770, ni uno más: ese es el número de alojamientos turísticos en el centro de Montpellier que serán autorizados a partir de ahora. El municipio acaba de votar un texto para endurecer aún más la regulación sobre los alquileres de corta duración tipo Airbnb. El objetivo declarado: luchar contra la escasez de viviendas "liberando" stock para el alquiler clásico y reducir los alquileres.
Esta iniciativa, aunque es comprensible, ¿será suficiente para reducir los alquileres y aumentar la oferta de vivienda?
Montpellier reforzará los controles sobre alquileres turísticos a partir de 2025, endureciendo así su regulación.
👉 Esto es lo que prevé el endurecimiento regulatorio: • Refuerzo de controles sobre alojamientos turísticos amueblados: verificaciones más exhaustivas, sanciones más severas por infracciones hasta 100.000€ de multa. • Obligación de declaración reforzada, con expedientes más rigurosos y penalizaciones en caso de incumplimiento. • Regulación más severa de cambios de uso, especialmente en el centro histórico. La voluntad declarada de reorientar los bienes hacia alquiler de larga duración, en los barrios con tensión.
Sobre el papel, la idea es limitar la presión de Airbnb sobre el parque de alquiler clásico, pero el impacto real será para nosotros mixto - por tres razones principales que desarrollamos a continuación.
🧮 Un trío de limitaciones que la regulación no resuelve
1. El suelo sigue siendo caro, estructuralmente
Incluso si algunos bienes de Airbnb regresan al mercado de alquiler, esto no reduce la escasez de suelo. Montpellier es una ciudad muy densificada, con costos por m² elevados. Mientras no se construya más o no se densifique mejor, la oferta seguirá bajo tensión.
2. El riesgo del propietario, siempre presente En alquiler ley 1989 (clásico), los procedimientos de desalojo son largos y los propietarios se sienten a menudo "desfavorecidos" y en posición de debilidad frente a inquilinos deshonestos. Con los alojamientos turísticos amueblados, el riesgo de ocupación ilegal es generalmente menor, ya que la rotación es alta. Y en casos probados de ocupación ilícita, el procedimiento acelerado prefectural (48 h) puede aplicarse.
Pero esto no elimina todos los riesgos: deterioros, molestias, impagos de diversos gastos siguen siendo potenciales.
3. La dinámica de renovación frenada Uno de los efectos "positivos" no anticipados de Airbnb es que ha incentivado la actualización del patrimonio antiguo, en el centro de la ciudad, a veces en viviendas degradadas u obsoletas. Cuando los propietarios podían esperar mejores rendimientos en alquiler de corta duración, invertían - lo que revalorizaba el parque. Al endurecer demasiado la regulación, este flujo de inversión podría ralentizarse. Con impuestos sobre la propiedad en aumento y costos de obras que suben (materiales, mano de obra), el rendimiento se reducirá inexorablemente, atrayendo así a menos inversores.
💡 Estrategias para mantener un alto rendimiento adaptando el producto de alquiler La limitación del número de alojamientos estacionales en el parque inmobiliario es una oportunidad para inversores que podrían comprar bienes en buen estado para explotarlos en alquiler amueblado o en coliving "premium". El mercado de alquiler se está transformando y los inquilinos a menudo esperan más servicios, que además permiten salir del dispositivo de regulación de alquileres.
En Alpaca Immobilier, acompañamos precisamente a nuestros clientes hacia este tipo de optimización con un estudio de rentabilidad, propuestas de adecuación, optimización fiscal (amueblado real con amortización) y finalmente gestión de alquiler + GLI de rendimiento para dar máxima seguridad al propietario.
Invertir fuera de Montpellier intramuros Para inversores que deseen continuar en Airbnb y otras plataformas o que sean alérgicos a estas restricciones regulatorias, sigue siendo posible invertir cerca de Montpellier en municipios donde el precio por m² es más bajo para beneficiarse de una mejor rentabilidad de alquiler - los alquileres cerca de la capital del Hérault siguen siendo elevados.
