Dossier fiscalité locale · 2024
Taxe foncière au nord de Montpellier
15 communes, deux intercommunalités, un écart de 21.76 points entre le moins taxé (Assas) et le plus taxé (Castelnau-le-Lez). Comparatif complet 2024, sources officielles OFGL/DGFiP.
TEOM Montpellier 3M
+18,4 %
De 12,35 % en 2023 à 14,62 % en 2024 — bond historique sur les ordures ménagères.
TEOM Grand Pic Saint-Loup
11,92 %
Stable sur 2023-2024 — taux réduit à 11,15 % pour les communes périphériques.
Le scoop fiscal 2024
Un écart fiscal devenu décisionnel
Pour un acquéreur hésitant entre Castelnau-le-Lez (côté Montpellier 3M) et Saint-Clément-de-Rivière (côté CCGPSL), l'écart de fiscalité locale n'est plus un détail : il représente plusieurs centaines, parfois plusieurs milliers d'euros par an sur la durée de détention.
En 2024, l'intercommunalité de Montpellier 3M a voté une hausse de +18,4 % de la TEOM (ordures ménagères), passant de 12,35 % à 14,62 %. Côté CCGPSL, le taux reste stable depuis plusieurs exercices. À cela s'ajoutent les écarts de taxe foncière communale, qui varient de 32,52 % à Assas jusqu'à 54,28 % à Castelnau-le-Lez — soit 21,76 points d'écart entre deux communes distantes de quelques kilomètres.
Nous intégrons systématiquement ce paramètre dans nos conseils d'acquisition, parce qu'il pèse autant que le prix au mètre carré sur le coût total de possession.
Taux le plus bas
32,52%
Assas
CCGPSL · 1 700 habitants
Taux le plus haut
54,28%
Castelnau-le-Lez
Montpellier 3M · 21 500 habitants
Écart entre les deux
21,76 points
Sur un bien à 350 000 €, cela représente environ 1 100 € de plus par an côté Castelnau-le-Lez à valeur locative équivalente.
Carte interactive
Les 15 communes, vues d'avion
Chaque cercle représente une commune positionnée par ses coordonnées GPS réelles. La couleur indique le taux total de taxe foncière sur les propriétés bâties en 2024, la taille du disque la population municipale. Survolez un point pour voir le détail.
Carte interactive — fond OpenStreetMap. Cliquez sur un point pour ouvrir le détail, survolez pour voir le taux. Taille des disques proportionnelle à la population municipale.
Méthodologie
Comment se calcule votre taxe foncière
Formule officielle
Le taux voté est la somme du taux communal et du taux EPCI. S'y ajoutent la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) et, sur certains territoires, la taxe GEMAPI et la taxe spéciale d'équipement.
Revalorisation 2023
+7,1 %
Hausse forfaitaire nationale des valeurs locatives cadastrales.
Revalorisation 2024
+3,9 %
Toujours hors décision communale — application mécanique au 1ᵉʳ janvier.
Hausses de taux 2024
1 sur 25
Sur l'ensemble des communes étudiées, seule Saint-Drézéry a augmenté son taux communal entre 2023 et 2024 (+1,00 pt).
Comparatif détaillé
Les 15 communes, par taux 2024
Cliquez sur l'en-tête d'une colonne pour trier. Les badges signalent les trois communes les moins et les plus taxées.
