluación de los trabajos es un elemento mayor del proyecto inmobiliario: anticipar, evaluar el coste e integrar inteligentemente el coste de los trabajos permite asegurar la ejecución del proyecto preservando al mismo tiempo el esfuerzo financiero contratado para la compra.
Saber dejarse acompañar por diversos profesionales: corredor de crédito para adaptar el coste global a la capacidad presupuestaria de adquisición, notario para las consecuencias financieras, experto en saneamiento para apreciar los costes de los trabajos y el coste potencial de su financiación, constituye una opción a privilegiar.
Conclusión
No hay duda, los tipos de interés individuales tienen un alcance directo, real y significativo en las operaciones de saneamiento. En período de alza de tipos, el coste de la financiación del proyecto de saneamiento pesa en la definición del proyecto: orienta la elección de un eventual abandono de la candidatura a la adquisición, y pesa en el nivel, así como en la naturaleza de eventuales trabajos de puesta al día de los sistemas de saneamiento en curso de proyecto.
Pero todo esto debe tenerse en cuenta desde el origen: realizando un buen diagnóstico, integrando inteligentemente los trabajos en el crédito inmobiliario, es totalmente posible operar en los mejores plazos y sin ruptura presupuestaria una operación de saneamiento. En un mercado inmobiliario incierto, solo la preparación y la consistencia de los proyectos abre el camino a la seguridad financiera del proyecto.
