Montpellier durcit encore sa réglementation sur les locations Airbnb
770, pas un de plus : c'est le nombre de logements de tourisme dans le centre de Montpellier qui seront désormais autorisés. La municipalité vient de voter un texte afin de serrer un peu plus la vis sur les locations de courte durée de type Airbnb. L’objectif affiché : lutter contre la pénurie de logements en « libérant » du stock pour la location classique et faire baisser les loyers.
Cette initiative, si elle est compréhensible, suffira-t-elle à faire baisser les loyers et augmenter l'offre de logements ?
👉 Voici ce que prévoit le durcissement réglementaire :
• Renforcement des contrôles sur les meublés de tourisme : vérifications accrues, sanctions plus lourdes pour les infractions jusqu'à 100 000€ d'amende.
• Obligation de déclaration renforcée, avec des dossiers plus stricts et des pénalités en cas de non-conformité.
• Encadrement plus sévère des transformations d’usage, notamment dans le centre historique.
La volonté affichée de réorienter les biens vers la location longue durée, dans les quartiers en tension.
Sur le papier, l’idée est de limiter la pression Airbnb sur le parc locatif classique, mais l’impact réel sera pour nous mitigé - pour trois raisons majeures que nous développons ci-dessous.
🧮 Un trio de contraintes que la réglementation ne résout pas
1. Le foncier reste cher, structurellement
Même si des biens Airbnb reviennent sur le marché locatif, cela ne réduit pas la rareté du foncier. Montpellier est une ville très densifiée, avec des coûts au m² élevés. Tant qu’on ne construit pas plus ou qu’on ne densifie pas mieux, l’offre restera sous tension.
2. Le risque bailleur, toujours présent
En location loi 1989 (classique), les procédures d'éviction sont longues et les propriétaires se sentent souvent « défavorisés » et en position de faiblesse face à des locataires malhonnêtes. Avec les meublés de tourisme, le risque d’occupation illégale est généralement moindre, car la rotation est forte. Et dans les cas avérés d’occupation illicite, la procédure préfectorale accélérée (48 h) peut jouer.
Mais cela n’élimine pas tous les risques : dégradations, désagréments, impayés de frais divers restent potentiels.
3. La dynamique de rénovation freinée
Un des « effets positifs » non anticipés d’Airbnb est qu’il a incité à la remise à niveau du bâti ancien, en centre-ville, parfois dans des logements dégradés ou obsolètes. Quand les propriétaires pouvaient espérer de meilleurs rendements en location courte durée, ils investissaient - ce qui revalorisait le parc. En durcissant trop la réglementation, ce flux d’investissement pourrait ralentir. Avec des taxes foncières en hausse et des coûts de travaux qui grimpent (matériaux, main d’œuvre), le rendement va inextricablement se réduire, attirant ainsi moins d'investisseurs.
💡 Stratégies pour maintenir un rendement élevé en adaptant le produit locatif
La limitation du nombre de logements saisonniers sur le parc immobilier est une opportunité pour des investisseurs qui pourraient racheter des biens en bon état pour les exploiter en location meublée ou en colocation "premium". Le marche de la location se transforme et les locataires sont souvent en attente de plus de services, qui permettent en plus de sortir du dispositif d'encadrement des loyers.
Chez Alpaca Immobilier, nous accompagnons précisément nos clients vers ce type d’optimisation avec une étude de rentabilité, propositions d’aménagements, optimisation fiscale (meublé réel avec amortissement) et enfin gestion locative + GLI performante pour donner une sécurité maximale au propriétaire.
Investir hors Montpellier intramuros
Pour les investisseurs qui souhaitent continuer sur Airbnb et autres plateformes ou qui sont allergiques à ces contraintes réglementaires, il reste possible d'investir à proximité de Montpellier dans des communes où le prix au m² est plus faible pour bénéficier d'un meilleur rendement locatif - les loyers à proximité de la capitale héraultaise restant élevés.