| vs France | |||||
|---|---|---|---|---|---|
Assas EPCI : CCGPSLMoins taxée | 32,52 % dont commune 30,52 % | stable part communale | 11,92 % taux réduit : 11,15 % | -11,20 pts | -6,90 pts |
Saint-Vincent-de-Barbeyrargues EPCI : CCGPSLMoins taxée | 37,84 % dont commune 35,84 % | stable part communale | 11,15 % | -5,88 pts | -1,58 pts |
Combaillaux EPCI : CCGPSLMoins taxée | 41,49 % dont commune 39,49 % | stable part communale | 11,15 % taux réduit : 10,03 % | -2,23 pts | +2,07 pts |
Vendargues EPCI : Montpellier 3M | 42,64 % dont commune 42,47 % | stable part communale | 14,62 % | -1,08 pts | +3,22 pts |
Teyran EPCI : CCGPSL | 42,90 % dont commune 40,90 % | stable part communale | 11,92 % taux réduit : 11,15 % | -0,82 pts | +3,48 pts |
Saint-Aunès EPCI : Montpellier 3M | 43,00 % dont commune 42,83 % | +5,00 % part communale | 14,62 % | -0,72 pts | +3,58 pts |
Saint-Drézéry EPCI : Montpellier 3M | 43,12 % dont commune 42,95 % | +2,38 % part communale | 14,62 % | -0,60 pts | +3,70 pts |
Clapiers EPCI : Montpellier 3M | 43,94 % dont commune 43,77 % | stable part communale | 14,62 % | +0,22 pts | +4,52 pts |
Saint-Clément-de-Rivière EPCI : CCGPSL | 44,10 % dont commune 42,10 % | stable part communale | 11,92 % taux réduit : 11,15 % | +0,38 pts | +4,68 pts |
Montferrier-sur-Lez EPCI : Montpellier 3M | 44,29 % dont commune 44,12 % | stable part communale | 14,62 % | +0,57 pts | +4,87 pts |
Saint-Brès EPCI : Montpellier 3M | 44,70 % dont commune 44,53 % | stable part communale | 14,62 % | +0,98 pts | +5,28 pts |
Pignan EPCI : Montpellier 3M | 45,13 % dont commune 44,96 % | stable part communale | 14,62 % | +1,41 pts | +5,71 pts |
Saint-Gély-du-Fesc EPCI : CCGPSL | 45,35 % dont commune 43,35 % | stable part communale | 11,92 % taux réduit : 11,15 % | +1,63 pts | +5,93 pts |
Saint-Georges-d'Orques EPCI : Montpellier 3M | 46,12 % dont commune 45,95 % | stable part communale | 14,62 % | +2,40 pts | +6,70 pts |
Jacou EPCI : Montpellier 3M | 46,46 % dont commune 46,29 % | stable part communale | 14,62 % | +2,74 pts | +7,04 pts |
Saint-Jean-de-Védas EPCI : Montpellier 3M | 46,72 % dont commune 46,55 % | stable part communale | 14,62 % | +3,00 pts | +7,30 pts |
Saint-Mathieu-de-Tréviers EPCI : CCGPSL | 48,09 % dont commune 46,09 % | stable part communale | 11,15 % | +4,37 pts | +8,67 pts |
Grabels EPCI : Montpellier 3M | 49,14 % dont commune 48,97 % | stable part communale | 14,62 % | +5,42 pts | +9,72 pts |
Le Crès EPCI : Montpellier 3M | 49,92 % dont commune 49,75 % | stable part communale | 14,62 % | +6,20 pts | +10,50 pts |
Prades-le-Lez EPCI : Montpellier 3M | 50,14 % dont commune 49,97 % | stable part communale | 14,62 % | +6,42 pts | +10,72 pts |
Pérols EPCI : Montpellier 3M | 52,99 % dont commune 52,82 % | stable part communale | 14,62 % | +9,27 pts | +13,57 pts |
Lattes EPCI : Montpellier 3M | 53,17 % dont commune 53,00 % | stable part communale | 14,62 % | +9,45 pts | +13,75 pts |
Castelnau-le-Lez EPCI : Montpellier 3MPlus taxée | 54,28 % dont commune 54,11 % | stable part communale | 14,62 % | +10,56 pts | +14,86 pts |
Villeneuve-lès-Maguelone EPCI : Montpellier 3MPlus taxée | 59,35 % dont commune 59,18 % | stable part communale | 14,62 % | +15,63 pts | +19,93 pts |
Baillargues EPCI : Montpellier 3MPlus taxée | 61,76 % dont commune 61,59 % | +5,12 % part communale | 14,62 % | +18,04 pts | +22,34 pts |
