Diagnostics immobiliers : lesquels sont obligatoires (location et vente)
Tout comprendre sur les diagnostics immobiliers
Dans le domaine de l’immobilier, la question des diagnostics est cruciale, tant pour les propriétaires que pour les locataires ou les acquéreurs.
Souvent perçus comme une contrainte en raison de leur coût et de leur durée de validité limitée, ces documents jouent pourtant un rôle fondamental dans la sécurisation des transactions.
Ils garantissent que le bien respecte les normes de sécurité et de santé, protégeant ainsi les intérêts de toutes les parties impliquées.
Contexte
Les diagnostics immobiliers sont devenus obligatoires en France dans un objectif d’information et de transparence.
Pour toute vente ou location, plusieurs rapports doivent être réalisés par des professionnels certifiés.
Le plus connu, le diagnostic de performance énergétique (DPE), est désormais incontournable : il renseigne sur la consommation d’énergie du logement et son impact environnemental.
Quels diagnostics sont obligatoires ?
Pour la vente :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
- Diagnostic amiante
- État des risques et pollutions (ERP)
- Diagnostic termites (si zone concernée par arrêté préfectoral)
- Mesurage Loi Carrez (pour les lots de copropriété)
Pour la location :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
- Diagnostic amiante (si immeuble construit avant 1997)
- État des risques et pollutions (ERP)
- Mesurage Loi Boutin
Selon l’année de construction et la localisation, certains diagnostics ne sont pas requis (ex. plomb, amiante, termites).
En savoir plus sur les diagnostics de mesurage.
Une subtilité juridique à connaître
Paradoxalement, les diagnostics ne sont pas une condition de validité d’une vente : autrement dit, on peut techniquementsigner un acte sans DDT complet.
Mais en pratique, les notaires refusent de signer tant que le dossier n’est pas complet, car leur absence peut :
- empêcher le déclenchement du délai de rétractation SRU (si l’ERP manque),
- engager la responsabilité du vendeur,
- ou conduire à une réduction de prix (ex. superficie Carrez erronée de plus de 5 %).
Les diagnostics sont donc indispensables, même s’ils ne rendent pas la vente automatiquement nulle.
⚖️ À Savoir : indépendance des diagnostiqueurs
Depuis le décret n° 2010-1200 du 11 octobre 2010, codifié à l’article R.271-3 du Code de la construction et de l’habitation, il est formellement interdit à un diagnostiqueur immobilier d’accorder, directement ou indirectement, une rétribution ou un avantage à un professionnel intervenant dans la vente ou la location (agent immobilier, notaire, mandataire…).
Cette règle garantit l’indépendance du diagnostiqueur et l’impartialité des rapports qu’il délivre.
Vous pouvez donc faire appel sans crainte à un professionnel certifié et totalement neutre.
❌ Les fausses croyances sur les diagnostics
Attention ! Un diagnostic immobilier, qu’il soit réalisé pour une vente ou une location, n’a rien de « dégradant ». Le diagnostiqueur ne démontera pas les prises, n’ouvrira pas les cloisons et ne mettra pas en marche la chaudière pour en tester la consommation ou le rendement.
Son rôle est d’établir un constat objectif, d’observer et de signaler ses réserves éventuelles.
À vous, acquéreur, d’aller plus loin ! Appuyé par votre agent immobilier préféré, vous pouvez poser les bonnes questions, tester les équipements et clarifier avec le vendeur les points qui vous interpellent.
👷 Et pour mes travaux ?
Peu de gens le savent, mais avant de lancer des travaux, un diagnostic avant chantier est obligatoire - aussi bien pour les professionnels que pour les particuliers.
Le diagnostiqueur intervient pour analyser la composition des matériaux suspects : colles à carrelage, joints de menuiserie, peintures anciennes… Il vérifie qu’ils ne contiennent pas d’amiante, de plomb ou d’autres substances dangereuses.
En cas d’absence de diagnostic, l’Inspection du travail peut faire arrêter le chantier. Et en cas de problème de santé lié à une exposition, votre responsabilité pénale pourrait même être engagée. Mieux vaut donc anticiper !
Evidemment, ce diagnostic est beaucoup plus coûteux et méconnu que les traditionnels diagnostics immobiliers !
Le conseil Alpaca Immobilier 🦙
Faites appel à un diagnostiqueur de confiance, qui prendra le temps d’examiner chaque détail du logement.
Un diagnostic complet et rigoureux = une vente sereine et sécurisée.
👉 À noter : à Montpellier, le diagnostic eaux usées/eaux pluviales deviendra obligatoire à compter du 1er janvier 2026.
Si vous avez un compromis en cours, anticipez vos rendez-vous !
