Point sur les diagnostics : loi Carrez & loi Boutin
Carrez vs Boutin, les différences ne sautent pas forcément aux yeux ! Alors voici un petit point pour vous aider à vous y retrouver.
🧮 Mesurage des Surfaces
🏢 Le Diagnostic Loi Carrez : l’incontournable pour vendre en copropriété
🔹 Définition
Issue de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, la Loi Carrez impose au vendeur d’un bien en copropriété d’indiquer la surface privative exacte du logement dans l’acte de vente. Elle vise à protéger l’acquéreur en garantissant la transparence sur la superficie réelle du bien.
🔹 Que mesure-t-on ?
La surface Carrez correspond à la surface de plancher privative, après déduction des murs et cloisons, des marches et escaliers, des gaines techniques, des embrasures de portes et fenêtres.Les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre sont exclues du calcul.👉 Ne sont donc pas comptabilisées : balcons, terrasses, caves, parkings, garages, combles non aménagés ou parties communes.🔹 Quand est-ce obligatoire ?
Le mesurage Carrez est obligatoire lors de la vente : d’un appartement, ou d’une maison située dans une copropriété horizontale (lotissement), à partir du moment où la surface privative dépasse 8 m².Les maisons individuelles non soumises à un règlement de copropriété ne sont donc pas concernées.🔹 En cas d’erreur ?
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée, l’acheteur peut demander une réduction de prix proportionnelle. En dessous de 5% d’écart, aucune action n’est possible.
Si la mention Carrez est absente, la vente peut être annulée.
🔹 Validité
Le mesurage Carrez n’a pas de durée limitée, tant que la configuration du bien ne change pas. Toutefois, en cas de travaux modifiant la surface (aménagement, cloison, agrandissement), un nouveau mesurage est nécessaire. Sa valeur juridique est généralement reconnue pendant 12 mois pour une réclamation.
🏠 Le diagnostic Loi Boutin : obligatoire pour la location
🔹 Définition
Introduite par la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 (dite « Loi Boutin »), cette réglementation impose au bailleur d’indiquer la surface habitable du logement dans tout bail de location vide à usage de résidence principale. L’objectif est de garantir au locataire une information fiable sur la taille du logement qu’il occupe.
🔹 Comment est-elle calculée ?
La surface habitable (article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation) correspond à la surface de plancher construite, après déduction des murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, des gaines et embrasures de portes et fenêtres.
Ne sont pas prises en compte : les pièces d’une hauteur inférieure à 1,80m, les combles non aménagés, caves, garages, remises, ainsi que les balcons, terrasses, loggias ou vérandas non chauffées.🔹 Quand est-ce obligatoire ?
Le mesurage Loi Boutin est obligatoire pour toutes les locations vides à usage de résidence principale, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison individuelle, d’un logement en copropriété.
En revanche, il ne s’applique pas aux locations meublées, aux locations saisonnières ,aux résidences secondaires ,sauf si le bailleur choisit de l’indiquer volontairement.
🔹 En cas d’erreur ?
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle inscrite dans le bail, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle. Si la surface est supérieure, le bailleur ne peut pas réclamer de supplément. L’absence de mention de surface est une irrégularité formelle, mais n’annule pas le bail.
🔹 Validité
Le diagnostic Boutin n’a pas de durée fixe, sauf en cas de travaux modifiant la surface du logement. Il est donc nécessaire de le faire établir par un professionnel certifié afin d’éviter toute contestation ultérieure.
📎 En résumé
Loi Carrez : obligatoire pour une vente d’un bien en copropriété.
Loi Boutin : obligatoire pour une location vide en résidence principale – quelque soit le type de logement.
Quid des locations meublées ? Eh bien aucune loi n’impose de diagnostic de mesurage que ce soit pour un meublé de tourisme ou un bail d’habitation meublé, ni encore pour une résidence secondaire.
Et pour une vente de maison individuelle hors copropriété non plus !
💡 Bon à savoir
Même si leurs calculs semblent proches, Loi Carrez et Loi Boutin ne mesurent pas la même chose : la première se réfère à la surface privative (pour la vente), la seconde à la surface habitable (pour la location).
Les deux diagnostics peuvent être réalisés par le même professionnel lors d’une même intervention — un gain de temps et de fiabilité.
En tout état de cause, nous vous recommandons de toujours réaliser un mesurage par un professionnel habilité lors de vos diagnostics. Cela coûtera quelques dizaines à quelques centaines d’euros supplémentaires, mais permettra d’avoir une valeur officielle très pratique pour justifier de la taille de votre bien à un potentiel acquéreur et pour vous protéger d’un (très improbable) litige.