- TFPB total
- 32,52 %
- commune 30,52 %
- TEOM 2024
- 11,92 %
- réduit : 11,15 %
- Évolution communale
- stable
- vs Hérault
- -11,20 pts
- TFPB total
- 37,84 %
- commune 35,84 %
- TEOM 2024
- 11,15 %
- Évolution communale
- stable
- vs Hérault
- -5,88 pts
- TFPB total
- 41,49 %
- commune 39,49 %
- TEOM 2024
- 11,15 %
- réduit : 10,03 %
- Évolution communale
- stable
- vs Hérault
- -2,23 pts
- TFPB total
- 42,64 %
- commune 42,47 %
- TEOM 2024
- 14,62 %
- Évolution communale
- stable
- vs Hérault
- -1,08 pts
- TFPB total
- 42,90 %
- commune 40,90 %
- TEOM 2024
- 11,92 %
- réduit : 11,15 %
- Évolution communale
- stable
- vs Hérault
- -0,82 pts
- TFPB total
- 43,00 %
- commune 42,83 %
- TEOM 2024
- 14,62 %
- Évolution communale
- +5,00 %
- vs Hérault
- -0,72 pts
- TFPB total
- 43,12 %
- commune 42,95 %
- TEOM 2024
- 14,62 %
- Évolution communale
- +2,38 %
- vs Hérault
- -0,60 pts
- TFPB total
- 43,94 %
- commune 43,77 %
- TEOM 2024
- 14,62 %
- Évolution communale
- stable
- vs Hérault
- +0,22 pts
- TFPB total
- 44,10 %
- commune 42,10 %
- TEOM 2024
- 11,92 %
- réduit : 11,15 %
- Évolution communale
- stable
- vs Hérault
- +0,38 pts
- TFPB total
- 44,29 %
- commune 44,12 %
- TEOM 2024
- 14,62 %
- Évolution communale
- stable
- vs Hérault
- +0,57 pts
- TFPB total
- 44,70 %
- commune 44,53 %
- TEOM 2024
- 14,62 %
- Évolution communale
- stable
- vs Hérault
- +0,98 pts
- TFPB total
- 45,13 %
- commune 44,96 %
- TEOM 2024
- 14,62 %
- Évolution communale
- stable
- vs Hérault
- +1,41 pts
- TFPB total
- 45,35 %
- commune 43,35 %
- TEOM 2024
- 11,92 %
- réduit : 11,15 %
- Évolution communale
- stable
- vs Hérault
- +1,63 pts
- TFPB total
- 46,12 %
- commune 45,95 %
- TEOM 2024
- 14,62 %
- Évolution communale
- stable
- vs Hérault
- +2,40 pts
- TFPB total
- 46,46 %
- commune 46,29 %
- TEOM 2024
- 14,62 %
- Évolution communale
- stable
- vs Hérault
- +2,74 pts
- TFPB total
- 46,72 %
- commune 46,55 %
- TEOM 2024
- 14,62 %
- Évolution communale
- stable
- vs Hérault
- +3,00 pts
- TFPB total
- 48,09 %
- commune 46,09 %
- TEOM 2024
- 11,15 %
- Évolution communale
- stable
- vs Hérault
- +4,37 pts
- TFPB total
- 49,14 %
- commune 48,97 %
- TEOM 2024
- 14,62 %
- Évolution communale
- stable
- vs Hérault
- +5,42 pts
- TFPB total
- 49,92 %
- commune 49,75 %
- TEOM 2024
- 14,62 %
- Évolution communale
- stable
- vs Hérault
- +6,20 pts
- TFPB total
- 50,14 %
- commune 49,97 %
- TEOM 2024
- 14,62 %
- Évolution communale
- stable
- vs Hérault
- +6,42 pts
- TFPB total
- 52,99 %
- commune 52,82 %
- TEOM 2024
- 14,62 %
- Évolution communale
- stable
- vs Hérault
- +9,27 pts
- TFPB total
- 53,17 %
- commune 53,00 %
- TEOM 2024
- 14,62 %
- Évolution communale
- stable
- vs Hérault
- +9,45 pts
- TFPB total
- 54,28 %
- commune 54,11 %
- TEOM 2024
- 14,62 %
- Évolution communale
- stable
- vs Hérault
- +10,56 pts
- TFPB total
- 59,35 %
- commune 59,18 %
- TEOM 2024
- 14,62 %
- Évolution communale
- stable
- vs Hérault
- +15,63 pts
- TFPB total
- 61,76 %
- commune 61,59 %
- TEOM 2024
- 14,62 %
- Évolution communale
- +5,12 %
- vs Hérault
- +18,04 pts
TFPB total = part communale + part EPCI (Montpellier 3M : 0,167 % · CCGPSL : 2,00 %). TEOM = taxe d'enlèvement des ordures ménagères, perçue avec la taxe foncière.
