770, nem um a mais: esse é o número de imóveis de turismo no centro de Montpellier que serão doravante autorizados. A municipalidade acaba de votar um texto para apertar ainda mais o controle sobre locações de curta duração do tipo Airbnb. O objetivo declarado: combater a escassez de habitações "liberando" estoque para aluguel clássico e reduzir os aluguéis.
Essa iniciativa, ainda que compreensível, será suficiente para reduzir os aluguéis e aumentar a oferta de habitações?
Montpellier vai reforçar os controles sobre aluguel turístico a partir de 2025, endurecendo assim sua regulamentação.
👉 Eis o que prevê o endurecimento regulatório: • Reforço dos controles sobre imóveis de turismo: verificações aumentadas, sanções mais severas para infrações até 100.000€ de multa. • Obrigação de declaração reforçada, com dossiês mais rigorosos e penalidades em caso de não conformidade. • Enquadramento mais severo das transformações de uso, notadamente no centro histórico. A vontade declarada de reorientar os imóveis para aluguel de longa duração, nos bairros em tensão.
No papel, a ideia é limitar a pressão do Airbnb sobre o parque de aluguel clássico, mas o impacto real será para nós mitigado - por três razões maiores que desenvolvemos abaixo.
🧮 Um trio de restrições que a regulamentação não resolve
1. O terreno permanece caro, estruturalmente
Mesmo que imóveis Airbnb retornem ao mercado de aluguel, isso não reduz a raridade do terreno. Montpellier é uma cidade muito densificada, com custos por m² elevados. Enquanto não se construir mais ou não se densificar melhor, a oferta permanecerá sob tensão.
2. O risco do proprietário, sempre presente Em aluguel lei 1989 (clássico), os procedimentos de desocupação são longos e os proprietários se sentem frequentemente "desfavorecidos" e em posição de fraqueza diante de inquilinos desonestos. Com imóveis de turismo, o risco de ocupação ilegal é geralmente menor, pois a rotatividade é alta. E nos casos comprovados de ocupação ilícita, o procedimento acelerado prefeitural (48 h) pode funcionar.
Mas isso não elimina todos os riscos: degradações, desconfortos, inadimplemento de diversas taxas permanecem potenciais.
3. A dinâmica de reforma freada Um dos "efeitos positivos" não antecipados do Airbnb é que ele incentivou a modernização do bairro antigo, no centro da cidade, às vezes em habitações degradadas ou obsoletas. Quando os proprietários podiam esperar melhores rendimentos em aluguel de curta duração, investiam - o que revalorizava o parque. Ao endurecer demais a regulamentação, esse fluxo de investimento pode desacelerar. Com impostos prediais em alta e custos de obras que sobem (materiais, mão de obra), o rendimento vai inevitavelmente se reduzir, atraindo assim menos investidores.
💡 Estratégias para manter um rendimento elevado adaptando o produto de aluguel A limitação do número de imóveis sazonais no parque imobiliário é uma oportunidade para investidores que poderiam adquirir imóveis em bom estado para explorá-los em aluguel mobiliado ou em "coliving premium". O mercado de aluguel se transforma e os inquilinos estão frequentemente à espera de mais serviços, que além disso permitem sair do dispositivo de controle de aluguéis.
Na Alpaca Immobilier, acompanhamos precisamente nossos clientes para esse tipo de otimização com um estudo de rentabilidade, propostas de reformas, otimização fiscal (mobiliado real com amortização) e por fim gestão de aluguel + GLI performante para dar máxima segurança ao proprietário.
Investir fora de Montpellier intramuros Para os investidores que desejam continuar no Airbnb e outras plataformas ou que são alérgicos a essas restrições regulatórias, permanece possível investir próximo a Montpellier em municípios onde o preço por m² é mais baixo para se beneficiar de um melhor rendimento de aluguel - os aluguéis próximos à capital do Hérault permanecendo elevados.
