Texte en français indiquant une non-conformité aux règles d’urbanisme, accompagné d’un triangle rouge avec un point d’exclamation et d’un pictogramme représentant des maisons barrées.

Un homme tient un panneau triangulaire rouge avec un point d'exclamation blanc devant une maison.

Annonce d'une décision de la Cour de cassation de septembre 2025 informant que le vendeur peut être tenu responsable en cas de vente d'un bien non conforme aux règles d'urbanisme.

La Cour de cassation rappelle que le vendeur doit délivrer un bien conforme aux règles d’urbanisme, même s’il n’a pas réalisé les travaux lui-même et même si cela n’est pas mentionné dans l’acte de vente.

vérification des autorisations par les vendeurs, vigilance des agents lors de la rédaction de l’avant-contrat, et demande des documents d’urbanisme par les acheteurs.

obligation de détruire l’ouvrage non conforme et obligation d’indemniser l’acquéreur. Chez Alpaca, ces éléments sont vérifiés dès l’estimation pour éviter les soucis.

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Vendre un bien non conforme aux règles d’urbanisme : quelles responsabilités pour le vendeur ?

Lorsqu’un vendeur propose à l’acquéreur une maison ou un immeuble ayant subi des travaux sans autorisation d’urbanisme (sans permis de construire, ou en non-conformité avec le PLU, etc.), la question se pose : quelle est sa responsabilité ? Et celle de l’agent immobilier ?
Un récent arrêt de la Cour de cassation du 11 septembre 2025 (n° 23-17.751) clarifie la situation : même en l’absence de mention explicite dans l’acte de vente, le vendeur peut être engagé au titre de l’« obligation de délivrance conforme ».  

Le cadre juridique : l’obligation de délivrance conforme

Une vente, c'est un accord sur la chose et le prix. Avant cette décision, il était déjà acquis que selon les articles 1603 et 1604 du Code civil, le vendeur d’une chose (y compris d’un bien immobilier) doit :

• délivrer ce qu’il a vendu (art. 1604) ;
• garantir le bien (art. 1603) pour qu'il soit conforme à ce qui a été convenu et qu'il soit en conformité avec la réglementation en vigueur - sauf stipulation contraire. Dans l’arrêt du 11 septembre 2025, la Cour de cassation a rappelé que :

« En vertu de son obligation de délivrance, le vendeur doit délivrer une chose conforme à la convention des parties et, sauf stipulation contraire, à la réglementation en vigueur. »  

Ainsi, il existe bien un lien direct entre la conformité administrative/urbanistique du bien et l’obligation de délivrance.

L’arrêt 11 septembre 2025 n° 23-17.751 précise que :

• Les acquéreurs reprochaient que des travaux avaient été réalisés sans permis de construire ; ils soutenaient que le vendeur devait quand même garantir la conformité urbanistique.  
• La Cour de cassation censure la cour d’appel qui avait rejeté la demande en estimant que ces irrégularités relevaient de la garantie des vices cachés ou ne relevaient pas de l’obligation de délivrance.  
• Pour la Cour, le fait qu’un bien ne dispose pas de toutes les autorisations d’urbanisme ou ne soit pas conforme à la réglementation peut constituer un manquement à l’obligation de délivrance du vendeur.  
• Important : cela vaut même si les travaux irréguliers n’ont pas été réalisés par le vendeur lui-même et même si l’acte de vente ne mentionne pas explicitement la conformité urbanistique ou l’existence du permis de construire.  

Impacts pour le vendeur

Pour un vendeur (particulier ou professionnel) d’un bien immobilier cette décision implique les choses suivantes :

• Le vendeur doit vérifier que le bien est conforme aux règles d’urbanisme applicables (permis de construire, déclaration préalable et disposer d'une conformité).
• Si des travaux ont été faits sans autorisation ou sont irréguliers, l’acquéreur pourra se retourner contre le vendeur pour manquement à l’obligation de délivrance : il pourrait demander une remise en conformité, l’annulation de la vente, ou des dommages-intérêts.
• Le vendeur ne peut pas se contenter de dire qu’il ignorait l’irrégularité ou que l’acquéreur aurait dû vérifier.
• Cela peut avoir un impact sur la négociation : l’irrégularité doit être signalée préalablement, ou le prix ajusté, ou préférablement régularisée avant la vente.
• Pour les biens à usage locatif ou pour un investissement, l’irrégularité comporte un risque financier accru (mise en conformité, remise en état, contentieux).

Responsabilité de l’agent immobilier

La cour de Cassation retient également une responsabilité partielle pour l'agent immobilier. Celui-ci DOIT vérifier les dires du vendeur et à minima avertir l'acquéreur en cas d'absence de conformité.

Chez Alpaca Immobilier : nous demandons systématiquement lorsque nous réalisons une estimation les éléments de permis de construire/déclarations préalables et les conformités associées pour établir notre prix et garantir à nos acquéreurs que le bien n'a pas de vice de conformité.

Cette décision de la Cour de cassation marque un tournant bienvenu : le vendeur ne peut plus se décharger purement et simplement de son obligation de délivrance conforme en invoquant l’absence de mention dans l’acte ou en arguant qu’il n’a pas réalisé les travaux irréguliers. Les propriétaires qui déclarent leurs travaux et font la démarche de demander une conformité seront enfin récompensés sur les propriétaires qui font des travaux sans rien demander.