Exonérations et abattements
Comment réduire sa taxe foncière
Exonération neuf 2 ans
Toute construction neuve à usage d'habitation principale bénéficie d'une exonération communale pendant les 2 années qui suivent son achèvement. À demander au service des impôts dans les 90 jours.
Plafonnement revenus modestes
La taxe foncière de la résidence principale ne peut excéder 50 % du revenu fiscal de référence du foyer, sous conditions de ressources. Demande à formuler chaque année.
Exonération seniors
Totale pour les propriétaires de plus de 75 ans aux revenus modestes, partielle (dégrèvement de 100 €) entre 65 et 75 ans. Application automatique si conditions remplies.
Travaux d'économie d'énergie
Certaines communes accordent une exonération temporaire (3 à 5 ans) après une rénovation thermique : isolation, chaudière à condensation, pompe à chaleur. Vérifier la délibération communale.
Questions fréquentes
Ce que vous devez savoir avant d'acheter
Pourquoi la taxe foncière varie d'une commune à l'autre ?
+
Chaque conseil municipal vote son propre taux de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). À cela s'ajoute la part votée par l'EPCI (Montpellier 3M ou Communauté de Communes du Grand Pic Saint-Loup). À valeur locative cadastrale identique, le montant payé peut donc varier de plusieurs centaines d'euros entre deux communes voisines. Sur les communes voisines de Montpellier, le taux total va de 32,52 % à Assas à 54,28 % à Castelnau-le-Lez.
Quand paye-t-on la taxe foncière ?
+
La taxe foncière est due au 1ᵉʳ janvier de chaque année par le propriétaire du bien. L'avis d'imposition est envoyé fin août ou début septembre. La date limite de paiement est fixée au 15 octobre (ou 20 octobre en cas de paiement dématérialisé). En cas de vente en cours d'année, le partage entre vendeur et acquéreur se règle généralement chez le notaire au prorata temporis.
Que comprend la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) ?
+
La TEOM finance la collecte et le traitement des déchets ménagers (poubelles, déchetteries, tri sélectif). Elle est perçue avec la taxe foncière et son taux est voté par l'intercommunalité. Sur Montpellier 3M, le taux est passé de 12,35 % en 2023 à 14,62 % en 2024 (+18,4 %). La CCGPSL maintient un taux de 11,92 % (taux plein) avec un taux réduit à 11,15 % pour les communes périphériques.
Comment est revalorisée la valeur locative cadastrale ?
+
La valeur locative cadastrale, base de calcul de la taxe foncière, est revalorisée chaque année par décret national. La revalorisation a été de +7,1 % en 2023 et +3,9 % en 2024. Même si la commune ne vote aucune hausse de son taux, le montant payé par le contribuable augmente mécaniquement chaque année.
Existe-t-il des exonérations de taxe foncière ?
+
Plusieurs dispositifs existent : exonération de 2 ans pour les constructions neuves (à demander dans les 90 jours suivant l'achèvement), exonération totale pour les personnes âgées de plus de 75 ans aux revenus modestes, plafonnement en fonction du revenu pour les autres contribuables modestes, abattement à la base pour personnes handicapées. La demande s'effectue auprès du service des impôts des particuliers (SIP) dont dépend le bien.
Accompagnement personnalisé
Acheter en intégrant le coût fiscal réel
Au-delà du prix d'achat, la fiscalité communale fait varier le coût annuel de détention de plusieurs centaines à plusieurs milliers d'euros. Nous intégrons cette donnée dans chacune de nos estimations et conseils d'acquisition.
Sources : Observatoire des Finances et de la Gestion publique Locales (OFGL), dataset REI 2023 et 2024 produit par la DGFiP — data.ofgl.fr. Moyennes Hérault et France : DGFiP Statistiques n°34, mai 2025. Coordonnées géographiques : geo.api.gouv.fr. Page maintenue par Alpaca Immobilier — prochaine actualisation après publication du REI 2025 (juin 2026).